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[모기지월드 융자칼럼] 모기지를 내는 은행이 바뀌는 이유

2019-08-17 (토) 토니 박 융자 (모기지 월드)

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처음 융자를 받은 은행이나 렌더에게 모기지 페이먼트를 내기 시작한다. 그런데 어느 날 돈을 내는 모기지 은행이 바뀌었다고 편지가 온다. 그것도 어떤 경우에는 몇 달 지나지도 않았는데 말이다. 심지어 첫 번째나 두 번째 달부터 바로 바뀌는 경우도 있다. 두세 번도 더 은행이 바뀌는 경우도 드물게 있다.

에스크로에서 서류에 사인할 때, 앞으로 첫 번째 모기지 페이먼트를 내는 날은 몇 월 며칠이고, 그때부터 매달 돈을 내면 된다고 알려준다. 그리고 처음 융자를 받을 때 융자를 해 주었던 그 은행이나 렌더로부터 편지도 마침 받게 되면서 모기지 페이먼트를 내기 시작한다. 그렇게 매달 매달이 지나가다가 은행이 바뀌었다고 갑자기 편지가 온 것이다. 요즈음 같은 세상에, 진짜로 바뀐 것인지 아니면 엉뚱한 곳으로 내가 돈을 보내는 것이 아닌지 신경이 쓰이기 마련이다. 물론 진짜인지 처음 융자 받은 곳이나 혹은 가장 최근까지 돈을 내던 곳에 꼭 확인은 해야 한다.

편지의 내용을 보면, 저쪽 은행에서 이쪽 은행으로 바뀌었으니 앞으로는 자기들한테 돈을 내라고 하는 것이다. 아니 나한테 이야기도 없이 다른 은행에다가 내 채권을 팔았단 말인가.. 무시를 당한 것 같기도 하고.. 내 채권이 좋아서 그런 것인지, 아니면 별로 좋지를 않아서 그런 것인지.. 아니면 무슨 문제가 있는 것인지.. 이런저런 생각이 든다.

한마디로 어떤 문제가 있는 것이 전혀 아니다. 단지 홈 모기지 자금으로 우리한테 빌려준 그 돈의 흐름 때문이다. 처음 융자를 맡아서 해 준 곳이 그 융자채권을 자기들이 그대로 보유할 수도 있고, 혹은 다른 곳에 채권을 팔아서 자금을 다시 확보할 수도 있기 때문에 나타나는 현상이다. 은행에 따라서는 융자 종류별로 적정한 비율을 보유하기 위해서 수시로 팔기도 하고, 또 다른 대출 기관에서 융자채권을 오히려 더 사 오기도 한다.

이런 장면을 생각해 보자. 마치 은행들의 건물 뒤로 돌아가면, 뒷마당에 북적이고 활기넘치는 큰 파머스마켓이 있는 것처럼 생각하면 된다. 그런 쪽에 관심이 없는 우리 눈에는 보이지 않는 금융시장이다. 실제로는 은행의 뒷마당이 아니라 뉴욕의 월가나 인터넷으로 거래가 되는 것이지만, 아무튼 거기는 많은 사람들의 집을 담보로 잡고 돈을 빌려준 주택융자 채권들을 들고 나와서 팔려고 하는 은행 등 각종 대출기관과, 이를 사려고 하는 투자자들이 모이는 곳이다.

미국의 이런 “2차 모기지 시장”은 아주 활발하고 자유롭게 거래가 되고 있어서 투자자들의 돈의 공급이 풍부하게 잘 이루어진다. 만약 자유롭게 사고팔지 못하고 원활하게 자금이 흐르지 않으면, 융자자금이 계속 공급되지 않게 된다. 그렇게 되면 주택 모기지 시장은 융자를 하다가 다음 달부터 자금이 없어서 당분간 중단한다고 할 수도 있을 것이다. 예를 들어서 다음달에 꼭 돈이 필요해서 빌려야 하는데, 언제 가능할지 아니면 6개월이나 더 기다려야 융자가 다시 가능하다고 하게 될 수도 있다는 말이다. 그래서 모기지를 내는 은행이 바뀌어서 조금 번거롭기는 하지만, 자유롭고 원활한 금융시장을 위해서 받아들여야 한다.

“2차 모기지 시장”(Secondary Mortgage Market)은 주택융자 대출 기관과 투자자 간에 융자채권을 매매하는 곳으로 미국 내 대부분의 주택 융자는 결국 2차 모기지 시장으로 판매된다. 정부 투자기관인 “패니 매”와 “프레디 맥”은 수천 개의 같은 종류의 융자를 주택담보증권(MBS)으로 묶어서 이 유가 증권을 정부, 연금 기금, 보험 회사 및 헤지 펀드가 포함된 월가의 많은 투자자에게 판매한다.

미국 전체의 홈 모기지 시장은, 이를 잘 돌아가게 하는 주인공들인 일반 은행과 대출 기관들, 그리고 여러 은행과 일하는 융자 브로커들, 잘 준비된 융자 채권 서류를 사 줄 수 있는 다양한 투자자들이 있어서 비로소 가능한 것이다. 이런 금융시장의 구조가, 전혀 모르는 사람에게 수십만 불 혹은 수 백만불 융자를 가능하게 한다. 또 이런 융자 채권을 사 줄 투자자들은 돈을 빌려 가는 사람 즉 채무자들과 전혀 모르는 사이이기 때문에, 그런 투자자들을 위해서 법적으로 완벽한 채권 서류가 만들어져야 하고 그래서 까다롭게 서류들을 달라고 하고 그 많은 융자서류에 사인하는 것이다. 정부에서 융자를 받는 사람들을 보호하기 위해 받는 면도 있지만.

은행이 바뀌었다는 편지를 소홀히 하다가 깜빡 잊어버리기도 한다. 이렇게 홈 모기지를 제때 안 내고 늦어져서 한두 번 연체가 되면, 크레딧에 영향을 줄 뿐 아니라 기록에 남아 있게 되고 다음에 융자를 받는 데 영향을 줄 수가 있다. 따라서 나의 실수가 아니라 만약 은행이 잘못해서 모지기 페이먼트가 늦었다면 은행으로부터 편지나 관련 근거가 될만한 서류를 받아서 잘 보관하고 있어야 한다. 그래야 크레딧에 억울하게 기록이 올라가면 그런 근거로 제대로 고쳐달라고 할 수도 있고, 다음에 융자를 받을 때도 근거를 제시할 수 있다. W 408-736-8800 / Cell 408-786-7989

<토니 박 융자 (모기지 월드)>