모기지 융자를 받을 때 가장 중요하게 고려하는 것은 이자율일 것이다. 그렇지만 이런 이자율은 융자를 받고자 하는 개개인의 처해진 상황, 융자의 목적, 융자 금액, 융자 프로그램등에 따라 달라지며 이러한 각각의 요소들이 종합적으로 고려되어 이자율이 결정된다. 그렇다면 이자율에 영향을 미치는 요소들에는 어떤 것들이 있는지 살펴보도록 하자.

1. 신용점수 및 LTV

일반적으로 은행에서는 신용점수와 LTV (가격대비 융자비율)을 함께 고려하여 이자율을 결정한다. 크레딧 점수가 아무리 좋아도 LTV가 높다면 이자율은 높아지게 되고 크레딧 점수가 좋지 않더라도 LTV 가 낮다면 좋은 이자율을 받을 수 있다. 일반융자의 경우 740이상이고 LTV 가 60미만이면 가장 좋은 이자율을 받을 수 있다.

2. 융자금액

융자 금액이 컨포밍 융자인지 점보융자인지에 따라서 이자율이 달라진다. 일반적으로 컨포밍 융자가 더 좋은 이자율을 받을 수 있지만 은행자체내의 특별 프로그램에 의해 점보융자가 더 나은 이자율을 보이기도 한다.

3. 융자의 목적

집을 구매하기 위한 융자인지 현재 가지고 있는 모기지 이자를 낮추기 위한 재융자 인지 혹은 CASH OUT 재융자 인지에 따라서 이자율이 달라진다. CASH OUT 재융자인 경우는 일반적인 재융자나 구매 융자에 비해서 이자율이 높은데 ,이경우 LTV에 따라서 또 이자율이 달라지게 된다. 구매 융자의 경우 은행에 따라 일반적인 재융자 보다 좋은 이자율을 제시하는 경우가 있다.

4. 주택의 형태 및 용도

융자 받는 주택의 형태가 단독주택인지 콘도인지 2-4 UNIT 인지에 따라서 이자율이 달라질 수 있고 또한 실제 거주할 집에 대한 융자인지 아니면 임대 주택에 대한 융자 인지에 따라서도 이자율이 달라진다. 콘도의 경우 단독주택과 달리 25% 이상 다운을 해야 좋은 이자율을 받을 수 있다. 임대 주택인 경우에는 거주주택에 비해 이자율이 높은데 이경우 LTV에 따라서 또 이자율이 달라지게 된다. 임대주택인 경우 적어도 25% 다운을 해야 좋은 이자율을 받을 수 있다.

5.융자프로그램

30년 고정프로그램 인지 혹은 7년/ 5년 고정 프로그램인지등 다양한 융자 프로그램에 따라 이자율은 달라진다. 보통 30년 고정 이자율보다는 5년 혹은 7년 고정 이자율이 더 낮다.

6. 포인트 비용

은행에 비용을 지불하고 이자율을 낮출 수도 있다.

이자율에 영향을 미치는 요소들은 다양하며 어러한 요소들이 종합적으로 고려되어 이자율이 결정된다. 즉 개개인의 처해진 상황에 따라 이자율은 달라 질 수 밖에 없다는 것이다. 은행간 단순한 이자율 비교보다는 본인의 상황에 맞는 이자율을 알아보는 것이 좋다.

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<김현수 모기지월드>