주택 융자의 심사 과정은 시간의 흐름과 함께 지속적으로 변하여 왔고 지금도 계속적으로 변화하고 있다.

Sub Prime 사태가 있은 후로는 많이 까다 로와 져서 융자 신청인들이 힘들어 하는 경우도 있었는데, 요즈음 들어 다시 융자 시장이 안정 되면서 조금씩 다시 완화해 지고 있는 편이다. 은행에서 요구하는 서류만 봐도 수입 증명을 위해서는 융자 신청인이 직장인일 경우, 지난 2년간의 W-2와 최근의 Pay Check Stub 그리고 고용인으로부터의 재직 증명서와 2년간의 세금 보고서까지 필요로 하였는데 요즈음은 2년간의 W-2 와 최근 Pay Check Stub 만으로도 가능하게 되었으며, 요즈음 FNMA(Fannie Mae라고 불리우는 융자 기관)에서는 최근 Computer Network를 통해서 직접 직장과 연결되어 수입을 알아보는 시스템도 구축하고 그 나마 W-2 마저도 필요치 않은 융자 신청까지도 실험중인 상태이다.

개인 사업을 하는 융자 신청인의 경우 또한 예전에는 개인 신용 조사서 외에도 상업 신용 조사서(Business Credit Report) 및 3년치 Business License 사본과 2년치 세금 보고서 그리고 재무 제표 (Financial Statements)를 필요로 했는데 요즈음은 Business Credit Report는 전혀 요구하지 않으며 3년치 Business License 대신 간단한 회계사 편지로 대체가능 하다. 재무 제 표도 요즈음에는 요구하지 않는 경우가 많다. 그리고 FHMC(Freddie Mac이라고 불리우는 융자 기관)에서는 아예 최근 1년치 세금 보고서만을 요구하기도 한다.

하지만 이렇게 제출 서류가 간략 해졌다고 해서 심사가 약화된 것은 아니고 기술의 발달과 함께 모두 Computer화 되면서 다른 확인 수단 또한 발달 되었기 때문에 융자 신청인으로부터 제출 받는 서류가 줄어든 것이다. 예를 들어, 수입 증명 서류가 줄어든 대신에 많은 은행에서 Form 4506T라는 서류를 추가로 에스크로에서 또는 그 전에 서명하게 한다. 이 서류는 융자 신청인이 미국 연방 정부에 제출한 세금 보고서의 수입 부분을 확인 할 수 있게 하는 서류로써 은행 측에서 아주 짧은 시간 안에 필요한 정보를 받아 볼 수 가 있다. 수입 증명을 하는 융자 프로그램에서는 모두 이 서류가 요구 된다. 또한 Sub Prime 사태 이후 아예 없어 졌었던 수입 증명을 하지 않는 프로그램(No Income Documentation 또는 Stated Income Program)이 요즈음 들어 다시 부활되고 있어서 융자가 가능하지 않게 되었던 융자 신청인들이 주택을 구입할 수 있는 기회가 생기기도 하였다.

동시에 많은 은행에서 심사 할 때 예전보다 조금 높은 Ratio를 허용하기도 하는데, 여기서 Ratio라고 하는 것은 융자 신청인의 지출과 수입을 비교한 비율로써 융자 심사의 기준이다. 예를

들어, 프로그램에 따라 주택에 들어가는 비용과 다른 모든 월 지출을 합한 금액이 수입의 43%를 넘으면 융자 승인이 어려웠는데 요즈음에는 허용 비율이 많이 올라가서 어떤 경우는 50% 또는 그 이상까지도 허락이 된다.

각 주마다 또한 그 안에도 카운티 마다 지역에 따라 융자 금액 Limit의 차이가 있지만 전반적으로 많이 올라간 것을 볼수 있다. 이 변화에 따라서 융자 신청인들이 주택을 구입하거나 재융자를 하는데 있어서 좀더 많은 융자 금액을 낮은 이자율 혜택을 받을 수 있게 되었다. 문의 (408)736-8800

<정혜진 융자 (모기지 월드)>