지난해 송년모임에서 한 친구가 고액자산가들은 이리저리 피해서 너무 세금을 안내는데 비해 중산층에게 얼마나 가혹하게 세법이 적용되는지를 설명하면서 불만을 토로했다.

그 때 나는 이 친구의 오해를 풀어줘야 한다고 생각했다.

사실 누구나 절세 방법을 활용할 수 있다. 방법만 안다면 말이다. 고액자산가들이 세금을 줄이는 것은 대단한 비밀을 알고 있는 것이 아니다. 모든 정보는 공개되어 있기 때문에 찾아서 활용하면 된다. 다음은 고액자산가들이 흔히 활용하는 비용분리라는 규정에 대해 설명을 하겠다.

■ 비용분리 및 분석이란?

비용분리 및 분석은 절세전략으로서 부동산 소유자가 감가상각법을 사용하여 현금흐름을 증가시켜 임대료에 적용되는 중앙정부 및 주정부 세금을 절세하는 방식이다.

부동산의 몇 가지 내부 및 외부 요소를 구분하여 상업용 또는 주거용으로 구분을 해서 각각 39년, 27.5년으로 감가상각 되는 부분을 개인소유부동산 또는 토지개선용으로 분류하여 5, 7, 또는 15년 내 감가상각 하는 방법이다. 이 모든 계산과 분리 방식은 원가분리분석을 통해 이루어 지며 자격증을 소유한 엔지니어 기술자들 또는 회계전문가들에 의해 분석된다.

■ 비용분리의 장점

비용분리 방법으로 특정 부동산의 초기 투자단계에서 현금흐름을 개선해 절세할 수 있다. 감세와 일자리 법안에 의하면 2017년 9월27일 이후에 상업화된 사유지에 대해서는 100% 보너스 감가상각을 적용 받을 수 있다. 즉, 부동산 투자자들은 투자 첫 해에 5, 7, 15년 동안 감가상각하기로 한 부동산에 대해 100% 상각 될 수 있다.

바로 이 부분 때문에 비용분리가 효과적으로 절세를 해 줄 수 있다고 하는 것이다.

물론, 건물 자체는 27.5년 또는 39년에 거처 감가상각을 해야 하며 토지는 여전히 감가상각 대상이 아니다.

-사례 1

이모씨는 24% 세율 구간에 해당되는 사람이다. 24가구가 있는 다세대 건물을 약 100만달러에 구입하며 2018년부터 입주자들이 거주를 하기 시작한다. 이영희씨는 비용분리 방법을 활용하지 않는다. 그녀의 전문 회계사는 다음과 같이 계산을 한다:

건물은 27.5년에 거처 감가상각을 하게 되며 매년 2만9,090.91달러를 감가상각 비용으로 처리한다. 수입과 지출은 다음과 같다:

이씨는 임대수입 9만909.09달러에 대한 세금을 지불해야 한다. 하지만 감가상각비용 때문에 6,981.82달러를 공제받을 수 있다. 또한, 감가상각은 현금이 오가는 것이 아니기 때문에 2만9,090.91달러에 해당되는 현금은 본인이 갖고 있는 셈이다.

-사례 2

위 상황에 이어서 이씨가 비용분리분석을 했다고 가정하자. 분석을 통해 다음과 같이 부동산을 구분할 수 있다는 것을 확인한다.

감세와 일자리 법안에 의하면 이영희씨는 5년동안 감가상각하기로 되어있는 부동산과 토지개선 부분에 대해 투자 첫 해에 100% 감가상각을 할 수 있다. 건물 자체는 여전히27.5년 동안 감가상각 되며 연간 $13,090을 감가상각비용으로 잡을 수 있다.

투자 첫 해에 총 감가상각 비용으로 처리할 수 있는 금액이 45만3,090달러이다.

그렇다면 연간소득은 어떻게 될까?

이씨는 첫 해에는 총 33만3,090달러의 순적자를 기록하는 셈이 된다. 수입 12만달러에 적용되는 주정부 또는 연방정부 세금을 하나도 안 내도 된다. 즉, 2만8,800달러($120,000 x 24%)를 절세한 셈이다.

또, 순적자인 33만3,090달러는 다음 해로 이연되어 향 후 발생하는 수입을 상쇄할 것이다.

나도 비용분리 방법을 활용할 수 있는가?

나도 절세를 할 수 있다는 생각에 김치국부터 마시지 말아야 한다. 우선 세무전문가와 상담하고 비용분리 분석을 진행한 후 이 방식이 본인에게 적합한 방법인지 확인하도록 한다.

문의 (310)623-4424

<준 엄 CFPⓇ>