LA, 샌프란시스코, 뉴욕등 미국 대도시들이 홈리스 문제로 홍역을 앓고 있다.

특히 LA 한인타운의 홈리스 문제는 타운내의 최근의 수년간 대규모 부동산 개발과 묘하게 조화를 이루면서 사회적 문제로 대두된지 오래다.

홈리스가 생기는 이유는 여러가지가 있겠지만 가장 큰 이유는 역시 경제적인 이유인 것만은 분명해 보인다.

특히 서브프라임 이후에 미 전국에서 집을 잃은 가정의 숫자가 1,000만 가구인 것을 감안할 때 최근 10년간 급격히 늘어난 홈리스 숫자는 상당 부분 서브프라임이후에 생계 문제, 특히 주거문제를 해결치 못해 길로 나오게된 저소득층이 대부분이라는 것이 전문가들의 의견이다.

이렇게 된 이면에는 지난 10년간 렌트의 폭발적인 인상이 주도적 역할을 했다는데는 누구가 이견이 있을 수 없을 것 같다. 렌트비를 못내면 쫓겨나게 되고 그 후 친척, 아는사람 집을 전전하다가 결국에는 홈리스로 전락하는 과정을 밟게 된다는 것이다.

이렇게 천정부지로 오르는 렌트비를 억제하기 위해 11월 선거에 주민발의안 10(Proposition 10)이 상정되어 있다. 결론부터 이야기 하자면 현재 가주정부에서 컨트롤하는 렌트규제법을 폐지하여 각 시정부로 이관해서 해당 시마다 형편에 맞게 렌트 규제안을 만들어 시행 할 수 있도록 하자는 법이다.

현재 가주에서 시행되고 주정부 차원의 렌트규제법은 주로 건물주에게 유리하게 되어 있는 법이라고 알려진 지난 1995년에 만들어진 Costa-Hawkins 법이 시행되고 있다. 이 법안에는 여러가지 테넌트에게 불리한 세부조항들이 있지만 그 중에서 대표적으로 불리한 조항은 아래와 같다.

첫째, 1995년 2월1일 이후에 지은 건물에 대해서 렌트비 인상등의 렌트규제법을 적용할 수 없다.

둘째, 일반주택이나 콘도등은 렌트규제법에서 제외되어 렌트비를 오너가 마음대로 책정할 수 있다. 따라서 그동안 시정부들은 상위법인 이 주법을 따르게 되어 당연히 시단위 렌트 규제법을 만들어 시행하기가 어려웠다.

참고로 현재 자체적으로 시단위의 렌트규제법을 가지고 시행중인 시는 가주내에 LA, 웨스트 LA, 샌타모니카, 샌프란시스코 등 15개 시에 불과할 정도로 렌트규제법을 시행하고 있는 도시들은 극소수에 불과하다.

LA시 경우는 지난 1979년도부터 렌트규제법을 시행하고 있고, LA시의 임대용건물의 약 75%가 현재 이 법의 적용을 받고 있어 그나마 다른 대도시에 비해 비교적 많은 테넌트들이 법의 보호를 많이 받고 있는 편이다.

현재 프로포지션 10은 건물주와 테넌트의 입장이 서로 첨예하게 대립되면서 주민선거가 가까울수록 공방이 더욱 치열해 지고 있다.

테넌트들이 중심인 된 현행법 폐지를 찬성하는 쪽은 주법이 폐지되면 각 시마다 렌트규제법을 만들수 있는 권한이 생겨 날로 상승하는 렌트비를 억제할 수 있어 저소득및 중산층의 렌트비의 안정을 꾀할 수 있다고 주장하고 있고 건물주와 개발업자가 주측인 반대쪽 입장에서 만약 현행법이 폐지된다면 임대용건물의 상당부분이 새로히 렌트규제를 받게 되어 임대용건물에 대한 신규건축이 대폭감소되어 가뜩이나 부족한 임대주택물량의 주택공급이 더욱 줄어들 것이라고 주장하고 있다.

또 렌트를 못 올리게 되어 건물주들도 리모델링 등 신규투자를 하지 않게 되어 테넌트들의 주거환경이 지금보다 더 안 좋게 될 것이라는것이 법안 폐지를 반대하는측의 주장이다.

하지만 현행주법이 폐지된다고 해도 시마다 사정이 다르기 때문에 모든 시가 일률적으로 렌트규제법을 만들어 시행할 것 같지는 않다. 분명한 것은 현재 가주내에서 임대용 주택에 거주하는 세대의 35% 이상이 월 총수입의 50% 이상을 렌트비로 충당하고 있는 것을 감안한다면 올해 상정된 프로포지션 10이 통과되지 않는다고 하더라도 앞으로 계속해서 유사한 렌트규제법에 대한 법들이 등장할 것으로 보인다.

문의 (714) 726-2828

<스티븐 김 파이오니아 부동산 대표>