부동산 가격이 많이 올라 재산세도 대폭 상승한 가운데 몇 년 동안 부동산의 호황으로 에퀴티를 뽑아 다른 집에 투자하는 등 집을 한 채 이상 여러 채를 소유한 고객들이 많이 늘었다.

부동산을 통한 재산 증식은 정해진 정답이 없고 늘 경기의 흐름에 잘 적응하며 사고 팔기를 반복 하신 분들은 지속적으로 오른 최근 10년 동안의 상승세에 힘을 얻어 많은 수익을 얻었다.

집은 물론, 커머셜, 창고까지 수직적으로 오른 그래프를 보면서 사업을 하다 망한 고객분들은 ‘집에 투자했으면 그나마 형체라도 있는데 비즈니스는 정리할 때 하나도 남은 게 없다’며 탄식하는 것을 볼 때 안타까움을 금할 수 없다.

수 년 전 숏세일 잔치가 끝나면서 낮은 가격대에 지속적으로 부동산에 투자한 분들은 지금 에퀴티가 많은 여유로운 생활을 하는데 그래도 집을 매매하려 할 때는 우선 수익에 대한 세금 상담을 본인 회계사와 충분히 하는 것이 무엇보다 우선이다.

그리고 오늘은 많은 분들이 궁금해 하는 몇 가지 전반적인 세금의 과세 면제 범위는 어떤지 알아보기로 한다.

투자용이었던 집인 경우 몇 년 정도 갖고 있어야 세금을 덜 내는지 혹은 본인들이 다시 들어가 살 경우에는 본 주거주택(Primary Residence Property)으로 해서 어떤 세금 혜택을 받을 수 있는지 간단히 요약해 보면 다음과 같다.

주 거주지가 아닌 임대용으로 분류된 주택을 팔아서 얻게 되는 매매 차익은 통상적으로 근로 소득과는 달리 자본 소득(Capital Gain)으로 분류돼 총 매매 차익 중 감가상각 비용(Depreciation)으로 인정되는 부분은 25%의 세율로,나머지 부분은 10~20% 까지의 자본 이득 세율을 적용한 세금을 내야 한다.

과거에는 주 거주지용의 경우 일반적으로 집을 팔기 전 5년 기간 중에 2년 이상 계속해서 거주한 것을 입증할 수 있으면 1인당 양도 차익의 25만달러까지는 과세를 면제 받을 수 있었다.

그래서 부부 합산시엔 최고 50만달러까지도 과세 면제가 가능했지만 지난 2008년에 개정된 주택보조세법(Housing Assistance Tax Act of 2008)의 통과로 주 거주지를 매각할 경우 시세차익에 대한 면세혜택도 처분된 주택이 납세자의 실제 주 거주지로 사용된 실제 기간에 대한 비율(%)로 정해지게 되었다.

추가로 설명하면 집을 5년간 소유했지만 처음 2년 동안 임대를 주었고 실제 거주 기간이 최근 3년인 경우에는 시세차익의 60%(3/5 X 100)만 면제혜택을 받을 수가 있으며 나머지 40%는 자본소득세(Capital Gain Tax)를 납부 하도록 되어 예전에 비해 과세 면제 범위 혜택이 많이 줄었음을 감안해서 집을 매매할 계획을 세워야 한다.

또한 배우자가 사망한 경우 생존한 집 주인이 2년 이내 집을 팔 때는 부부합산 50만달러의 면세 기준을 적용받을 수 있으나 3년이 경과할 시엔 싱글로 간주되니 정해진 기간을 잘 활용하면 큰 도움이 될 것이다.

문의 (714)244-7800

<카니 정 레드포인트 부동산 부사장>