2차 산업 중흥기인 1950-60년대에는 대도시 중심의 상업및 산업 지구가 급속히 발전하였다. 하지만 각종 소음, 공해, 치솟는 범죄율, 지가상승으로 인해 많은 중산층들이 비교적 낮은 가격으로 생활할 수 있는 교외 지역으로 이사를 많이 갔다. 그래서 도심의 주택과 상주 인구는 계속 줄어들고 교외는 급격히 개발되는 이른바 도심 공동화 현상이 지난 40~50년간 지속됐다.

그러나 도시 외곽 지역의 주택이 늘어 교통난이 가중되면서 다시 도심으로 되돌아 오는 도심 회귀 현상이 최근 10년 사이에 일어났다. 도심 개발 부동산 전문 회사인 어반 랜드 연구소의 보고서에 따르면 이를 숫자로 확인할 수 있다. 2010에서 2017년 사이 도심의 아파트 인벤토리가 32% 상승한 반면 교외 지역 아파트 수는 16% 상승에 그쳤다. 또한 도심의 일자리가 교외의 일자리보다 두배나 더 많이 늘어났다. 이는 도시의 노후화된 지역을 재개발 하는 사업이 폭주하고 특별히 주상 복합 주택이 재개발되면서 일어나게 됐다.

특별히 주택 시장의 주인공이 될 젊은 밀레니엄 세대들이 도심의 주상 복합 주거지를 더 선호하는 것으로 나타났다.

이처럼 노후화되고 슬럼화된 도심이 재건축및 특별 지구로 개발되는 과정에서 도시 환경이 변화하면서 중,상류층이 교외에서 도심지역으로 유입되는 현상을 젠트리피케이션(Gentrification) 이라고 한다. 지금 LA 다운타운이나 한인타운의 주상 복합 재건축이나 고층 상업 빌딩의 아파트 재개발등이 이런 예라고 볼 수 있다.

또한 다운타운의 오래된 공장을 아트 스튜디오로 개발해 아트 디스트릭으로 변모시키는 것도 대표적 예이다. 이런 재개발은 도심에 경제적 활력을 불어넣고 자칫 슬럼화되는 도심을 치안 걱정없는 주거 지역으로 만드는 중요한 역할을 한다.

하지만 개발 결과로 인한 지가 상승으로 비싼 월세와 고가의 생활비를 감당하지 못한 원주민들이 어쩔 수 없이 다른 지역으로 밀려나는 부정적인 영향이 사회 문제로 대두되고 있다.

초기에 일부 가난한 예술가들이나 보헤미안들에 의해 젠트리피케이션이 시작 되었다면 요즘은 부동산 개발 회사나 정부가 나서서 도심 재개발에 나서고 있어 그 파급 효과가 더 크고, 강하게 나타나고 있다. 그래서 도심의 주택 공급은 늘어 났지만 주택 구입을 원하는 바이어나 세입자들의 주택 구입 능력은 더 어려워지고 있다.

도심의 주택 렌트비가 교외 지역의 렌트비보다 무려 30% 높은 것으로 알려졌다. 그럼에도 불구하고 당분간 도심 지역의 인구 증가는 교외 지역 인구 증가를 상회할 것으로 예상된다.

한인 타운의 끝모를 부동산 가격 상승과 렌트비 상승은 이런 젠트리피케이션과 무관하지 않다. 한인 타운의 재개발은 이미 시작되었고 상가와 고급 콘도및 아파트들이 속속 들어 서고 있다.

한인타운이 새롭고 예쁘게 단장되어 보기 좋고 유입 인구가 늘어 비즈니스가 좋아질 것이란 기대가 있다. 하지만 렌트비 상승으로 가뜩 어려운 스몰 비즈니스 주인들에는 꼭 달갑지만은 않다.

또한 낮은 렌트비로 거주했던 거주자들에게는 오르는 렌트비 감당이 더 어려워지고 있다. 젠트리피케이션은 부동산 시장에 두가지 얼굴을 갖고 있는 셈이다.

다만 한인타운이 갖고 있는 한류와 한식의 문화가 더 풍성해져 한국 문화를 즐기려는 타민족 및 타인종의 발길이 끊이지 않길 바라며 한인타운이 독특한 문화와 건강한 소비가 있는 LA의 명소가 되어 부동산에도 좋은 영향을 끼치기를 기대해 본다.

홈리스가 많은 한인타운이 아니라 잘 정돈되고 한국의 독특한 문화가 돋보이는 관광 명소가 되도록 부동산 개발이 이루어지면 얼마나 좋을까.

문의 (818)439-8949

<이상규 뉴스타부동산 발렌시아 명예부회장>