렌트용 부동산에 베스트 세입자를 들이는 문제는 모든 건물주들의 소망이다. 특히 만약 집을 갖고 있는데 매각할 수 없는 입장이고 렌트로 내놓을 것이라면 좋은 테넌트를 찾는 것이 힘들지만 절실한 문제다. 좋은 테넌트는 렌트비를 성실하게 내놓을 뿐 아니라 더욱 중요한 것은 해당 부동산을 아껴서 잘 사용해 주기 때문이다. 공인 파이낸셜 플래너인 준 월버트는 “사업가적인 차원에서 세입자를 선별하는 것은 오너의 투자금을 보호하고 돈을 아낌과 동시에 부동산이 망가지는 것을 막아주는 최선의 방법”이라고 말했다. 좋은 세입자 찾기에 골몰하고 있다면 다음의 부동산 전문가들이 조언하고 있는 팁을 충실히 따르면 목표를 이룰 수 있을 것이다.

■명확한 기준

모든 세입자 후보들이 반드시 충족시켜야 할 항목별 기준들을 깔끔하게 정리해서 갖고 있어야 한다. 여기에는 렌트비의 3배 수준인 충분히 검증 가능한 소득원이 포함돼야 하고 이것이 없다면 600점 이상의 크레딧 점수가 있어야 한다. 이것도 아니라면 최소한 단 한차례도 퇴거를 당한 전력이 없어야 하며 아니면 렌트 관련 분쟁을 일으킨 사실이 없어야 한다.

이런 기준들은 절대로 로컬과 주법 그리고 연방법에 저축되는 내용이 포함돼서는 안 된다. 그리고 무엇보다 스스로 한번 적용한 기준은 지속적으로 지켜서 꾸준히 유지되도록 해야 한다.

■정해진 절차

최종 테넌트가 될 이들이 따르고 완성될 수 있는 공식적인 절차와 관련 양식 서류도 마련해야 한다. 여기에는 반드시 포함될 중요한 내용들로 이름, 현재 주소, 소셜 넘버 등 개인정보와 해당 부동산에 함께 살게 될 18세 이상의 부양가족에 대한 사항 등이 있다.

또 현재와 최근까지 2명의 랜드로드, 현재와 최근 2개사까지 고용주에 대한 사항, 보유하고 있는 자동차의 메이커와 모델명, 라이센스 넘버 등도 잊어서는 안 된다.

■애플리케이션 수수료

로컬 법이 렌트 신청자에 대한 애플리케이션 수수료를 어떻게 규정하고 있는지 알아야 한다. 많은 지역에서 법이 정한 바로는 지나치게 수수료가 높지 않으면 되고 대부분의 경우, 알아보던 세입자 후보가 중도에 포기해도 애플리케이션 수수료는 랜드로드가 수입으로 챙겨도 문제가 되지 않는다.

세입자 입장에서는 애플리케이션 자체와 이에 따르는 수수료가 새로운 아파트를 얻는데 마주할 첫 번째 장애물로 반드시 극복해야만 한다. 여기서 실패한다면 원하는 곳에서 살 수 없고 다른 방법을 찾아야 한다.

게다가 모든 애플리케이션은 반드시 모든 내용이 적절하게 작성돼야 하고 완벽하게 완성되지 못한 애플리케이션이라면 가장 이상적인 테넌트의 자질을 갖추지 못했다고 봐야 한다.

■크레딧 리포트

크레딧 리포트를 얻기 위해서는 신용평가 회사에 따라 각각의 승인을 얻어야만 한다.

크레딧 리포트의 중요성은 절대 간과해서는 안 된다. 크레딧 리포트를 검토하는 까닭은 세입자가 렌트비를 잘 낼 수 있는지를 과거 행적을 가늠해 예측하기 위해서다.

그러나 문제는 최근 수년간 과거 수많았던 주택 압류의 결과로 세입자가 된 이들이 아파트를 찾고 있는데 이들의 경우, 좋은 크레딧 점수를 갖고 있기 힘들다는 점이다.

다만 위안이 되는 것은 크레딧 리포트 상에서 랜드로드가 좋은 세입자를 감별할 수 있는 2가지 요소가 있다는 점이다. 소셜 넘버와 이전 집의 주소들을 안다면 지원자의 과거 유틸리티 납부 기록을 살펴볼 수 있다.

만약 소셜넘버와 이전 살던 곳들의 주소가 일치하지 않는 경우가 있다면 이는 본인의 부족한 부분을 감추려는 시도로 판단해도 괜찮을 수 있다. 그리고 유틸리티와 관련된 다툼이 있었다고 해도 지원한 세입자를 판단하는데 하나의 기준이 될 수 있다.

■과거 랜드로드

지원자에게 요청해서 현재 또는 과거의 랜드로드와 연락할 수 있도록 승낙을 받고 실제로 연락을 해보는 것도 중요하다. 새로운 집으로 이사를 원하는 세입자들은 많은데 이들의 랜드로드 중 얼마나 많은 경우가 이런 사실을 알고 있는지는 불확실하다.

다시 말해 최소한의 기간 이전에만 통보하겠다는 것인데 이런 세입자라면 본인의 집에 세를 들어 살면서도 끝날 때는 랜드로드가 당혹할 정도로 갑작스레 떠나려고 할 것이다.

■현재의 고용주

현재의 랜드로드나 현재의 고용주는 아마도 세입자에 대한 이야기를 직접적으로 하길 꺼릴 것이다. 이런 이유로 세입자를 더 잘 알기 위한 랜드로드나 고용주의 인터뷰는 미리 잘 생각해서 만들어 둔 질문지를 이용하는 것이 유용하다. 객관식으로 번호를 고를 수 있도록 편의를 제공하되 선택한 답을 두고 본인이 스스로 세입자가 어떤 사람인지 판단할 수 있도록 설계돼야 한다.

■세입자가 사는 집

승낙을 얻어 세입자가 현재 살고 있는 집을 방문하는 것도 매우 큰 도움이 된다. 이론적으로는 악몽에 가깝고, 불가능한 미션같지만 의외로 이를 허락하는 세입자도 있고 실제 방문을 해서 세입자를 판단한 뒤 더 나은 임대 수입을 올린 경우도 많다.

구실은 만들기 나름인데 서명을 해야 할 서류가 하나 있다며 집 근처에서 연락을 하고 집을 들어가보던지, 살펴보던지 하는 식으로도 큰 도움이 될 수 있다.

■ ‘노’(No) 라고 말하기

어떤 경우라도 노라고 말하려고 한다면 편지를 이용하길 권한다. 어떤 이유로든 거절을 할 것이라면 이유를 적어 서면으로 전달해야 한다. 예를 들어 만약 크레딧 점수 탓이라면 신용평가사를 명기해서 알려줘야 한다.

<구성훈 기자>