당신이 듣고 보는 것의 대부분은 당신이 어디에 서 있는가에 달려있다. 이 또한 당신이 어떤 사람인가에 달려 있다.”

저명한 기독교 사상가이자 문학가인 C.S. Lewis의 명언이다. 자신의 위치, 입장에 따라 사물을 보고 평가하기 마련이고 또한 자신의 관점에 따라 인생관이나 가치관이 달라질 수 있음을 이야기 한다.

이 명언이 부동산 경기를 진단하거나 평가할 때도 딱 적용된다. 부동산 경기를 전망하는 전문가들이 어디에 서서, 어느 지역에서 시장을 바라보고 있는가에 따라 또는 어떤 관점으로 바라보는 것에 따라 많이 달라진다.

최근 몇달동안 월가의 부동산 전문가들이 부동산 과열로 인한 주택 가격 폭락이 2018년과 2020년 사이에 일어 날 것이라고 주의를 주고 있다. LA 지역의 경우 주택 중간 가격이 작년 대비 12%나 올랐고 올해에도 한자리 숫자로 인상할 것이라고 한다. 이러한 지칠지 모르는 과도한 가격 상승이 오히려 주택 시장의 체질을 약화시킬 것이라고 전망했다.

주택 가격 폭락을 전망하는 주요 이유는 상당히 많다. 과도한 주택 가격 상승 뿐 아니라 급격한 모기지 이자율 상승으로 주택 시장이 얼어붙을 것이라고 한다.

또한 더딘 임금 상승과 가계 부채의 가파른 상승, 가스비와 유틸러티비 상승등으로 인한 생활비 상승이 주택 시장에 부정적인 영향을 끼쳐 가격 폭락이 일어날 것이라고 진단했다. 거기에다가 트럼프 정부의 경제 전쟁이 세계 경제의 불안 요소로 자리잡아 결국 주택 가격 추락에 한몫을 할 것이라 한다.

그런데 반대의 목소리 또한 적지 않다. 2008년 발생한 전국적인 대규모 재정위기로 인한 부동산 폭락 사태가 수년 내 다시 일어 날 것이라는 성급하고 부정적인 전망을 경계한다.

이 입장에 서 있는 전문가들의 논거는 2008년 주택 가격 폭락시의 주택 시장 체질과 지금 시장은 다르다는 것이다. 겉으로 보기에 2017년 가격의 급격한 인상이 2005-2006년 버블 붕괴와 같은 패턴이라고 주장하나 내용이 다르다고 주장한다.

우선 2006년 당시 서브프라이 모기지가 전체 모기지30%가 넘었다. 하지만 지금은 서브 프라임 모기지가 5% 이하다. 또한 모기지 금액이 예전과 달리 적고 오히려 충분한 에퀴티가 있어서 가격 조정이 있더라도 주택 소유주들이 주택을 버리는 대규모 디폴트 사태는 일어나지 않을 것으로 전망한다.

하지만 2008년 가격이 피크였던 때보다 무려 40%이상 오른 덴버나 달라스 지역과 20% 이상 오른 샌프란시스코, 시애틀 지역은 비교적 큰 가격 조정이 있을 것이라고 예상했다.

즉 2008년의 전국적인 대공황이 다시 일어나기 보다 너무 오른 몇몇 메트로 폴리탄 지역에 제한적인 소규모 가격 조정이 일어날 수 있다고 조심스럽게 전망한다.

또한 올초 주택 소유주들의 여론조사에 따르면 약 80%이상이 주택을 파는 적기로 보고 있다고 한다. 특히 다운 사이징을 염두에 두고 있는 베이비부머 세대들이 주택 판매를 대거 한다면 주택 시장의 공급 부족의 갈증을 풀어줄 것으로 기대된다. 늘어난 주택 수로 인해 주택 가격 상승은 주춤하는 보합세가 당분간 지속될 것으로 예상된다.

다시 C.S Lewis의 명언으로 돌아가 보자. LA와 인근을 중심으로 하는 에이전트의 시각으로 보면 지금 부동산 가격은 내려갈 줄 모른다. 아직도 좋은 복수 오퍼로 적정한 가격으로 재빠르게 팔려 나간다.

하지만 외곽으로 눈을 돌려 보자. 지역 개발이 낙후되어 있거나 학군이 낮고 치안이 불안하거나 너무 멀어 출퇴근이 어려운 외곽의 경우 가격을 적정하게 내놓거나 낮게 내놓지 않으면 팔리는 데 상당한 시간이 걸린다. 부동산을 팔고 사기 위해서는 내가 서있는 자리를 넘어 크게 볼 수 있는 안목과 식견이 그 어느 때 보다 필요한 시기이다.
문의 (818)439-8949

<이상규 뉴스타부동산 부회장>