첫 입주자와 함께 거주한 어린이 또는 다른 동거인이 임대 계약서에 서명을 안 했고 또는 이들이 임대료를 지불 안 했다고 하더라도 임대 규제법의 보호를 받는다.

한 예를 보자. 엄마가 첫 세입자였다. 훗날 엄마가 이사 나가기 2년 전부터 아들이 동거인으로 거주했다. 건물주는 엄마가 떠난 후 아들로부터 직접 임대료를 받았고 임대료 인상도 아들과 협의했다. 건물주 변호사는 아들에게 임대료를 항상 늦게 지불한다는 불평 편지를 보냈다. 약 1년 후 건물주는 새 입주자에게는 임대료를 더 올려받을 수 있다는 내용의 법에 적용시킬 수 있다고 생각했다.

왜냐 하면 처음 임대 계약을 했던 세입자는 떠났고, 아들은 1996년 1월1일 이전에 입주했기 때문에 임대료 규제법에 적용이 안 된다고 생각했다.

임대조정위원회, 지방법원, 그리고 고등법원은 아들은 ‘임대규제 예외법’(Costa-Hawkins)에 적용이 안 된다고 판결했다. 왜냐하면 아들은 엄마 임대권의 차임대자 또는 임대권 이전을 받은 사람이 아니다, 그러나 아들은 법의 목적에 따라서 기존 입주자이다, 건물주가 아들에게서 임대료 인상 흥정을 하기 이전부터 아들로부터 임대료를 수령했기 때문이다라고 판결했다.

고등법원은 엄마가 떠났을 엄마의 임대권 이전 또는 전 입주자로부터 임대권을 이양받은 전차인(sublease) 임대를 해줄 의향에 대한 필요성이 없었다는 것을 증명할 필요가 없었다. 아들은 첫 세입자가 된 것이다.

다른 판결에서도 원래 세입자의 자녀가 부모와 함께 입주해서 거주했으면 부모가 사망 또는 부모가 다른 곳으로 떠난 후에 자녀가 계속 거주 할 때는 잔류 가족이 임대료 지불 또는 임대 계약을 하지 않았더라도 계속해서 입주할 수 있다.

엄마의 임대권을 인수한 것이지 새로운 임대는 아니다. 그리고 임대 계약에서 임대권 이전, 전차인(subtenant), 또는 거주자의 숫자를 제한하지 않았기 때문에 임대권 이전이다.

@추가 동거인에 10 % 임대료 인상

조례에서는 한명의 입주자만 입주를 허용하고, 그 후에 추가로 누군가가 입주할 때 건물주는 입주자를 퇴거시키거나 임대료를 10% 인상할 수 있다고 했다.

한 입주자의 약혼자가 입주자의 방으로 이사왔을 때 건물주는 과거 임대료보다 더 인상된 임대료를 지불하라, 그리고 과거 임대료의 10%를 추가로 인상한다는 새 임대계약서에 서명을 하지 않으면 퇴거하라고 협박했다.

즉 법원은 이 절차는 조례 목적에 위배되므로 10% 초과 인상은 무효라고 판결했다. 다른 사건에서도 임대 계약서에 동거인에게 추가로 월 1,000달러 임대료 인상 조항 때문에 기혼자이면서도 등록을 하지 않았다, 건물주가 동거와 가끔 거주한다는 사실을 알고서는 월 4,000달러를 요구했다. 법원은 동거인으로 인증한 후 건물주는 100만달러를 입주자에게 배상하라고 판결했다.? 건물주는 임대료 인상을 하려고 했다가 법률 위반으로 100만달러가 넘는 배상금을 지불해야만 했다.

▲입주자 사망과 동거인

만약에 입주자가 사망했을 때는 법에 의해서 임대 계약은 취소된다. 그리고 사망한 입주자와 거주하는 다른 입주자가 임대 계약이 안 되어 있을 때에는 합당한 퇴거 사유 없이 퇴거를 시킬 수 있다. 그러나 임대 조정시에서는 사망한 입주자의 잔류 가족에 대해서는 계속해서 거주할 수 있다.

▲동거인의 임대료 수락

건물주가 한 입주자와 거주하는 다른 입주자를 인정하고 있었지만 입주자가 퇴거 또는 사망했을 때에는 제 3자인 전차인을 퇴거시킬 수 있다.?

그러나 건물주가 제 3의 입주자로부터 임대료를 수락했을 때에는 건물주와 제 3자인 전차인은 건물주와 입주자 관계로 성립된다.

이런 경우에는 시 조례에서 임대 조정 규제가 취소된 것으로 되어 있기에 건물주가 퇴거 또는 임대료를 더 올려 받을 수 있는 것에서 제외된다.

문의 (310) 307 - 9683

<김수진 호프 법률그룹 변호사>