내집 마련의 성공은 얼마나 철저히 준비하느냐에 달려있다. 주택 시장 상황이 아무리 좋아도 준비가 덜 됐다면 주택 구입을 잠시 미루는 것이 좋다. 준비가 덜 된 것도 모른 채 무리하게 주택 구입에 나서면 평생 후회로 남게 될 때가 많다. 적어도 어떤 조건의 주택이 자신에게 적합한 지 정도는 알고 주택 구입에 나서야 하는데 가장 기본적인 준비 없이 내 집 마련의 꿈만 좇으려는 바이어가 있다. US뉴스앤월드 리포트가 주택 구입을 잠시 미뤄야 하는 상황을 지적했다.

■ 필요한 침실 개수도 모를 때

주택 구입 계획이 있는 바이어들은 적어도 어떤 조건의 매물을 구입해야 하는지를 알고 있어야 한다.

가족수에 맞춰 필요한 침실 개수나 욕실 개수, 건물 크기 등 가장 기본적인 매물 조건 정도는 파악하고 있어야 자신에게 적합한 매물을 고를 수 있다. 주택 구입에 관심이 많은 일부 바이어들은 심지어 선호하는 매물의 건축 스타일까지 정해두고 집을 보러 다닌다.

만약 자신에게 필요한 매물 조건도 모른 채 주택 구입에 나서려고 한다면 내 집 마련은 커녕 시간만 허비하기 쉽다. 주택 구입을 돕게 될 부동산 에이전트가 바이어들에게 던지는 첫 번째 질문이 바로 매물 조건에 관한 질문이다. 침실이 몇 개 필요한지, 어떤 지역을 선호하는지 등 에이전트가 묻는 가장 기본적인 질문에 대답을 못한다면 주택 구입 준비가 덜 된 것으로 볼 수 있다.

부동산 에이전트에게 바이어가 원하는 매물 조건을 명확히 제시하지 못하면 에이전트가 바이어를 돕고 싶어도 도울 방법이 없다.

■ 다운페이먼트 충분치 않을 때

최근 정부가 보증하는 주택 융자 중에는 3%, 5%, 15% 등 다운페이먼트 비율이 낮은 융자도 많아 주택 구입이 훨씬 수월해 졌다. 군 관계자나 농촌 지역 주택 구입자의 경우 다운페이먼트가 전혀 없어도 주택 구입이 가능한 융자 프로그램이 있다.

그럼에도 불구하고 20%에 해당하는 다운페이먼트가 강조되는 것은 주택 구입 뒤 발생하는 주거비 부담을 낮출 수 있기 때문이다.

다운페이먼트 비율이 낮을 경우 매달 납부하는 페이먼트 금액이 높아질 뿐만 아니라 모기지 보험료 비용도 추가로 발생한다. 페이먼트 부담이 너무 높아지면 반드시 필요한 수리나 기타 생활에 필요한 비용 조달이 힘들어진다.

페이먼트 비용이 높아질 것을 알고도 무리하게 주택을 구입하면 매달 페이먼트 납부에 허덕이는 ‘하우스 푸어’ 신세로 전락하기 쉽다.

만약 다운페이먼트 자금이 충분히 준비되지 않았다고 판단되면 무리하게 주택 구입에 나서면 안 된다. 주택 구입을 잠시 미루고 다운페이먼트 자금이 충분히 모일 때까지 열심히 저축하는 것이 우선이다.

■ 구입 시기가 불확실 할 때

바이어들은 각자의 상황에 따라 주택을 구입해야 할 정해진 시기가 있다. 학교에 다니는 자녀가 있거나 현재 주택을 임대하고 있는 경우에는 대개 자녀의 방학 시기나 임대 기간이 끝나는 시기에 맞춰 주택 구입을 진행하게 마련이다.

그러나 어느 시기에 주택을 구입하는 것이 가장 적절한지도 모른 채 주택 구입에 나서려고 한다면 잠시 멈추는 것이 좋다. 주택 구입에 성공할 수는 있어도 부적절한 구입 시기로 인해 다른 피해가 발생할 수 있기 때문이다.

자녀의 학기가 끝나지도 않은 상태에서 다른 학군으로 이사하게 되면 자녀는 학기 중에 다른 학교로 전학해야 하는 고충을 감수해야 한다.

현재 주택을 임대 중인 세입자가 임대 기간 도중 새집을 덜컥 구입하면 임대 계약에 따라 남은 임대료를 납부해야 하거나 벌금을 물을 수 있어 금전적인 피해가 발생한다.

■ 크레딧 기록 좋지 않을 때

크레딧 점수가 낮아도 얼마든지 주택을 구입할 수 있다.

모기지 대출 정보 업체 ‘렌더스 네트워크’(The Lenders Network)에 따르면 ‘연방 주택국’(FHA) 보증의 FHA 융자를 받기 위한 최저 크레딧 점수는 약 580점이고 일반 융자에 적용되는 최저 크레딧 점수는 약 620점이다.

낮은 크레딧 점수로 융자를 받아 주택을 구입할 수 있지만 유리한 융자 조건을 적용받기는 쉽지 않다. 불리한 조건으로 융자를 받게 되면 장기적으로 재정적인 손해가 발생하기 때문에 주택 구입을 잠시 연기하고 크레딧 점수부터 개선하는 편이 좋다.

■ 마음에 드는 매물이 없을 때

시장에 나온 매물 중 마음에 드는 매물을 찾지 못할 때도 무리하게 주택 구입을 진행할 필요가 없다. 낮은 이자율이 곧 오를 것 같아서 또는 주택 가격 상승 전망 때문에 마음에 내키지 않는 매물을 구입하려고 할 때가 많다.

최근 평균 주택 보유 기간이 점점 길어지는 추세로 한번 구입하면 장기간 거주해야 할 각오로 주택 구입에 나서야 한다.

그런데 마음에 들지 않는 매물을 구입하면 눈에 보이지 않는 불편함을 느끼는 등의 피해를 감수할 수밖에 없다.

반대로 마음에 드는 매물이 나왔지만 구입 자금이 부족해서 선뜻 구입에 나서지 못할 때도 많다.

원하는 매물의 가격대를 파악했다면 주택 구입을 잠시 중단하고 필요한 구입 자금을 더 모으도록 노력한다. 구입 자금이 충분히 준비된 뒤에 주택 구입에 나서면 다른 바이어들과의 주택 구입 경쟁에서 유리한 위치를 차지할 수도 있다.

<준 최 객원 기자>