주택 임대난이 심각하다. 끝없이 오르는 임대료는 둘째치고 임대할 매물을 찾기도 힘들다. 일부 건물주는 심각한 임대난을 악용, 온갖 횡포로 가뜩이나 서러운 세입자를 힘들게 하고 있다. 그러나 세입자도 참는데 한계가 있다. 세입자로서의 권리가 있기 때문에 참기 힘든 횡포에는 법적으로 맞설 수밖에 없다. 온라인 부동산업체 ‘리얼터 닷컴’이 주택 세입자가 건물주를 상대로 법적 소송을 고려할 수 있는 사례를 알아봤다.

■ 디파짓 불법 미반환

건물주와 세입자 간 가장 흔한 분쟁 사유가 디파짓 반환과 관련된 사유다. 디파짓은 임대를 시작하기 전에 세입자가 건물주에게 지불하는 일종의 임대 보증금이다.

임대 계약 만료와 함께 건물주는 세입자에게 디파짓을 돌려주는 것이 원칙이다. 하지만 반환과 관련된 임대 계약서 조항을 서로 다르게 이해할 경우 분쟁이 발생하기 쉽다.
세입자가 임대 계약서에 포함된 세입자로서의 의무를 다 이행했고 임대 계약이 만료돼 세입자가 집을 비우면 건물주는 디파짓을 반드시 반환해야 한다.

세입자가 임대 계약서 조항을 잘 이행했음에도 건물주가 디파짓 반환을 거부하거나 해당 지역에서 규정한 디파짓 금액보다 높은 금액을 요구하는 경우, 또는 디파짓을 계약서 조항과 다른 방법으로 관리하는 경우 등이 소송 사유로 고려된다.

■ 거주 불가능한 조건

건물주가 주거 가능한 조건을 제공하지 못할 경우에도 소송 사유가 될 수 있다. 특히 안전상의 이유나 건강상의 이유로 주택이 주거 기능을 더 이상 제공하지 못한다고 판단되면 건물주를 상대로 소송이 고려된다.

홍수나 폭풍 등의 자연재해로 건물이 심각하게 훼손된 경우, 쥐나 기타 해충 출몰로 건강상의 피해가 우려돼 더 이상 거주가 힘들다고 판단될 때가 해당된다. 거주가 불가능해진 경우 건물주는 적절한 수리를 이행해야 하고 수리 기간 동안 세입자에게 숙박 기회를 제공해야 할 의무가 있다.

그러나 거주 가능 여부를 판단하는 기준이 애매모호할 때가 많기 때문에 부동산법 전문인과 상담이 필요한 경우도 많다. 시카고 지역의 사무엘 탐킨 부동산 전문 변호사는 “단순히 바퀴벌레가 출몰한다고 해서 건물주를 상대로 소송을 제기하는 것은 무리”라고 리얼터 닷컴과 인터뷰에서 설명했다. 해충 출몰 원인이 세입자의 주택 관리 소홀로 판단되면 소송 사유가 되기 힘들다.

■ 건물 내 발생 인명 피해

주택 건물 내에서 발생한 사고로 인한 인명 피해의 경우 소송감이 될 수 있다. 하지만 반드시 건물주의 주택 관리 소홀이 원인으로 판명될 경우에만 해당되기 때문에 적절한 절차가 따라야 한다.

모든 건물주는 건물에 결함이나 이상이 발생할 경우 적절한 수리에 나서야 하는 의무를 지니고 있다. 건물주가 결함 사실을 이미 알고 있었음에도 불구하고 수리를 실시하지 않아 발생한 인해 인명 피해의 경우 소송 사유로 고려된다.

계단 난간이 흔들려 세입자가 건물주에게 여러 차례 수리 요청을 실시했지만 건물주의 늑장 대응으로 발생한 인명 피해가 좋은 예라고 할 수 있다. 반대로 세입자 결함 사실을 알고도 건물주에게 적절하게 통보하지 않은 경우에는 소송을 제기해도 세입자가 불리해질 수 있다. 따라서 결함이 발견되면 건물주에게 즉각 결함 사실을 서면으로 알리고 수리를 요청해야 한다.

■ 사생활 침해

세입자는 쾌적한 주거권을 보장받는다. 만약 이 권리가 침해됐다고 판단되면 소송 사유로 고려될 수 있다. 건물주가 아무런 통보 없이 세입자가 살 고 있는 집을 아무 때나 찾는 경우 쾌적한 주거권이 방해받는 것으로 여겨질 수 있다.

건물주는 건물을 수리할 의무가 있지만 방문 전에 반드시 사전 통보가 이뤄져야 한다.

일부 건물주는 집을 임대한 후에도 마치 자기 집 드나들 듯 불쑥 찾아와 세입자를 당황하게 한다. 건물주가 반드시 집을 방문해야 할 일이 있더라도 임대 기간 중 세입자의 쾌적한 주거권이 보장되는 조건 아래 방문이 이뤄져야 한다.

건물주 또는 건물주 대리인의 방문과 관련된 규정도 세입자의 쾌적한 주거권 보장을 위해 임대 계약서에 포함시켜야 한다.

일반적으로 24시간 전에 서면 통보 실시 후 건물주가 주택에 출입할 수 있는 것이 일반적이나 예외 사항도 있다. 위급 상항이 발생했을 때나 건물주 방문 시 집에 있던 세입자가 건물주 진입을 허락한 경우, 세입자가 임대 만료전 집을 비우고 나간 경우 등은 24시간 전 서면 통보 없이 건물주가 집을 방문할 수 있다.

■ 수리비 미반환

건물주에게 수리 의무가 있지만 사소한 수리의 경우 양측의 동의가 있을 경우 세입자가 직접 하는 경우도 많다.

이때 반드시 세입자와 건물주 간 동의가 있어야 하고 동의 내용에는 건물주가 수리비를 나중에 반환한다는 조건도 포함되어야 한다. 만약 사전 동의가 있었음에도 불구하고 건물주가 수리비 반환을 이행하지 않을 경우에도 분쟁이 불가피하다.

세입자의 경우 결함이 직접 수리에 나서기 전에 반드시 건물주에게 통보해야 할 의무가 있다. 건물주에게 통보하지 않고 실시한 수리의 경우 수리비를 반환이 힘들고 수리에 대한 책임도 따르기 때문에 주의해야 한다.

■ 차별 대우

‘부동산 공정거래법’(The Federal Fair Housing Act)에 의하면 세입자를 대상으로 한 건물주의 차별을 금지하고 있다. 차별 금지 조항에는 인종, 종교, 성별, 출신 국가, ‘가족 신분’(Familial Status), 장애 여부 등이 포함된다.

만약 건물주로부터 차별을 받고 있다 판단되면 ‘연방 주택도시개발국’(HUD)을 통해 피해를 신고할 수 있다. HUD의 조사를 통해 피해 사실이 확인되면 건물주를 대상으로 법적 조치가 실시된다.

<준 최 객원 기자>