지난 5년간 남가주 집값 상승에 비해 주택융자 상한선은 컨퍼밍론 기준으로41만 7천달러에서 42만4천달러로 단 한차례 7천달러 인상한 것이 전부였다. 집값 상승에 비해 저금리로 융자를 받을 수 있는 컨퍼밍론 대출가능 금액은 늘 아쉬운 부분 이었다.

이로 인해 LA 평균 콘도가격 60만달러기준으로 바이어는 컨포밍론을 받기 위해 20만달러이상을 다운했어야 했다. 이는 30,40대 부부기준 월 소득이 8,000달러 이상 25%을 다운하였음에도 융자금액이 45만달러라 컨포밍론 융자 보다 이자가 높은 High Balance Loan 받았어야만 했다.

하지만 2018년부터는 융자 별로 상한선이 대폭 인상 되여 기존융자금액 발랜스가 453,100달러 이하인 경우는 재 융자하여 이자를 많이 낮출 수 있다. 2018년 새해에 변경된 사항은 Conforming Loan Limit (1 unit 기준)이 기존 424,000달러에서 453,000달러로 상한선이 인상되었다.

또한 High Balance Loan Limit의 경우는 기존 636,000달러에서 679,000달러로 늘어났다. 컨퍼밍론에 비해 High Balance loan이자는 평균 0.5%이상 높다. 예로 450,000달러 기준으로 두 융자의 월 페이먼트 중 매월 이자 차이가 155달러에서 200달러 이상이다.

하지만 2018년부터는 기존의 융자를 재 융자하여 conforming 융자로 재평가 받을 수 있어 일년에 이자만 2,400달러, 5년이면 12,000달러를 줄일 수 있게 된다. 각주마다 융자상한선은 다르게 책정된다. 끝으로 지난 FOMC 이사회에서는 2017년도 기준금리 인상을 3번 단행하였다. 모기지 금리는 오르지 않았으나 기준금리와 모기지 금리는 전혀 다른 모습을 하고 있다. 모기기 금리는 미국 국채 장기 금리 수익률과 연동된다.

하지만 마지막 금리인상을 단행한 이달 12월기준 10년물 국채수익률은 정확히 일년 전 2016년 12월보다 낮다. 이도 부족해 30년물 국채수익률은 이미 하락세인지 오래다. 단순하게 말하면 시장 경기는 좋아졌으나 미국은 현재 저성장추세라고 볼 수 있다. 개인적 견해로는 내년에도 모기지 이자율은 현재 수준과 별 차이가 없을거라 사려되는 부분이다. 주택이나 융자로 고민이 있으시면 언제든지 방문하여 상담을 받아보시길 바란다.

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