지난주 연방준비제도이사회(FRB)는 기준금리를 작년 12월에 이어 또 다시 0.25%포인트 인상했다. 지난해에 두번, 이달에 한 번 모두 3차례 이자율을 올림에 따라 현재 기준금리는 0.75%~1%(지역에 따라 이자율이 다소 차이가 있음)를 유지하고 있다.

그러면 계속 올라가고 있는 금리는 현 주택시장에 어떤 영향을 주게 될까?

먼저 0.25%포인트 인상 후에도 시중 모기지 금리는 4.25%를 보이고 있어 아직도 저금리를 유지하고 있다. 현재 주택시장의 가장 큰 문제는 오른 금리가 문제가 아니라 공급물량의 절대부족으로 인한 시장 불균형임을 감안할 때 올해 안에 2~3번의 추가 인상이 있더라도 현 주택시장에 미치는 영향은 미미할 것으로 보인다.

따라서 모기지 금리가 5%까지 오르더라도 현재의 가격상승세를 계속 유지할 것으로 보인다. 일반적으로 이자율 상승은 주택가격의 하락을 가져오게 되지만 이번에는 워낙 공급과 수요가 심한 불균형을 이루면서 이자율 상승이 현재 주택시장에 거의 영향을 주지 못하고 있다.

오히려 매물 부족과 조만간 추가로 모기지 금리가 오를 것으로 보고 구입을 서두르려는 조급해진 바이어들이 대거 주택구입에 나서면서 가뜩이나 부족한 매물을 놓고 치열한 경쟁을 벌이면서 가격상승을 부추기고 있기 때문이다.

참고로 지난 30년간의 이자율과 현 이자율을 비교하면 80년대 초의 모기지 금리가 약 18%, 1990~2000년 사이의 7~9%, 또 금융위기 이전의 2001~2007년에 이자율이 5~7%인 것을 감안한다면 현 4.25%대의 주택이자율이 얼마나 낮은 이자율인지 쉽게 알 수 있다.

따라서 전문가들은 금리가 6%대에 진입할 것으로 예상되는 2018년 말이나 2019년도 정도 되어야 이자율이 주택시장에 영향을 주면서 소폭의 가격조정이 있을 것으로 본다.

참고로 FRB가 조정하는 이자율은 단기 이자율이어서 자동차, 크레딧카드 등 단기, 변동 이자율에 민감한 부분에는 바로 영향을 주게 되지만 장기 이자율을 기준으로 조정되는 모기지 금리는 꼭 같은 비율로 조정되는 것은 아니다.

또 단기 이자율이 올라간다 하더라도 장기적으로 경기가 안 좋다고 판단되면 앞으로도 모기지 금리는 5~6% 대에서 상당기간 머물 가능성도 있다. 주택시장과는 달리 부동산을 통해 수익이 창출되는 상가, 오피스, 아파트 등 상업용 부동산은 추가로 인상이 예상되는 연방 기준금리에 따라 많은 영향을 받을 것으로 보인다. 상업용 부동산은 일반 주택과는 달리 철저하게 수익에 따라 가치가 결정되기 때문에 은행의 CD 이자가 올라감에 따라 부동산을 통한 수익률도 덩달아 올라가야 한다. 렌트비를 인상하지 않는 부동산 수익률이 떨어지면서 동시에 부동산 가격도 떨어지게 된다.

따라서 부동산 가격을 유지하려면 이자율이 오름에 따라 렌트비의 계속적인 추가 인상은 불가피해 보인다. 상가 등을 임대하는 테넌트 입장에서 연방정부의 이자율 인상은 렌트비 상승으로 이어질 것으로 보여 결국은 비즈니스의 고정비용을 증가시키는 마이너스 효과를 가져올 것으로 예상된다.

비싼 인건비와 렌트비 부담에 인터넷의 발달로 가뜩이나 거리에서 힘겹게 장사하는 스몰 비즈니스 오너들에게는 이자율 상승은 앞으로 더 큰 부담이 될 것으로 점쳐진다.

또 아파트 등의 임대 주택에 거주하는 경우도 이자율 상승으로 렌트비가 지금보다 더 오를 수 있어 저소득층은 앞으로 더 살기가 힘들어 질수 있다는 전망도 나오고 있다.

여기다 트럼프 행정부가 약속한 도로, 항만, 다리, 터널 등의 대규모 인프라 사업들이 조기에 시행되면 대규모 일자리 창출과 함께 이와 더불어 막대한 자금이 시중에 유입되어 인플레이션의 가능성이 제기된다면 FRB는 지금보다 더 빠른 속도로 이자율을 올릴 것으로 보인다.

올해에도 이자율은 추가로 인상되겠지만 이에 따른 주택시장은 당분간 큰 영향 없이 상승국면을 계속 유지할 것으로 보인다. 현 주택시장 분위기는 이자율 인상으로 인한 영향보다는 재고물량의 원활한 공급 여부에 따라 시장이 좌우될 것으로 보이기 때문이다.

문의 (213)590-5533

<스티븐 김 파이오니아 부동산 대표>