하우스 플리핑(house flipping)은 거주하기 위해서가 아니라 단기 차익을 노리고 주택을 매매하는 것을 말한다. 플리핑을 하려면 결정해야 할 사항들이 많다. 우선 어디에 있는 집을 살 것인가. 미래의 개발 호재가 있는 지역을 선택한다면 향후 집값이 오를 것을 기대할 수 있다. 새 집을 원한다면 교외의 넓은 집이나 최고급 자재로 꾸며진 주택을 고려하게 될 것이다. 이런 것들이 모두 잘 들어맞으면 상당한 차익을 얻을 수 있을 것이다. 그러나 어디선가, 무엇 하나라도 잘못되기 시작하면 갈피를 잡기 힘들 수 있다. 예산을 잘못 책정했다거나, 타이밍을 잘못 노렸다거나, 집 근처에서 범죄가 급증하는 등 불가항력적인 상황까지 가세하면 재난 수준이 될 수 있다. 성공적인 플리핑을 위한 5가지 비법을 소개한다.

■계산을 해봐라
집을 사는 것과 리노베이션을 하는 것, 두 가지 모두의 비용을 미리 계산해 둬야 한다. 이때는 최후까지 들어갈 모든 비용을 다 포함시켜야 하며 본인이 어느 정도까지 리스크를 감내할 수 있을지 까지 고려해야 한다.

대출이 필요하다면 첫 1년 동안에 들어갈 세금, 유틸리티, 수리비까지 모두가 포함되는 금액으로 파악해 둬야 한다. 여기에 자재비와 인건비도 포함시켜야 한다. 주변 시세와 가격 추이 등을 비교해 다각도로 점검해야 한다.

재정 계획이 세워졌다면 적절한 마진 수준을 고려해 예산 내에서 살 수 있는 주택을 고르는 것이다. 이때 너무 큰 마진에 욕심을 내면 고생해서 얻은 계산이 헝클어질 수 있으니 냉정해져야 한다.

■지역을 이해해라
안정적으로 집값이 상승하는 동네인가? 아직 고점을 찍지는 못했지만 왕성하게 가격 상승이 일어나고 있는 지역인가? 자녀를 둔 가족에게 어필할 수 있는 좋은 학군을 갖췄는가? 은퇴자들에게 인기 있는 곳인가?공략하고자 하는 지역을 완벽하게 이해한다면 어떤 주택이 바이어들에게 어필할 수 있을지 찾아낼 수 있고 이에 적합한 마진을 어느 정도로 잡아야 할지도 파악할 수 있다. 어느 지역이든 넘어서는 안 될 가격 선이 있고 그것을 알아야 성공에 다가설 수 있다.

숙제를 하듯 근방의 시세와 걸린 시간 등을 숙지하면 플리핑을 완료하는데 필요한 시간을 추산할 수 있다. 이에 따라 1~2년 렌트로 운영을 하며 집값이 오르는 상황을 주목할지, 아니면 시세가 괜찮고 경쟁이 심하면 최단 기간 내 팔고 떠날지 등등이 결정된다.

■바이어를 고려해서 집을 고쳐라
이웃에 좋은 학교들이 있다면 바이어는 학교 다닐 나이의 아이들을 둔 젊은 부부일 확률이 높다. 대개 오래된 집들은 이런 젊은 부부들이 선호하는 넓고 확 트인 주방과 패밀리 룸이 없기 때문에 좋은 학군 근처의 집을 샀다면 가족을 위한 오픈 스페이스가 돋보이도록 집을 업그레이드하는 것이 낫다.

아이들을 위해 충분한 욕실도 갖춰야 하고 욕실 옆 복도 등에는 충분한 수납공간도 마련해야 한다. 가능하면 지하실도 손보는 것이 좋다. 매스터 베드룸은 큰돈을 들여 고칠 필요가 없지만 부부가 전용으로 쓸 욕실은 별도로 준비해 둬야 한다.

은퇴자들이 많이 사는 지역이면 1층으로 된 집이나 랜치 스타일 주택이 유리하다. 만약 집안에 계단이 있다면 최대한 폭을 넓히고 좁은 공간들을 늘려 놓는 것이 중요하다. 길에서 집으로 드나들기 편리해야 하며 현관에는 절대로 높은 계단들을 피해야 한다. 뒤뜰과 페티오는 크게 정비할 필요가 없도록 편리하게 구성해 두는 것이 시니어들에게 인기를 얻을 수 있는 비법이다.

■바이어에게 잘 안내하라
집의 업그레이드할 부분들을 메모하고 보수를 끝마쳤다면 작업 내용을 상세히 적어 바이어에게 잘 안내하는 것이 중요하다. 냉난방과 공조시스템부터 전기설비까지를 포함해 구조적으로 문제가 있었던 부분의 문제점을 개선한 것까지도 상세하게 설명하는 것이 좋다.

어떤 창을 교체했는지, 새로운 가전 등은 무엇이 있는지, 집 안팎의 갖가지 고정물과 창문의 블라인드 등에 대한 내용은 물론이고 그들과 함께 따라오는 안내 책자와 워런티 등도 빠짐없이 챙겨서 제공해야 한다.

이런 노력들이 새로운 ‘스마트 홈’이라는 인상을 주기에 충분하고 이와 더불어 보안과 방음 시스템, 조명 시설 등까지도 바이어에게 어필할 수 있게 한다. 그리고 드디어 바이어들에게 오래된 역사 깊은 집이 어떻게 최신식 주택으로 변신했는지 보여줄 수 있는 것이다.

■너무 높게 가격을 부르지 마라
본인이 실현한 리노베이션이 자랑스러울 것이다. 자꾸만 보고 또 보고 싶을 것이다. 애정이 가는 만큼 가격에 대한 욕심도 생겨날 것이다. 그러나 기억할 것은 바이어는 본인과 달리 변신하기 이전의 집을 전혀 본 경험이 없는 이들이다. 그들은 변신 이전의 주방이 얼마나 구식이었는지, 지하실은 얼마나 답답했는지 모른다.

바이어들은 본인이 얼마나 스트레스를 받으면서 각고의 노력 끝에 이런 멋진 집을 꾸밀 수 있었는지 전혀 모른다. 그들은 완성된 집만을 보게 되는 점을 염두에 둬야 한다. 그리고 그들은 여전히 좋은 집을 낮은 가격에 사려는 샤핑객일 뿐이다.

모든 이웃의 집들은 적정한 가격 수준이 있고 본인도 욕심은 나겠지만 그 범위 안에서 가격을 매겨야 한다. 약간 낮은 가격은 오퍼를 늘릴 수 있고 최종적으로 호가보다 높게 팔 수 있는 장점이 있다. 고생해서 얻어낸 결과물이라고 높은 가격을 제시했다가 그대로 리스팅된 채 수개월을 그냥 보내는 것 보다는 나을 것이다.

<구성훈 기자>