조닝 법은 주 카운티/시티에 따라 다를 수 있다. 부동산에 해당하는 조닝에 따라 부동산의 쓰임이 결정 된다. 특정한 비즈니스를 하기 위해서는 특별 허가(special permit)를 받아야 할 수도 있다.
조닝 법에서 허가 되지 않은 비즈니스를 하거나 특별 허가를 받지 않고 비즈니스를 하면 조닝 위반일 수 있다.
오늘 칼럼에서는 커머셜 임차인이 조닝 위반시 임대주로써 알아야할 권리에 대해 알아 보겠다.

Q: 임차인의 조닝 위반시 왜 임대인이 조닝 위반 노티스를 받는가?
A: 조닝 법은 프라펄티의 용도 (use)와 관련이 깊기 때문에 임차인이 조닝 법을 위반하면 프라펄티 주인인 임대주가 노티스를 받게 된다. 예를 들어, 임차인이 어떤 비즈니스를 운영할 수 없는 위치에서 특별허가를 안 받을 경우 임대주는 조닝 위반 노티스를 받게 될 수 있다.

Q: 조닝 위반을 받을 시 임대주가 취해야 할 행동은?
A: 임대주는 임차인의 조닝 위반을 모르는 경우가 있다. 따라서 노티스를 살펴 본 후 위반 사항이 이해 잘 안되면 노티스를 이슈한 인스펙터에게 먼저 연락을 하는 것이 좋다. 인스펙터와 통화 한 후, 뭐가 위반 사항인지 잘 이해 한 후에 리스를 체크해야 한다. 노티스 조항, 임차인의 의무 조항, 디폴트 조항/ 노티스에 있는 정정 마감 날짜등을 체크하고 이에 맞게 임차인에게 편지를 보내는 것이 현명하다. 보통 리스 위반일 수 있다.
또한 임대주는 임차인이 지적된 사항을 정정 한 후, 모든 위반사항이 정정이 됐는지 서면 확인을 받게 해서 제출하라고 하는 것이 현명하다. 만일 임차인이 마감 날짜에 제대로 정정 하지 않으면 임대주가 피해를 볼 수도 있다. 조닝 법 마다 다르지만 임대주가 민사 처벌을 받아 벌금을 내야 하거나 형사 사건으로 기소가 될 수 도 있다.

Q: 명심해야 할 점은?
A: 보통 임대주는 리스에 어떤 비즈니스가 조닝 법에 맞는지 명시하거나 보증을 하지는 않는다. 어떤 비즈니스가 조닝 법에 따라 허락되는지, 특별 허가를 받아야 하는 지는 임차인의 의무이다. 임대주는 임차인의 조닝법을 포함한 주/카운티/시티 법/규칙을 위반시 피해 (임대주의 변호사 비용을 포함해)를 보상해야 한다고 리스에 명시하는 것이 현명하다. 반면 임차인이 임대주에게 비즈니스를 구매할 경우는 리스에 비즈니스가 조닝법에 맞다고 하는 임대주의 보증을 받는 것이 현명할 수 있다.
문의 (703)749-0500

<임지현 변호사>