주택시장은 주기적으로 순환하는 패턴을 반복한다. 평균 약 10년을 주기로 고점과 저점을 찍는 추세를 항상 반복하고 있다. 호황과 침체 요인은 각각 달라도 거의 항상 10년을 주기로 등락을 거듭한다. 직전 고점은 2006년 여름쯤으로 보고 있다. 모기지 부실 대출로 묻지마식 구입 수요가 주택 가격을 폭등시키던 시기다. 이어 터진 서브프라임 사태로 집값이 폭락을 거듭하는 기간이 약 5년간 지속됐다. 2012년쯤 바닥을 확인한 주택 시장은 현재까지 4~5년째 상승세를 유지하고 있다. 과거 순환기를 살펴봤을 때 주택 시장이 정점에 거의 도달해가는 시기임을 알 수 있다. 온라인 부동산 업체 ‘질로우 닷컴’이 과거 10년 동안 주택 시장에서 있었던 굵직한 뉴스를 추렸다.

■ 2008년 주택 시장 붕괴
잘 나가던 주택 시장이 한순간 붕괴된 해다. 워싱턴 뮤추얼 은행 등 초대형 모기지 은행이 줄줄이 파산을 선언하면서 주택 가격이 수직 하락하기 시작했다.

대형 모기지 기관의 파산은 서브프라임 모기지가 원인으로 지목된다. 모기지 은행이 미자격 대출자들에게 모기지를 무분별하게 대출했던 것이 화근이었다.

주택 가격이 폭락하면서 대규모 차압 사태로 이어졌고 결국 대공황에 버금가는 경기 대침체에 단초를 제공했다. 수년간 지속된 집값 폭락 사태로 평생 소중하게 모은 자산을 한순간에 잃는 주택 소유주가 속출했고 아직도 그 피해에서 헤어나지 못한 소유주도 많다.

■ 2008년 국영 모기지 기관 구제
서브프라임 사태의 영향으로 국영 모기지 기관인 프레디맥과 패니매의 운영 부실이 심각한 수준에 이르게 됐다.

적자가 눈덩이처럼 불어나는가 하면 주가가 연일 하락을 거듭하면서 미국 경제를 위협하는 시한폭탄으로 변했다. 두 기관은 시중 모기지 대출 은행이 발급한 모기지를 보증해주는 기관으로 주택 시장을 지원하는 역할을 한다.

그러나 대출 은행들이 고위험 ‘모기지 담보부 증권’(MBS)을 두 기관에 판매한 것이 부실 경영의 원인이 됐다. 연방 정부는 두 기관을 살리기 위해 약 1,870억달러에 달하는 천문학적인 금액의 구제 자금을 지원하기로 결정했다.

■ 2012년 모기지 이자율 사상 최저
2012년 11월21일 30년 만기 고정 모기지 이자율(전국 평균)은 약 3.31%로 사상 최저 수준을 기록했다. 수년째 지속돼온 경기 침체에서 벗어나려는 연방정부의 강력한 저금리 정책의 결과였다.

사상 최저 수준의 모기지 이자율이 한동안 이어지면서 투자자와 외국인을 중심으로 한 사자 세력이 주택 시장에 유입됐고 주택 시장이 조금씩 살아나는 계기를 제공했다.

이후 낮은 이자율을 활용, 집값 하락으로 어려움에 처한 주택 소유주들을 돕기 위한 재융자 및 융자 재조정 프로그램이 대거 소개되기도 했다.

■ 인터넷 매물 검색
10년 전 일반인들은 어떤 방법으로 매물을 검색했을까? 인터넷이 대세인 지금은 믿기지 않겠지만 10년 전 일반인들이 매물을 찾는 방법은 크게 2가지. 신문 부동산면의 광고 또는 부동산 에이전트를 통해서만 매물 정보를 확인할 수 있었다.

불과 10년 전까지만 해도 극히 제한적이던 일반인들의 매물 검색 방법이 온라인 매물 검색 서비스 등장으로 매우 수월해진 것은 주택 시장 역사상 혁명과도 같은 사건이다.

인터넷을 통해 일반인들에게 제공되는 매물 자료가 구체적일뿐만 아니라 거의 실시간으로 제공되고 있어 부동산 에이전트보다 더 빠르게 자료를 입수하는 일반인도 많아졌다.

■ 도심 주택가 부활
2010년부터 도심지에 주택 재개발 바람이 불기 시작했다. 콘도와 타운하우스 등 다가구 주택 개발 열풍이 불기 시작했는데 밀레니엄 세대와 부모 세대인 베이비부머 세대를 겨냥한 개발이다. 밀레니엄 세대 사이에서 고용 기회가 많고 통근이 편리한 도심 지역으로 이주하려는 수요가 증가하면서 도심 재개발 붐이 발생했다.

■ 부동산 관련 TV 프로그램 인기
부동산과 관련된 TV 프로그램이 등장하기 시작한 것이 약 10여년 전 쯤이다. 이후 10년동안은 과히 부동산 TV 프로그램의 전성시대라고 할 수 있다.

케이블 방송사는 물론 주류 방송사에서도 부동산 관련 리얼리티 쇼를 앞다퉈 제작하면서 시청자들을 TV앞으로 끌어 모았다. 대표적인 인기 방송으로는 HGTV의 하우스 헌터, 브라보 채널의 밀리언 달러 리스팅, ABC의 익스트림 메이크오버, TLC의 트레이딩 스페이스 등이 있다.

■ 디트로이트 파산 선언
2013년 7월18일 디트로이트 시정부가 파산을 선언하면서 지역 주택 시장에 공동화 현상이 찾아왔다. 적자 예산 부담을 견뎌내지 못한 시정부의 파산으로 무려 약 70만명의 인구가 사라졌고 10만여채에 달하는 주택이 유령 주택으로 변했다.

이후 일부 투자자와 중동계 이민자들의 주택 구입 수요가 유입됐지만 깡통 주택 비율이 좀처럼 개선되지 않고 있다.


■ 주택시장 회복세
첫 주택 구입자 비율은 주택 시장이 회복되기 시작한 2012년 이후 지속적인 감소세를 나타냈다.

저가대 매물이 주로 투자자와 외국인 구입자들에게 매매되면서 주택 구입 기회를 얻지 못했다. 주택 시장에서 첫주택 구입자 비율이 늘어야 상위 가격대에서도 원활한 거래가 이뤄지는 선순환이 가능하다.

한편 급매물 거래 비율은 지속적으로 떨어지면서 주택 시장이 건전성을 회복중인 것으로 나타났다. 1월 차압 거래와 숏세일 거래는 전체 거래중 약 9%로 지난해 1월(약 11%) 대비 하락한 것으로 집계됐다. 한가지 우려스러운 부분은 주택 재고 증가 기미가 전혀 보이지 않고 있다는 것이다.

기존 주택 매물량이 큰 변화를 보이지 않고 있는 가운데 신규 주택 착공 건수가 감소한 것으로 나타나 우려를 더하고 있다.

지난달 연방상무부의 발표에 따르면 1월 신규 주택 착공 건수는 전달보다 약 3.8% 하락, 3개월래 최저치인 약 110만건(연율 기준)을 기록했다.

실업률 감소, 임금 인상, 모기지 이자율 하락 등 주택 구입 수요 증가 요인이 많아 원활한 주택 공급이 이뤄지지 않을 경우 자칫 주택 가격 급등으로 이어질 수 있다는 전망이다.
30년 만기 고정 이자율은 약 3.65%(2월18일 마감기준)으로 지난해 4월 이후 가장 낮다. 1971년 이후 최저치인 2012년의 약 3.31%와 비교해도 큰 차이가 없는 매우 낮은 수준이다.


<준 최 객원기자>