모기지 이자율이 전망과 달리 하락하면서 많은 주택 소유주들이 놓쳤던 재융자 기회가 다시 찾아왔다. 각종 금리 정보업체‘뱅크레이트 닷컴’에 따르면 2월 둘째주 30년 만기 고정 이자율은 평균 약 3.78%로 2013년 5월 이후 가장 낮다. 불과 1달 전만 해도 4.05%였던 이자율이 갑작스런 국제 경제 불안으로 다시 하락세로돌아섰다. 전문가들은 이자율 추가 하락보다 상승 전망이 우세하기 때문에 이번 재융자 기회를 놓치면 안 된다고 충고한다. 그러나 이자율이 낮다고 무조건 재융자를 실시했다가는 기대했던 절약 효과를 보기 힘들다. 재융자 실시가 본인에게 적절한지 몇 가지 조건부터 따져봐야 한다.

■ 0.5%포인트 낮추고 5년 이상 거주재융자 실시에 소요되는 수수료 비용은 융자액의 약 2% 정도에 달한다. 은행 수수료, 에스크로 수수료, 주택 감정 비용, 타이틀 보험료 등 여러 비용을 합하면 상당한 금액이 된다. 만약 재융자로 절약되는 금액보다 수수료 비용이 높으면 재융자 실시로 오히려 손해가 발생하는 꼴이다.

따라서 전문가들은 재융자로 이자율은 기존보다 약 0.5%포인트 이상 낮출 수 있거나 재융자 후 최소 5년 이상 거주 계획이 있을 때만 재융자로 인한 혜택을 볼 수 있다고 충고한다.

이자율이 낮다고 해서 누구나 다 재융자 실시가 가능한 것도 아니다. 주택 순자산가치가 일정 비율 이상이어야 하고 재융자 신청인의 크레딧 기록도 양호해야 한다.


■ 비용 회수기간 파악재융자 실시에 필요한 비용이 과연 얼마 만에 회수될 지를 파악하는 것이 재융자를 결정하는 데 중요한 요소다. 인터넷에서 쉽게 찾을 수 있는 ‘재융자 계산기’ (calcxml.com/calculators/refinance-calculator)를 사용하면 비용 회수 기간이 쉽게 파악된다. 현재 융자 잔액, 현 모기지 이자율, 만기까지 남은 상환 개월 수 등과 재융자에 적용될 것으로 예상되는 이자율, 만기 개월수, 수수료, 포인트 등의 자료만 입력하면 비용이 회수되는 데까지 걸리는 개월수를 알 수 있다. 재융자 이자율을 낮추기 위해 지불한 포인트 금액은 세금 보고시 소득 공제 항목에 해당하는데 재융자 계산기로 계산되지 않는 항목이다. 재융자 실시로 기대되는 세금 혜택까지 포함하면 재융자 계산기로 계산된 비용 회수 기간이 실제보다 긴 것으로볼 수 있다.


■ 가능하면 단기로재융자 상환 기간을 고려해 재융자 실시를 결정해야 한다. 재융자 실시로 대부분 상환 기간이 기존보다 늘어나기 쉬운데 자칫 만기까지 납부해야 하는 이자 비용이 더 늘어날 수있다. 만약 기존 융자 만기가 얼마 남지 않았다면 재융자 만기도 단기로 결정해야 한다. 30년 만기 대신 15년 또는 20년짜리 만기가 적용되는 재융자를 실시하면 이자율을 더 큰 폭으로 낮출 수 있어 장기적으로 이자 비용이 크게 절약된다.

재융자 실시와 관련, 한가지 더 고려할 사항은 기타 부채 사항에 대한 점검이다. 높은 이자율이 적용되는 크레딧 카드 부채나 학자금 융자 등이 있다면 재융자 실시로 소요될 비용으로 기타 부채를 우선 상환하는것이 유리할 수도 있다.

<준 최 객원기자>