[소득공제 항목]

주택 보유로 누릴 수 있는 절세 효과가 높다는 것은 이미 잘 알려져있다. 매년 수천달러에 달하는 재산세와 모기지 대출 이자금액을 소득공제 항목으로 활용할 수 있어 주택이 절세에 큰 역할을 담당한다.

그러나 주택 개보수와 관련된 비용도 소득공제 대상이라는 것을 아는 사람은 많지 않다. 공사 규모에 따라 상당히 많은 금액을 소득공제항목으로 활용할 수 있기 때문에 주택 개보수에 사용된 비용 역시 매우 짭짤한 절세수단이 될 수 있다. 매년 어김없이 찾아오는 세금 보고시즌이 아직 많이 남았다고 안심하지 말고 지금부터 차분히 준비하면 더 높은 절세 효과를 누릴 수 있다.


■ 개보수 비용 양도 주요 소득공제 항목

주택 개보수에 지출한 비용은 집을 팔 때 ‘양도소득’ (capital gain)과 관련된 공제항목으로 활용할 수 있다. 주택 처분가격이 구입가격보다 높아 시세차익이 발생하면 이에 대한 양도소득세를 납부해야 하는데 이때 주택 개보수 비용이 소득공제 항목 대상이다.

주택구입 금액과 주택 개보수 비용을 합한 금액이 처분 금액보다높으면 손실로 인정돼 절세 효과는 더욱 높아진다.

집값이 크게 올라 처분 금액이높더라도 주택 개보수 비용이 높으면 세금을 상당폭 줄이는데 도움이 된다.

최근 수년간 주택 거래가 부쩍늘었고 주택가격이 오르면서 양도소득세 납부대상 납세자도 증가했는데 주택 개보수와 관련된 항목을 반드시 챙겨서 세금보고에 활용하면 세금을 낮추는데 유리하다.


◆ 증축 및 조경공사

양도소득세 공제 항목과 관련,연방국세청(IRS)이 인정하는 주택개보수 공사는 일반적으로 증축이나 주택시설 관련공사가 포함된다.

세금보고 전 세무 전문가와 상담해서 정확한 공제 항목을 확인해 서류를 미리 준비토록 한다. 증축의 경우 주택을 구입한 뒤 실시한 침실이나 욕실 추가 공사, 차고, 데크, 패티오 추가 공사 등이 해당된다.

조경과 관련된 공사도 소득공제항목에 포함되는데 미화를 위한 공사보다는 주택기능을 높이는 공사가 주로 해당된다. 가주 등 일부지역에서는 가뭄에 따른 물 절약이 큰 이슈가 되고 있는 만큼 ‘건식조경’ (xeri scaping) 실시에 지출된 공사비는 소득공제로 활용할 수 있다. 이밖에도 차량 진입로, 도보, 옹벽, 수영장 설치공사 등도 조경과 관련된 세금공제 항목이다.


◆ 각종 설비공사

주택기능을 담당하는 각종 설비공사도 세금공제 항목이므로 공사계약서, 영수증 등 관련 서류를 챙겨둔다. 냉난방 시설 및 관련배관교체, 벽난로 설치, 전기배선 업그레이드 공사, ‘빌트인 진공청소기’(central vacuum), 정수기 및 공기정화기 설치, 수도관 교체, 워터히터 교체 공사 등이 해당된다.

실외 설비로는 주택 ‘외벽 자재교체’ (siding), 창문 및 출입문 교체, 낡은 지붕 교체뿐만 아니라 위성방송 수신 안테나 설치까지 포함되는 경우가 있으므로 세무 전문가를 통해 확인한다.


◆ 단순 수리는 제외

고장으로 인한 단순 수리항목은 소득공제 항목에 포함되지 않는다.

그러나 수리가 주택 개보수 실시에 따라 반드시 실시해야 하는 공사라면 소득공제 항목에 포함될 수 있다.

예를 들어 에너지 효율을 높이기 위해 이중창 설치 공사를 실시하는 경우 창틀이 너무 낡아 수리가 필요하다면 해당 수리비는 소득공제 대상이 될 수 있다. 주택 처분 때 발생할 수 있는 양도소득세와 관련, 소득공제 대상 항목은 IRS 발행물 530(2014년도판, http://www.irs.gov/pub/irs-pdf/p530.pdf)에서 자세히 확인할 수 있다.

■ 에너지 절약형 설비경기

부양책 ‘American Recovery and Reinvestment Act’의 일환으로 실시된 에너지 효율 주택관련 세액공제 혜택 프로그램은2013년 말 종료됐다.

그러나 ‘주거용 에너지 효율 세액공제 혜택’ (Residential Energy Efficient Property Credit) 등 일부프로그램은 2016년 말까지 여전히유효하기 때문에 관련 프로그램을 통해 절세 혜택을 볼 수 있다. 내년까지 유효한 에너지 효율관련 세액공제 프로그램은 주로 자가발전시스템과 관련된 설치 공사들이다.

최근 높은 관심을 끌고 있는 주거용 태양열 발전 시스템이나 지열을 활용해 냉난방 및 온수를 해결하는 시스템, 풍력발전 시스템, 가정용 연료전지, 천연개스나 프로판개스를 활용한 발전기를 설치하면 세액공제 혜택을 받을 수 있다.

IRS 양식 5695를 통해 비용을 보고하면 되는데 자재비의 30%까지, 설치비는 전액(연료 전지와 개스발전기 제외) 세액 공제대상이다.


■ 의료 목적 개보수

거동이 불편한 가족이 있는 경우 주택시설 중 일부를 보수해서 사용해야 하는데 관련 공사비를 소득공제 대상에 포함시킬 수 있다. 주택시설을 개보수하는 공사지만 공사 목적상 의료비용으로 인정돼 소득공제 항목에 포함된다. 의료 목적으로 실시된 주택 보수공사는 주택 가치를 올려 준다고 볼수 없기 때문에 공사비 전액을 의료비용에 포함되는 것이 일반적이다.

의료 목적으로 실시되는 주택보수공사 중 소득 공제대상에 해당되는 공사는 다음과 같고 IRS발행물 502(http://www.irs.gov/pub/irs-pdf/p502.pdf)를 통해서 자세히 확인할 수 있다.

욕실이나 화장실 벽 등에 설치되는 손잡이 시설이나 실내에서 휠체어 등을 2층으로 이동할 때 사용되는 자동 이동장치, 출입구확장공사, 휠체어 이동용 경사로공사, 주방 캐비닛 높낮이 조절 공사 등이 의료 목적의 보수공사에 해당된다.


■ 리모델링 목적의 대출 이자

주택 개보수 공사를 위해 발급받은 대출에 대한 이자도 소득공제 대상에 해당된다. 흔히주택 자산담보 신용대출을 통해 주택 리모델링에 나서거나 FHA203K 융자를 통한 리모델링 실시가 많은데 해당 대출의 이자액을 소득공제 항목으로 활용할수 있다.

현재 거주중인 주택은 물론 투자용 2차 주택을 대상으로 실시하는 개보수 공사에도 대출 이자가 소득공제 항목에 포함된다. 소득공제 대상에 포함되려면 실시한 개보수 공사로 주택 가치가 상승했거나 수명이 연장되는 등의 경우에만 해당된다.

<준 최 객원기자>