투자는 수익을 목적으로 한다. 그래서 사람들은 투자를 한다지만, 높은 수익을 챙기겠다는 생각 때문에 대체적으로 마음 속 깊이 투기에 대한 미련이 남아있기 마련이다. 그런데 그렇게 투기를 해서 수익을 많이 내면 좋지만, 바람과는 달리 많은 수익을 내려다 전부를 잃을 수 있다는 것이 문제다. 그러면 투자와 투기는 어떻게 다를까. 우선 위험부담이 높고 사회의 악이 될 수도 있는 투기에 대해 먼저 알아보자.
부동산 투기는 우선 사용하거나 관리 할 의사가 없는 가수요자가 투자 수익을 바라고 하는 행위이며, 당연히 사회에 기여도가 전혀 없다.
도박적이며 모험적인 행동이 뒤따르고 단기간에 필요 이상의 많은 것을 구입해 예측 불허의 수익을 기대하게 된다.
이런 사항들이 안전성과 원금 보장을 전제로 이익을 내는 부동산에 장기적인 안목으로 투자해 이익을 얻는 부동산 투자와 다른 점이다.
어떤 분야이든 투자란, 투자자가 원하는 기대를 충족시켜야 하며 본인이 예상했던 만큼의 수익이 달성되는 것이 중요하다. 그리고 다른 모든 투자와 마찬가지로 부동산 투자도 안전을 위해 한 곳이 아니라 분산투자하는 방식을 택해야 한다. 이때 우리는 자산이 한 곳에 있을 때 발생할 수 있는 불확실성을 미연에 방지하기 위해 분산해 투자하고, 안전하게 재산을 관리하는 포트폴리오 이론을 택한다.
부동산은 경기변동이나 이자율 변동, 또는 인플레 등의 시장상황 등에 영향을 받을 수 있다. 그러므로 부동산 투자 시 우리는 항상 안전성, 수익성, 환금성, 가치의 증대, 세제면의 이익, 관리의 부담감, 순수익의 재투자, 지렛대의 효과를 볼 수 있는지를 검토한 후 투자해야 한다.
어떤 부동산을 본인이든, 전문가이든, 누군가의 말을 듣고 투자할 때에는 그 부동산과 지역에 대한 사전 조사가 있어야하며, 분석이나 평가 등 연구가 필요하고, 수익은 경기의 주기에 따라 빨리 또는 늦게 날 수도 있는 것을 고려해야 한다.
호경기에 비싸게 부동산을 구입했다면 불경기로 돌아가 긴 세월을 지나야 값이 오르는 것을 피부로 느낄 수 있다. 그러나 저점에 구입한 후 부동산 경기가 좋아진다면 짧은 기간에도 자신의 부동산이 오르고 있음을 피부로 느낄 수 있는 것이다. 이렇게 부동산 경기는 주기가 있어 호경기, 후퇴기, 불경기, 회복기의 순서를 밟게 된다.
그러니 어느 주기에 구입했느냐가 가장 중요하다. 따라서 부동산의 가격은 고점과 저점이 있다. 고점에 구입했다면 막차를 타는 결과가 되는 경우가 태반이다.
그러나 저점에 구입했다면 조금만 기다리면 값이 오를 것이 확실하니 좋은 날만 남았다. 즉 시기를 잘 찾아 투자해야 한다는 것이다.
이런 부동산의 주기는 계절적 주기나, 더 길게 장, 단기의 주기로 나눌 수 있는데 미국의 투자는 대체로 장기주기가 대부분이다. 그런데 장기적인 하락시에도 오를 때가 있다.
그럴 때 잘 매입하면 수익을 낼 수 있어 요즘도 단기차익을 보는 투자자들이 꽤 있다. 하지만 부동산은 일시적으로 오를 수도 있지만 자칫하면 오르려다 하락할 가능성도 있다. 그러므로 투자시는 언제든 매도할 준비를 하고 투자해야 한다.
즉 수익이 난 부동산이라도 하락할 가능성이 보이면 즉시 매도하고, 더 나쁜 경우 투자한 부동산이 수익도 못 낸 채 하락을 해도 더 큰 손해을 보지 않기 위해서는 급히 매도할 준비를 갖춘 투자자만이 투자를 해야 한다고 믿는다.
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