미국에서 계약은 생활의 한 수단이다. 사업체를 사고파는 행위는 부동산 매매와 같이 매우 중요하다.

일반적으로 부동산이나 사업체를 매매할 때 부동산 브로커나 변호사가 매매계약서를 작성하는 것이 통례다. 사업체 매매 당사자 즉 판매자와 매입자 간에 계약이 이루어지고, 에스크로 계약서(escrow instructions)에 당사자의 서명과 매입자의 계약금이 입금되면 에스크로가 진행된다.

1. 에스크로가 진행되면 에스크로 회사는 통일상법(uniform commercialcode, division 6, bulk sales)에 의하여 작성된 전량매매 공고문(notice to creditors of bulk sale)을 매매되는 사업체가 소재한 카운티등기국에 등록하고 그 내용을 사업체가 위치한 지방 신문을 통해 공고해야 한다.

2. 에스크로 회사는 담보조사(UCC search)를 매매되는 사업체에 대한 은행 저당권, 담보권, 법원판결문, 각 공공기관의 세금과 개인적인 채무 등을 카운티 등기소(county recorder’s office)와 주 정부총무처(secretary of state)를 통해 열람하고 조사하게 된다.

이러한 유치권 기록이 확인되면, 저당권자나 유치권자 즉 은행이나 각 기관에 접촉하여 상환해야 할 금액을 확인하고 그에 대한 청구서를 서면으로 접수해야 한다.

3. 법적 공고기간은 에스크로가 종결되기 전 주 중 12일(토·일요일, 공휴일 제외)이 지나고 에스크로 계약서에 명시된 모든 조건들이 이행되고, 매입자가 건물주로부터 건물 사용에 대한 임대계약을 완료하고 은행으로부터 융자가 나오게 되면 에스크로를 종결할 수 있다.

4. 에스크로가 종결될 무렵 에스크로 회사는 매입 잔금, 융자비용, 에스크로 비용, 등기비용과 신문사공고비용, UCC 담보조사 비용, 임대보증금과 임대료 등을 계산하여 매입자로부터 대금을 받아 에스크로 종결을 준비하게 된다.

5. 에스크로가 종결되는 시점에서 에스크로 회사는 판매자의 은행부채, 각종 세금, 유치권에 대한 청구액, 법적 공고기간에 채권자들로부터 접수된 외상대금(claim) 등을 지불하고 정리해야 한다.

6. 에스크로가 종결되면 에스크로 회사는 매매에 관련된 에스크로 종결 지시서(closing escrow instructions)와 에스크로 종결 계산서(closing statement) 그리고 기타 관련서류들을 작성하고 매매 당사자들의 서명을 받아 당사자들에게 전달하게 된다.

7. 에스크로가 종결되면 매매대금을 판매자에게 전달하고, 중개인커미션과 기타 에스크로 진행을 위해 사용했던 대금과 경비를 관련자들에게 전달하게 된다. 그리고 에스크로 회사는 동산 소유권이라는 ‘동산판매 증서’(bill of sale)인 법적문서를 매입자에게 전달해야 한다.

8. 에스크로가 종결되면 매입자는 사업체 운영에 필요한 각종 시, 카운티, 주정부 허가와 면허 등을 해당 관계기관으로부터 취득하고, 판매자는 보유했던 허가와 면허를 종결해야 한다.

9. 사업체 매매 종결 후 판매자는 가주 조세형평국(State Board of Equalization)과 가주 고용개발국(Employment Development Dept.)에 등록이 되어 있는 경우 세금을 완납하고 조세형평국에서 판매세완납필증(certificate of payment)과 고용개발국에서는 종업원 근로소득세 완납필증(certificate of buyer of release)을 에스크로 회사에 제출해야 한다.

10. 매매되는 사업체가 주류판매허가(alcohol beverage license)가 있는 업체인 경우 매입자가 반드시 주류 판매허가를 받아야만 에스크로를 종결할 수 있고 주류면허를 받지 않은 상태에서 매입자가 판매자에게 대금 일부와 전부를 지불할수 없도록 법으로 규정하고 있다.

그리고 주류판매에 관련된 사업체를 매매할 때 의무적으로 에스크로를 개설해야 한다.

미국에서 18세 이상이면 법적으로 성인 취급을 받는다. 부모의 허락 없이도 결혼할 수 있고 투표를하고 군대에 갈 수 있다. 총기도 구입할 수 있다.

이처럼 18세 이상이면 사회적으로 책임감과 판단력을 가지고 행동할 만큼 성숙하다고 인정을 하는것이다. 그런데 단 하나 음주만은 예외이다.

미국 50개 주가 21세 미만 연령에 대해서는 음주를 금하고 있다.

에스크로를 열지 않고 소유권 명의이전, 은행 담보권과 저당권 그리고 각종 세금 체납과 유치권(lien) 등 제반문제가 제대로 처리되지 않은 부동산과 사업체를 취득했을 때 모든 부채와 법적문제에 대한 책임은 매입자에게 있다.

에스크로를 열지 않는 매매는 매입자에게 큰 위험부담이 따르고 경제적인 손실과 법적문제가 있다고해도 과언이 아니다.

문의 (323)735-4000

www.hanmiescrow.net

<조익현 / 한미 에스크로(주) 대표>