최근 남가주 부동산시장은 셀러스마켓(seller’s market)으로 바뀌어 가고 있다. 불과 몇 년 전만 하더라도 금융위기로 인한 부동산가격 하락으로 인해 바이어가 주도권을 잡고 있었는데 이제는 거꾸로 셀러가 바이어를 선택하는 셀러스마켓으로 전환되고 있다. 따라서 주택시장 위기 때 은행차압, 숏 세일 매매에서나 등장하던 ‘As-Is’ 매매문구가 요즈음 다시 일반매물 계약서에 사용되는 빈도가 늘고 있다.
‘As-Is’ 매매란 집에 어떤 문제가 있어도 수리나 혹은 보수 등을 안 하고 현 상태로 매매를 마치는 것을 말한다.
‘As-Is’ 매매는 요즈음과 같이 주로 바이어의 숫자가 셀러보다 많을 때 셀러들이 자주 사용하는 거래방법이다. 하지만 이 ‘As-Is’ 매매를 잘못 인식하고 사용했다간 매매 후에 바이어로부터 소송을 당할 위험성이 있으므로 주의해야 한다. ‘As-Is’는 셀러가 매매 중인 부동산에 대해 있는 여러가지 수리해야 할 사항들 즉 지붕에 비가 새고 있다든지, 벽에 금이 갔다든지 등의 수리를 안 하고 매매를 하겠다는 의미다. 많은 셀러들이 이 문제점 자체를 바이어에게 제대로 알려주지 않는 경우가 있다. 하지만 ‘As-Is’ 매매는 이미 알고 있는 문제점들을 아예 알려주지도 않는 ‘Non-Disclosure’와는 전혀 다른 뜻이다. ‘As-Is’ 매매는 셀러는 자신의 소유 부동산의 컨디션에 대한 어떠한 개런티나 보장을 할 수 없으며 더 나아가서 집의 상태에 대해 수리비용, 수리를 명목으로 바이어가 요구하는 크레딧, 혹은 가격인하 등을 전혀 고려하지 않겠다는 의미인 것이다.
간혹 소송에 휘말릴 수 있는 ‘As-Is’ 매매도 거래하기 전에 다음과 같은 사항들을 미리 챙겨두면 이러한 위험을 사전에 방지할 수 있다.
첫째, 주택을 매매할 계획이 있다면 전문 인스펙터를 불러 자신의 집 상태에 대해 상세히 조사를 미리 해 볼 필요가 있다. 인스펙션을 할 때 집 전체에 대해 간략한 조사와 함께 전기에 관한 것, 지붕, 터마이트 등 모든 영역을 조사해 리포트를 만들어 둔다. ‘As-Is’로 팔더라도 바이어에게 미리 준비한 리포트를 보여주면 후에 혹 발생할지 모르는 ‘Non-Disclosure’로 인한 시비에서 벗어날 수 있는 좋은 근거를 마련해 두는 것이다.
둘째, 셀러자신도 자신의 소유 주택에 대해 문제될만한 것을 미리 리스트를 만들어서 에이전트를 통해 바이어에게 서면으로 통보하게끔 한다.
셋째, 이렇게 알아낸 수리 부분 중 쉽게 고칠 수 있는 것들은 미리 수리하도록 한다. 너무나 수리할 것이 많이 나열되어 있으면 바이어가 처음부터 거래를 하려는 의욕도 안 생기게 하므로 비용이 적게 드는 수리는 셀러가 미리 해두는 것이 좋다. 이렇게 철저히 준비해 둔다면 ‘As-Is’ 조항으로 매매를 해도 뒤에 후에 법적문제가 일어날 소지를 대폭 줄일 수 있다.
바이어는 셀러가 밝히지 않은 문제점을 이유로 후에 무조건 셀러를 법정으로 끌고 갈 수는 없다. 예를들어 벽을 뜯어내야 알 수 있는 것이라든지 인스펙션을 할 수 없는 위치에 있는 경우는 셀러들도 문제점에 대해 전혀 모르고 매매한 경우로 간주되기 때문이다. 또 ‘As-Is’ 거래에서는 바이어가 집에 하자를 발견하고 수리를 요구한다해도 셀러는 계약상으로는 수리를 할 의무가 전혀 없다. 이 경우 셀러가 선택할 수 있는 방법은 바이어의 요구대로 수리를 해주거나 수리비용의 일부를 부담하는 방법, 수리요구에 응하지 않고 계약을 취소하는 방법이 있다. ‘As-Is’ 조항은 셀러에게 유리함은 분명하지만 그동안 너무 남용되어 왔다는 지적이 많다.
‘As-Is’ 조항을 무조건 바이어에게 강요하기보다는 셀러들도 바이어가 요구하는 조건에 귀를 기울이면서 이 조항을 융통성있게 활용해야 매매가 성공적으로 이루어질 수 있다. 특히 ‘As-Is’ 매매의 부동산 거래에서는확실치 않으면 바이어에게 무조건 밝혀 둔다는 의미의 ‘Disclosure and Disclosure‘를 잘 명심해야 매매 후 disclosure을 안 해서 생기는 문제에서 자유로워질 수 있다.
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