김형민<뉴욕주 공인 홈인스펙터>
봄철 주택관리는 꽃과 나무들이 추운 겨울 내내 움츠려 있다가 세상 속으로 얼굴을 내미는 계절인지라 각종 꽃과 나무들이 자리하는 화단을 단장 하고 정리하는 것을 먼저 생각하게 한다.
그런데 화단을 산뜻하게 단장하기에 앞서 동절기를 지나면서 생기는 주택문제 또한 만만치 않게 발생하는 경우가 많다.
동절기가 지나고 해빙기 즉 봄에 발생할 수 있는 대표적인 주택문제로는 균열(Cracks)을 들 수 있다. 균열이 자주 발생하는 곳으로 집 앞 도로변 인도(혹은 보도: Street Sidewalk), 주택 내에 있는 인도, 보통 주택뒤뜰에 자리 잡고 있는 페티오(Patio: 일종의 옥외 테라스), 축대(Retaining Wall), 벽돌외벽(Exterior Brick Wall) 등을 들 수 있다.
겨울을 지나면서 균열이 자주 발생하는 이유는 초등학교 때 배운 바대로 물이 얼면 부피가 늘어나게 되고 바로 늘어난 부피의 압력 때문이다. 좋은 예로 동절기에 밖에 놔 둔 물병이 꽁꽁 얼면서 부피가 늘어나 병이 깨지는 것을 많이 보아왔다.
도로변 인도는 대부분이 콘크리트로 돼 있다.
콘크리트 밑에 고여 있던 물이 얼면서 위로 압력을 가하는 고로 인도가 깨지는 경우를 많이 목격하게 된다. 그냥 갈라진 정도의 균열이라면 그런대로 긴급한 사태가 발생하지 않겠으나 만일 균열이 심하여 턱이 생긴다면 집 앞 인도를 지나던 행인이나 이웃의 발이 걸려 넘어져 심한 경우 다칠 수도 있다.
대부분의 사람들은 집 앞 도로변 인도균열로 인해 발생한 사고를 해당 시나 타운의 책임으로 알고 있다. 그러나 실상 이들 사고의 책임은 집 소유주에게 전가되고 경우에 따라서는 치료비 등 고소로 이어지는 사태가 종종 발행하기도 한다. 따라서 이러한 사고를 방지하기 위해 해당 인도의 주택소유주가 자신의 비용으로 고쳐야 한다는 설명이다.
일단 이러한 균열이 발생하면 설사 넘어질 정도의 턱이 지지 않았다 하더라도 차후에 균열사이로 계속 물이 스며든다면 한국이나 미국에서 자주 발생하는 소위 팟홀(Pot hole)현상은 물론 지반침하로 인한 붕괴현상이 발행하여 더 큰 사고내지는 더 큰 수리비가 발생할 수 있다. 따라서 홈 인스펙션시 결함으로 지적을 받게 됨은 물론이요 주택바이어(Home Buyer)들을 불안하게 만든다.
주택소유주들은 벽돌집을 선호한다. 미국의 주택들은 보통 지하에 콘크리트 기초(Concrete Foundation)를 건축한 후 그 위에 나무구조물을 세워 집의 뼈대를 만든다. 이후 주택외벽의 마감재로 비닐사이딩(Vinyl Siding)을 하거나 벽돌을 쌓는다.
그런데 벽돌 벽에 마치 계단식으로 균열이 발생하는 경우가 많이 있는데 보통 이들 균열은 주택지하구조물 아래 지반의 변동으로 인해 발생하는 경우가 대부분이기는 하다. 그러나 간혹 주택 외벽에 쌓은 벽돌과 나무 구조물 사이에 물이 침투한 다음 얼어붙어 늘어난 부피압력으로 인해 벽돌과 벽돌사이 시멘트반죽(Mortar)사이로 마치 계단처럼 균열이 생기는 경우를 왕왕 보게 된다.
만일 가벼운 균열(Minor Hairline Cracks)이라면 다시 시멘트 반죽을 발라 때울 수는 있지만 만일 그 균열의 크기가 5mm(4분의1인치)이상이라면 땜질이 아닌 벽돌을 다 뜯어낸 다음다시 벽돌을 쌓는 큰 공사가 필요할 수도 있다.
주택 소유주들이 선호하는 것 중의 하나는 바로 뒤뜰에 있는 옥외 테라스다. 이곳에 테이블과 의자를 놓고 그릴(Grill)에 고기를 구워먹는 재미가 일품이기 때문이다. 그런데 의외로 이 테라스에 균열이 많이 발생한다. 인스펙션을 하다보면 다만 크기의 차이일 뿐 거의 모든 테라스에 균열이 있는 것을 보게 된다.
어느 집이던 처음 지을 때의 상태로 남아 있지는 않는다. 다만 소망사항일 뿐 발걸음 등 어떠한 충격, 빗물이나 눈 녹은 물이 밑으로 스며들어 지반침하 현상이 생겨 기울거나 아니면 굴곡이 생기거나 깨지는 현상이 지속적으로 발생한다. 따라서 여하튼 일단 균열이 진행하기 시작하면 홈디포 등 건축상에 가서 콘크리트 밀봉제(Sealant)를 구입해 당장 막는 것이 바람직하다.
축대가 넘어가면 참으로 난감하다. 경사진 곳 혹은 지형의 고저현상으로 인해 축대를 쌓고 지반을 평평하게 다진 다음 주택을 짓는 경우가 많다. 축대 붕괴의 주범을 바로 축대 뒤로 들어온 물 때문이다. 그래서 축대를 보면 크기 여하를 막론하고 물이 잘 배수되도록 중간 중간에 대나무나 파이프를 잘라서 꽂아 구멍을 만들어 둔다.
이 구멍을 Weep Hole이라고 하는데 이 구멍은 축대에만 있는 것이 아니라 일반 벽돌집 외벽에도 존재한다. 그런데 이 구멍도 세월이 지나다 보면 쌓인 먼지 흙이나 진흙 때문에 막히는 경우가 왕왕 발생한다. 이를 그대로 방치하는 경우 축대붕괴 사고가 발생할 수 있다. 하나의 대안으로 가느다란 금속 막대기로 휘저어 뚫어주는 노력이 필요함은 물론이다.
