요즘 악성 주택융자 때문에 오는 전화 문의가 많다.

보통 파산 시 개인들은 챕터 7 아니면 13 을 하는데 챕터 7에서는 일반 주택 융자 재조정이 거의 불가능하다. 그러나 챕터 13을 신청하면 부분적으로 가능하다는 것을 많은 사람들은 모르고 있다. 여기서 부분적이라 밝힌 것은 융자 저당의 성격 때문이다.

만약 1차와 2차 융자 모두 일반적 모기지 론이고 에퀴티가 완전 소멸되지 않았다면 챕터 13 파산법 안에서 융자 재조정은 보통 불가능하다. 하지만 융자 저당의 성격이 크로스 저당(cross collateral)이라면 재조정이 가능하다. 예를들면 채무자가 비즈니스를 매수할 때 비즈니스 융자를 하면서 은행에 집을 담보로 제공 하였고 현재의 집 에퀴티가 비즈니스론 잔액에 미치지 못한다면 은행이 잡고있는 집 담보를 제거할 수 있다. 물론 제거 시 채무자의 수입 (Disposable Income)을 고려하며 일부 혹은 완전 제거가 가능하다. 참고로 사법유치권(Judicial Lien) 저당은 챕터 13 과 챕터 7 모두에서 집의 에퀴티가 보호재산금액(Homestead Exemption) 이하 금액이라면 ‘Motion to Avoid Lien’을 통해 완전 제거가 가능하다.

다소 까다로운 절차를 통해야 하지만 경험 있는 파산법전문 변호사라면 큰 문제가 되지는 않는다. 채무자가 현재 거주하는 집(principal residence)과 투자용 주택은 파산법의 적용이 각각 다르다는 점도 참고 하여야한다. 보통 일반적으로 거주하는 집의 경우 1차 모기지는 Chapter 13 파산을 해도 융자 조정이 어렵지만 투자용 주택이나 상가 건물이라면, 파산법원의 판사 재량권으로 융자 재조정이 얼마든지 가능하다. 이럴 경우, 가장 중요한 판단 기준은 부동산의 가치이며, 만약 부동산의 감정가가 1차 융자에도 못 미친다면, 융자액의 원금도 일부 탕감받을 수 있다.

약식 재판을 통해 파산법원 판사의 허락을 받아야하지만, 서류만 완벽하다면 법원은 보통 허락을 해준다.

그 외에도 Chapter 13 파산 시 반드시 알아 할 사항들은 다음과 같다.

Chapter 13 파산 신청자는 필요에 따라 언제든지 Chapter 13 파산을 기각할 수 있는 권리가 있다. 플랜이 변화가 필요하다면, 언제든지 변경 할 수도 있으며, 가지고 있는 자산을 계속 보유할 수 있는 권리도 있다 .

반대로 Chapter 7 파산일 경우 상황에 따라 파산 신청을 임의로 기각할 수 있는 권리는 없으며, 판사의 허락이 있어야만 가능하다. 이럴 경우 합당한 이유가 아니라면 거절된다.

주택 차압 절차가 시작 되었다고 해도, 파산 신청 후의 모기지 페이먼트만 내면, 집을 계속 소유할 수 있다. Arrearage 발란스는 무이자로 60개월에 나누어낼 수 있다.

만약 살고 있는 집에 에퀴티 융자가 있다면, 주택 감정가에 따라 2차 융자는 무효화(Lien Stripping)시킬 수 있다.

모기지 융자 회사의 페널티 비용 등 정당화하기 어려운 비용들을 없앨 수 있다.

파산 법원이 지정한 Chapter 13 관제인 (Trustee)은 보통 소비자 편에 있다.

Chapter 7일 경우 일정 이상의 수입이 있다면 파산이 기각 되지만, Chapter 13일 경우 그렇지 않다.

이 외에도 여러 가지 장단점이 있지만, 각 사람마다 처한 상황이 다르기 때문에, 경험있는 파산 전문 변호사와 상담하여 본인에게 가장 유리한 챕터를 이용하는 것이 현명하다 하겠다.


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