새로 지은 집의 경우 새건축법의 조항에 따라 엄격하게 지어졌기 때문에 시나카운티에 등록된 숫자나 퍼밋에 특별한 문제가 없다. 그러나 오래된 집의 경우는 다르다.

수십년 동안 몇 번 주인이 바뀌면서 실제 주택의 사양과 시나 카운티 정부에 등록되어 있는 내용과 일치하지 않는 경우가 비일비재하다.

언제 방이 추가가 되었고, 변경이 되었는지 확실히 알 수 없고, 자료도 없는 경우가 많다.

이런 경우 잘 추적을 하면 퍼밋이 있는지, 없는지 여부를 시청이나 관공서의 도움을 받아서 알아낼 수 있고 없으면 나중에 고치거나 서류를 보완할 수 있는 기회가 있다.

하지만 프라퍼티 라인 즉 대지 경계선에 대한 문제는 좀 더 복잡하다. 법적으로 비화할 수 있게 마련이고 이를 해결하는데도 상당한 비용이 든다. 그래서 주택매매 때 대지 경계선을 미리 확인해 두면 큰 재산피해를 방지할 수 있다.

대지 경계선은 주택이 들어서 있는 땅의 경계선을 말하는데 바로 인접한 옆집과의 분쟁이 가장 많다. 보통 부동산을 구입할 때 건물의 상태를 가장 중요시해 인스펙터를 고용해 자세히 인스펙션을 한다.

하지만 대지 경계선의 경우 그냥 육안으로 담이 서 있는 위치만 확인하지 측량사를 고용해 어디까지가 내 소유인지 정확히 알아보지는 않는다. 이웃끼리 서로 모르고 있다가 나중에 프라퍼티 라인이 잘못되어 있는 것을 우연히 발견하고서는 법적 분쟁으로 가는 경우가 허다하다. 특히 오래된 주택일수록 이런 문제가 많다.

예를 들면, 인스펙션을 할 때 주택의 옆집과 맞닿은 담을 보았을 때는 아주 반듯하고 일직선이었다. 그런데 타이틀 상에 있는 plotplan(또는 site plan)의 그림에는 대지 경계선이 톱니바퀴처럼 지그재그로 되어 있었다.

서류상 도면과 실제 대지 경계선이 달랐다.

만약 두 주택 소유주 중 한 쪽이 이것을 문제 삼았다면 기존의 담을 다 부숴야 되고 주택의 일부분을 부숴야 하는 상황이 될 수도 있었다.

그런데 다행히 기존의 담벼락으로 대지 경계선이 있는 것을 양자가 서로 좋아해서 큰 문제가 없었다. 에스크로 중에 다시 측량을 해서 새로운 대지 경계선을 현재 담과 건물이 들어서 있는 것과 똑같이 맞추어 에스크로를 종결할 때 등기를 했다.

즉 대지 경계선에 이상한 점을 발견할 때에는 꼭 plot plan을 확인해야 되고, 필요할때 측량사를 고용하여 실측하길 권한다.

특별히 이즈먼트가 있을 경우에는 더욱 유의해야 한다. 이즈먼트란 내 소유의 대지이지만 나뿐만 아니라 제3자도 사용할 수 있는 권리이다. 가령 내 집이 큰 길가에 있고 내 집 뒤에 또 다른 이웃집이 있는데, 그 이웃집이 우리 집의 일부분을 지나야 자기집으로 들어갈 수 있는 경우 내 대지의 일부분을 이 뒷집이 사용하면 이 부분을 이즈먼트라고 한다.

한 5년 전 어떤 분이 주택을 구입했는데 마침 뒷집도 비어 있었다. 그래서 무심코 뒷집으로 가는 공간의 일부에 무릎까지 올라올 정도로 벽돌을 쌓고 그 위에 화단을 만들었다.

그리고 뒷집의 사람들이 들어갈 수 있는 충분한 공간의 여유는 두어 출입에 불편함이 없도록 했다. 그런데 몇 달 후 그 뒷집에 새로 주인이 들어온 후 그 사람이 측량을 하면서 확인한 결과, 새로 만들었던 화단과 건축물이 이즈먼트 공간을 침범했다고 연락이 왔다. 나의 대지 경계선 안에 내가 마음대로 화단과 건축물도 못 만드느냐고 버텼지만 결국 원상복구를 해야 했다.

이즈먼트에 대한 이해가 없었기 때문에 생긴 문제였다. 오래된 주택을 구입하거나 대지 경계선에 이상한 점이 있다면 에이전트와 꼭 한 번 확인을 하는 것이 좋다.

또한 기본적으로 인스펙션을 할 때 프라퍼티 라인 마커를 확인해야 한다. 보통 집앞에 옆집과의 사이 중간에 콘크리트나 돌에 ‘X’ 표시로 대지 경계를 표시한다.

문의 (213)703-8957

<이상규 / 뉴스타 부동산 부사장>