필자가 고객의 부동산(단독주택과 4동까지의 아파트) 매매 시에 가장 중요하게 강조하는 것은 부동산상태에 관한 공개 문서를 성의있게 작성을 해서 구입 희망자인 바이어한테 제시간에 전달을 해주는 것이다.
그 중 첫번째 서류는 Transfer Disclosure Statement(TDS)라고 하고 두 번째는 Seller’s Property Questionnaire(SPQ) 라고 하는데 둘 다 부동산 판매자가 아주 조심해서 성의 있게작성을 해야 하기 때문이다.
거의 문답형식으로 쉽게 작성을 하게끔 준비가 된 서류지만 꼼꼼하게 매매하는 부동산 상태를 밝혀야 하는것이 중요하다.
요즘에는 부동산을 시장에 내놓기 전에 홈 인스펙션을 해서 보고서를 미리 구매희망자들에게 제출하는 셀러들도 있다. 만약 부동산 구매자가 여기 공개된 부동산 정보를 검토해보고 나서 마음에 안드는 부분이 있을 때에는 부동산 구입 계약서를 변경하거나 취소를 할 수 있다.
법에서는 부동산 소유주가 TDS나 SPQ를 작성할 때 건물의 결함을 알고 있던가 또는 그럴 가능성이 있을때에는 정직하고 솔직하게 무조건 다 밝혀야 된다고 명시를 해놓고 있다.
이 조항은 건물소유주가 부동산 회사를 통하지 않고 구매자에게 직접 매매를 할때에도 예외 없이 지켜야 한다는 것도 잊어먹지 말아야하겠다.
그리고 건물 소유자가 부동산 회사를 통해서 매매할때에는 부동산 에이전트가 이 서류들을 다시 검토를 해서 셀러가 빠트린 부분이나 부정확하게 기입을 한 부분이 없는지를 꼭 확인해서 바이어에게 넘겨주어야 한다. 상업용 부동산을 매매할때에는 이런 서류가 필요하지 않지만, 건물 거래때 문제가 있을 수 있는 정보는 꼭 구매희망자에게 밝혀야 한다.
법정 명령에 의한 부동산매매, 즉 유산상속, 파산, 은행 차압 등의 거래시에는이 서류들을 구매희망자 에게 제출을 할 의무가 없고또 파트너 간의 거래, 부모가 자녀한테 양도할 때, 이혼할 때에 전배우자에게 건물을 양도 받을 때, 정부기관에 부동산을 이양을 할 때에도 이 서류제출의 의무가 없어진다.
이런 예외 조항이 적용되는 경우라도 그 부동산에 관해 중요한 결점이 있는 경우에는 위의 서류들을 사용하지 않아도 따로 서면으로 밝혀두는 것이 현명한 방법일 것이다.
부동산 회사에 의뢰를 해서 매매를 성사 시킬 경우에 부동산 에이전트의 의무가 어디까지인지 알아보기로 하겠다. 부동산 소유주를 대표하는 에이전트는 구매희망자와 고객과 에이전트로서의 의무가 없다. 다만 에이전트의 입장에서 매매가 되는 부동산 의 상태를 눈으로 확인을 해서 나타난 건물상태를 서면으로 작성을 해서 바이어한테 제출을 해야한다.
하지만 에이전트가 부동산 건물상태가 매매할 때 부정적인 영향을 끼칠 수 있는 요소를 발견했을때에는 반드시 구매희망자에게 바로 밝혀야하는 의무가 있다.
그리고 이 에이전트는 부동산 소유주가 구매희망자에게 공개한 건물 상태를 다시 확인을 해서 바이어에게 밝힐 의무는 없다. 그 이유는 구매희망자가 프라퍼티 인스팩터를 고용해서 건물상태를 확인해야하는 책임이 있기 때문이다. 이때 바이어가 부동산 에이전트를 통해서 건물을 구입한 경우에는 바이어 에이전트가 옆에서 바이어를 도와서 보호를 해줘야 하는 의무 가있다. 만약에 부동산 구입 이후에 바이어가 문제를 발견을했고, 셀러가 그 문제를 숨기고 바이어에게 매매를 한것이 판명이 되도 부동산 매매 는 취소를 할 수가 없지만 바이어는 셀러와 셀러의 부동산 회사를 상대로 보상을 받을 수가 있다. 참고로 공소시효가 부동산명의 변경 이후 2년이라는 것도 기억을 해둬야 한다.
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