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개인마다 다른 모기지 이자율

2015-02-17 (화) 스티브 양 / 웰스파고 은행 한인 융자담당

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전화문의를 해오는 손님 중에는 전화를 받자마자 대뜸 오늘 30년 고정 이자율이 몇 퍼센트냐고 묻는 손님들이 더러 있다. 이 손님들은 분명 모기지 이자율이 매일 바뀐다고 생각해 그 이자율이 얼마인지를 알고 싶어 하는 분들임에 분명하다.

라디오채널에서 들은 광고 중 하나는 고정 이자율로 2.75%에 재융자가 가능하니 빨리 전화를 하라는 것이었다. 변동이 아니라 고정으로 2.75%, 그것도 재융자 비용도 들이지 않고, ‘No Points, No Costs’로 재융자를 해줄테니 이자율이 오르기 전에 기회를 잡으라고 숨 가쁘게 독촉하는 광고였다.

융자전문인인 필자는 2.75%를 고정이자율로 그것도 아무 비용 없이 재융자가 가능하다니 귀를 의심하면서 듣고 있는데, 광고 마지막 부분에 빠른 속도로 다음과 같은 내용을 덧붙였다. 이 이자율은 10년 고정상품으로, 융자금액 40만달러 이상, LTV(Loan to Value) 75% 이하 SFR(Single Family Residence)에 해당하며 기타 조건도 붙을 수 있다는 내용이었다. 2.75%는 10년 고정에 10년 상환하는 상품의 이자율이었던 셈이다. 또한 문의 전화를 하는 많은 손님들로부터 자주 듣는 소리는 ‘왜 필자가 제시한 이자율이 언론에 발표되는 이자율과 다른가’이다.

손님들이 접하는 신문방송이나 광고에 발표되는 이자율은 보통 최상의 조건을 가진 손님과 경우에 해당하는 이자율인 경우가 많다. 결국 모기지 이자율은 손님 각자의 조건과 경우, 즉 위험의 정도에 따라서 다르게 적용되는데 이러한 요인들로 다음과 같은 것을 들 수 있다.

포인트 지불여부, 손님의 신용점수, 다운페이먼트 규모, 혹은 LTV, 융자의 금액과 형태, 즉 일반융자(Conforming 융자)인지, Non-comforming(Jumbo) 융자인지, FHA 융자인지. 구매융자인지, 재융자인지, 재융자 중에서도 Rate & Term 재융자인지, 현금인출 재융자인지, 융자상품의 종류, 즉 30년 고정, 15년 고정, 10/1 ARM, 7/1 ARM, 주택의 형태 즉 SFR, Condo(Town House), 2~4 units, 주택에 대한 거주용도 즉 주거주용, 세컨홈(별장용), 투자용인지, 락인기간, Impound 여부 등 여러 요소들이 모두 이자율을 결정하는데 영향을 준다.

먼저 포인트를 지불할 경우에는 더 낮은 이자율을 받을 수 있다. 일반적으로 언론매체는 1 포인트(융자금액의 1%)를 기준으로 발표하는데 1 포인트를 지불할 경우 30년 고정으로 보통 0.25% 정도 낮은 이자율을 받을 수 있다.

또 많은 렌더들은 재융자보다 구매융자에 대해 스페셜 이자율을 적용해 낮은 이자율을 제공하기도 한다. 재융자인 경우에도 현금인출 재융자인 경우가 그렇지 않은 재융자보다 이자율이 높다.

이는 특히 융자규모가 41만7,000달러를 넘어서면서 현금인출 재융자인 경우에는 LTV에 따라 심하게 이자율이 변한다. 또한 융자금액도 이자율에 영향을 주는데 많은 손님들은 융자금액이 적을수록 이자율도 낮아진다고 생각하지만 이는 틀린 생각이다.

융자금액이 일정수준 이하인 경우에는 그 이상보다 이자율이 올라갈 수 있다. 융자금액이 41만7,000달러 이상은 컨포밍 하이밸런스가 되거나 넌컨포밍 점보융자가 되어 이자율은 더 올라가는 경우가 많다.

또한 주택융자시 모든 주택은 주거주용, 별장용, 투자용등 세 가지로 구분되는데 투자용은 주거주용이나 별장용보다 이자율이 높다. 그러나 주거주용과 별장용의 이자율은 비슷하다. 주택형태도 이자율에 많은 영향을 주는데 싱글 하우스보다 2, 3, 4 유닛 주택의 이자율이 높다. 또한 콘도의 경우도 LTV가 75%를 초과하면 이자율이 높아진다. 신용점수도 이자율에 결정적으로 영향을 준다. 보통 740 이상인 경우에는 최상의 이자율을 받을 수 있지만 그 이하로 내려갈 경우에는 융자형태, 상품, 거주용도, 주택형태에 따라 이자율의 변동정도가 심해진다.

또한 일부렌더들은 임파운드를 하지 않을 경우에는 이자율을 올려 받기도 하는데, 임파운드란 재산세와 보험료를 모기지 페이먼트와 함께 매월 렌더에게 미리 납부하는 것을 말한다.

크레딧이 740이 넘는 손님이 25%를 다운하며 싱글하우스를 주거주용으로 구입하기위해 40만달러 융자를 신청하면서 1 포인트를 지불하는 경우와, 크레딧이 700이 안되는 손님이 갖고 있는 투자용 콘도 에서 LTV 75% 까지 200,000달러를 현금인출 재융자를 포인트를 지불하지 않고 원할 경우의 이자율 차이는 엄청나다.

문의(213)393-6334

<스티브 양 / 웰스파고 은행 한인 융자담당>