[주택 구입 잘못된 생각]

연방 정부가 새해부터 주택시장 살리기에 사활을 걸었다. 지난해 하반기 주택시장이 둔화되기 시작하면서 다시 불을 지피려는 노력이다. 간신히 살아난 경제가 주택시장이 침체되면 경제까지 무너질 수 있다는 우려감도 작용했다. 모기지 대출기준을 줄줄이 낮춰 서민들과 첫 주택구입자들의 내 집 마련 지원이 골자다. 주택시장 안팎에서도 올해 생애 최초 주택 구입자들이 늘어날 것이라는 기대에 들떠 있다. 주택 구입이란 쉽게 결정되는 문제가 아니다. 집을 구입하면 부유해질 것이라는 기대가 높지만 자칫 쪽박을 차기도 쉽다. 불과 몇년 전 터진 서브프라임 사태를 통해 주택 구입에 대한 잘못된 생각들이 얼마나 위험한지 눈앞에서 볼 수 있다. 올해 만약 주택 구입을 계획 중이라면 주택 구입과 관련된 잘못된 생각들만 바로 잡아도 큰 실수는 피할 수 있다.


■ 단기간에 ‘떼돈’ 벌겠다

집을 통해서 돈을 벌겠다는 생각은 위험하다. 그것도 단기간 내에 큰돈을 만져보겠다는 기대는 이제 떨쳐내야 한다. 특히 올해 생애 처음으로 집을 구입하는 경우는 주택 본연의 목적을 잊지 말아야 한다. 주택의 가장 중요한 기능은 거주 기능이지 투자수단이 될 수 없다는 점을 명심해야 한다.

2000년대 초반 주택가격 급상승을 경험한 사람이라면 집을 통해 돈을 벌고 싶은 유혹을 이겨내기 힘들다. 당시 집값이 하루가 다르게 오르면서 여기저기서 목돈을 만져본 사람이 많았기 때문이다. 주택시장이 이제 막 침체에서 벗어난 상황으로 주택가격 급등은 기대하기 힘들다.

주택 가치가 장기적으로는 상승 곡선이지만 상승 속도는 매우 더딘 편이다. 주식의 경우 가격이 하루에도 몇 배씩 뛸 수 있지만 주택가격은 장기간에 걸쳐 오른다. 주택은 또 주식과 달리 단기간에 처분할 수 있는 자산이 아니어서 단기투자에 적합하지 않은 자산이다.

만약 주택 구입 후 4, 5년 내에 처분해 돈을 만져볼 계획이라면 집보다는 뮤추얼 펀드나 주식 등에 투자하는 편이 낫다.


■ 임대료보다 낮으면 주택 구입 결정

올해 고 임대료에 시달리는 세입자들의 주택구입이 증가할 것으로 예상된다. 주택 임대료 고공행진이 끝이 없는 반면 주택가격 상승은 진정세를 나타내기 시작했다.

전문가들도 주택 구입 조건을 갖추고 있다면 모기지 이자율이 아직 낮은 지금이 주택구입 적기라고 입을 모은다. 주택 구입과 임대를 비교할 때 고려해야 사항들이 많다. 가장 먼저 현재 내고 있는 임대료와 주택 구입 후 예상되는 모기지 페이먼트를 비교하게 되는데 단순 비교 후 주택 구입 결정을 내리는 행위는 삼간다.

주택 구입 후 발생하는 비용은 모기지 페이먼트 외에도 많기 때문에 모든 비용을 다 고려해야 한다. 우선 주택 구입 때 에스크로, 홈 인스펙션, 모기지 수수료 등의 비용이 드는데 당장 현금으로 내야 하는 비용들이다. 주택 구입완료 후에도 이사비용, 주택 보험료, 관리비, 수리비, 재산세 등 들어가는 비용이 산더미다. 주택 임대료와 모기지 페이먼트만 단순 비교한후 주택 구입에 나섰다가는 가계부 적자가 불보듯 뻔하다.


■ 무리한 대출 통한 주택 구입

올해 모기지 대출기준이 대폭 낮아질 것이라는 전망이다. 높은 대출장벽에 막혀 주택 구입에 대한 꿈만 품고 있던 수백만 명이 올해 추가로 주택 구입에 나설 수 있을 것으로 기대된다. 모기지 대출기준이 낮아졌다고 해서 무리한 대출을 통한 주택 구입도 주의해야 할 사항이다.

은행 측이 제시한 모기지 대출 승인 금액은 대부분 주택 구입자의 현재 재정상태로 대출받을 수 있는 최고 금액이다.

대출 승인 금액대로 대출받아 주택 구입에 나선 뒤 갑자기 해고나 발병 등이 발생하면 모기지 페이먼트 감당이 힘들어진다. 은행측이 승인해 준 대출금액에서 눈높이를 조금만 낮춰 작은 규모의 주택을 구입해 미래를 대비해야겠다.


■ 적어도 1년 전부터 구입 준비시작

주택 구입 적기라고 해서 당장 집을 보러 다니는 행위도 자제 대상이다. 집을 구입할 계획이라면 적어도 1년 전부터 차근히 주택 구입을 준비해야 성공적인 구입이 가능하다.

1년 동안 가장 주력해야 할 일은 맘에 드는 집을 찾는 일이 아니다. 크게 3가지로 크레딧 점수를 최대한 개선하고 가능한 많은 현금을 마련하면서 가계 부채를 최대한 낮추는 작업이다.

크레딧 리포트상의 오류를 정정하고 크레딧 점수를 최대한 높여야 가장유리한 이자율을 적용받을 수 있다. 작은 크레딧점수 차이에도 높은 이자율이 적용돼 만기동안 수천달러의 이자를 더 내야하는 경우가 많다.


■ 구입 준비완료 뒤 결정은 신속히

주택 구입 준비가 완료됐다고 판단되면 신속한 결정이 필수다. 주택시장이 전반적으로 둔화됐지만 인기 지역은 여전히 셀러스 마켓이다. 매물보다 바이어가 많아 집을 빨리 팔리는 상황이다. 마음에 드는 집이 나왔는데 사소한 문제로 결정을 미루다보면 경쟁 바이어에게 뺏기기 쉽다. 페인트 색상이나 오래된 가전제품등은 주택 구입 후 얼마든지 수리가 가능한 문제로 주택 구입 결정을 방해하는 요인으로 삼아서는 안 된다.


■ 모기지 대출기관 여러 곳 접촉해야

대형 회계법인 프라이스 워터하우스 쿠퍼스 조사에 따르면 2013년 주택 구입을 후회한다는 구입자 5명 중 2명은 그 이유를 모기지 대출 수수료와 관련 조항들을 잘못 이해했기 때문이라고 답변했다.

높은 이자율이나 수수료를 적용 받게 되는 가장 큰 이유는 모기지 상품 샤핑을 올바로 하지 않았기 때문이다. 올해 대출기준이 낮아질 것이라는 전망이지만 그래도 여러 모기지 대출기관과 상담한 뒤 모기지 상품을 선택해야 한다.

대형 은행, 중소형 은행, 크레딧 유니온, 융자중개업체 등 은행 유형별로도 이자율, 수수료 등을 비교해야 내 집 마련이 훨씬 수월해진다.


<준 최 객원기자>