미국에 거주하는 한국인은 거주용 집 구매 후 5년에 한 번씩 새로운 집을 구매해 이사를 가며, 미국 평균은 7년에 한번 이사를 간다. 이때 소유하고 있던 집을 팔아야 하는지 렌트를 주고 가야하는지 판단하기 어려울 수 있다. 경제적으로 더 나은 옵션은 대부분의 거주용 주택은 동일 지역의 투자용 부동산에 비해 수익성이 매우 낮고, 현금 흐름이 없거나 손해가 나기에 판매를 하는 것이 낫다.
렌트비는 건평과 방 숫자에 비례하며 땅의 크기와 땅값에 따라 가격의 차이는 거의 없다. 그러므로 저렴하고 좁은 땅에 많은 건평이 있어야 투자의 기본인 수익성이 좋아지는 것이다. 하지만 한인이 거주하는 단독주택은 땅값이 비싸고 땅의 크기에 비해 건평이 작아 렌트비로 건물과 땅값에 대한 융자를 커버하기 어렵다. 콘도와 타운 하우스의 경우 역시 HOA가 매우 비싸기에 역시 렌트로 돌릴 경우 현금 흐름이 없다. 거꾸로 말하자면 땅값이 비싼 한인 밀집지역은 오히려 테넌트로서 렌트하는 것이 더 저렴하고 현명한 방법일 수 있다.
투자자의 기본은 내 자산이 얼마만큼의 현금을 다시 나에게 돌려주는지 수치를 알고 있어야 한다. 오래전에 구매해 모기지가 저렴하거나 현금으로 구매를 하여 현금흐름이 있어도 투자자가 거주하던 주택은 투자용으로는 적합하지 않다. 보유하고 있는 에퀴티의 잠재력을 충분히 사용하지 못하기 때문이다. 예를 들어 한인 밀집 지역에 현재 시가 60만 달러의 단독 주택을 40만 달러에 구매를 하였고 25만 달러의 융자와 35만달러의 에퀴티가 있는 집이있다고 하면, 월 렌트 2,700달러의 수입에 모기지, 재산세, 보험료, 공실률, 수리비용등을 감한다면 월 500달러 정도의 현금 흐름이 있다.
35만 달러의 에퀴티가 나에게 월 500달러의 수익을 가져다 주는 것이다. 1.7%의 현금 투자 수익율이 되며 이 숫자는 부동산에서는 상당히 낮은 숫자로서 내 에퀴티가 나를 위해 충분히 일을 하고있지 않다고 생각을 하면 쉽게 이해 할 수 있다. 현금으로 전부 구매한 경우나 융자를 다 갚은 경우에는 모기지가 없어 현금 흐름이 높아져 현금 투자 수익율은 약간 높은 3% 정도가 된다. 그러나 손이 많이 가는 부동산 투자에서는 현금 투자 수익율이 5% 미만일 경우에는 낮은 수치로 감안하기에 모기지가 없는 주택도 큰 이익은 아닌 것이다.
융자와 판매 차액으로 인한 현금(에퀴티)을 새집에 다운페이로 사용하는 것이 더 나은 옵션이다. 현재 모기지 이자율은 4.25%정도다. 만약 거주하던 집을 판매를 하지않고 렌트를 줄 경우 모기지 이자율 보다 못한 수익을 받게 된다. 지출은 4.25%인데 수입은 3% 미만이라면 매달 손해를 보는 것이다. 위의 예를 보자면 35만 달러의 에퀴티로 수익성 낮은 주택에 투자를 할 경우 500달러의 수익이 있으나, 만약 새 집에35만 달러의 다운을 더 했을 경우에는 모기지를 월 1,721달러를 절약 할 수 있다. 500달러 수익보다 1,721달러를 절약하는 것이 더 나은 옵션인 것이다.
투자용 주택을 소유하고 있으면 테넌트가 돈을 대신 내어 융자를 값아 주고 집가격이 올라서 결국에는 내 재산이 되는 것은 옳은 말이다. 하지만 매월 수익이 없어도 저축정도로 생각하여, 나중에 집을 판매하여 이익을 보겠다는 생각은, 내일 잔치밥 먹자고 오늘 굶자는 것이 아닐까 생각해 본다.
부동산은 장기 투자이기에 매월 수익이 없을 경우에는 내가 투자한 시간과 비용에 비해 수익이 없으면 오랜 시간 보유하기 어렵게 되며 결국 손해를 볼 가능성이 있다. 내가 소유하고 있는 돈은 한정이 되어 있기에 그한정된 돈으로 수익성이 좋은 곳에 예치를 하여야 투자가치가 있는 것이다.
내가 거주하던 집을 다목적으로 사용하여 투자를 하려 한다면 ‘나쁜 빚’만 더 늘어나는 경우를 초래한다. ‘좋은 빚’은 나를 부자로 만들어주는 것이며 결코 내가 소유하고 있거나 알고 있는 부동산만이 ‘좋은 빚’이 아니란것을 빨리 알 수록 더 다양하고, 수익성 좋은 투자용 부동산을 접할 수 있는 것이다.
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