주택소유주가 유언장이 없이 사망을 했을 시에 많이쓰이는 재산상속의 한 방식이다. 주택이 위치한 주정부가 주관이 되어 주택을 상속하는 제도이다. 주된 목적은 주택 처분 시 헐값으로 함부로 파는 것을 방지하고 처분한 지분이 모든 유산상속자들에게 공평하게 돌아갈수 있게 감독하는 것이다.
법정주도의 절차가 매우까다롭고 엄격한 절차를 요구하기 때문에 법정에서 요구하는 모든 절차의 때를 정확히 알고 시간을 맞추어 나가야 한다. 이 주택매물은 정상적인 다른 주택매물과 마찬가지로 부동산 회사를통해서 시장에 나오는데 유산상속 전문 변호사들이 선별한 부동산 회사를 통해서 시장에 내놓게 된다.
통상 주택의 적정 매매가격은 부동산 회사와 법정에서 추천된 감정사의 의견을 종합해서 결정하게 된다.
여기서 중요한 것은 이 주택의 감정 가격이다.
구매희망자들이 주택구입오퍼를 넣을 때 감정가격의 90% 미만의 구입 가격을 제시할 시에는 자동적으로 오퍼가 기각이 된다. 구매자의 오퍼가 받아들여지면 보통 구매가격의 10%의 디파짓을 에스크로에 넣게 된다. 그 다음에는 정상적인 다른 주택들과 마찬가지로 주택매매 절차를 거치게 된다.
현금으로 전액 지불하는 경우가 아니라면 은행융자를 신청을 해서도 되고 이 경우에는 은행 대출 심사와 감정 절차를 거치게 되고, 주택 상태를 알아보는 홈인스펙션을 포함한 모든 통산적인 인스펙션을 정해진 기한내에 할 수 있는 권리가 있다. 하지만 터마이트는 제공이 되지가 않으니 주의를 해야 할 것이다.
그다음 절차는 프로베이트 법정에서 세일즈 날짜를 신문에 공고를 하게 된다. 신문에 공고를 할 시에는 이 주택의 매매 가격과 법정심리 날짜, 그리고 미니멈 오버 비딩 가격이 공시가 되는데 그 이유는 유산상속 주택가격을 최대한도로 올리려는 것이다. 보통 매매 계약서에 사인을 하고 에스크로를 오픈한지 한 달에서 약 45일 후에 하게 되는데, 이날이 구매자한테는 아주중요한 날이다.
이 법정심리 날에는 유산상속 법정대리인, 변호사, 구매자, 부동산 중개인이 보두참석을 해야 하는데 바로이 자리에서 재판장이 유산상속 주택이 현 구매 희망자 한태 갈 것인지 아니면그날 참석한 다른 경매자한테 돈을 더 받고 넘길 것인지를 결정하게 된다. 이 자리에서 재판장이 매매가격을 다시 한 번 공시를 하고오버 비딩을 할 경쟁자가 있는지 물어보고 만약 경쟁자가 없다면 현 구매자의 매매 계약서를 공식 승인을 하게 된다. 이후 구매자는 에스크로 클로징 절차를 밟아서 계약을 마무리를 할 수가 있다. 하지만 많은 경우에는 경매를 원하는 다른 구입희망자가 법정에 와서 대기를 하고 있다. 이 경우에는 재판장의 주도로 경매가시작이 되는 데 법정에서 정해놓은 미니멈 오버 비딩 가격부터 시작을 한다.
미니멈 오버 비딩 가격은 현재 매매가의 5%를 올린 가격 더하기 500달러나, 10%에 1만 달러와 나머지 90%의 5%를 합한 가격부터 시작 한다. 다음에는 재판장의 재량에 따라 가격이 올라가게 된다. 물론 원구매자도 경매에 참가할 수 있는 자격이 있다. 이 경우 원구매자가 경쟁에서 말려나는 경우도 자주 있게 된다.
이 경우에는 처음 에스크로에 입금해놨던 10% 디파짓은 돌려받지만 나머지 비용은 돌려받을 수가 없다.
애석하게도 한 달 이상들인 시간을 낭비하게 되는 셈이다. 한편 이날 경매에서 이 유산상속 주택을 구매한 사람도 역시 10% 의 디파짓을 해야 하지만 이 금액은 계약 파기 시에는 원매수자처럼 돌려 받을 수 없다는것을 유의해야하고, 또 처음 구입신청자와 달리 무조건 계약을 클로징 해야 하는 것이 틀린 부분이다.
(310)974-2030
