양도(assignment)에 관해서는 여러 가지 오해를 낳을 수 있다. 그것은 세입자나 건물주도 마찬가지다.

여기서 ‘양도’란 미국법과 그것도 그 주의법에 따라 다를 뿐만 아니라 한국법과는 다르니까 바른 이해가 필요하다.

입주한 상가 건물주가 새로운 사람으로 바뀌었을 때 약 8개월 전에 전 건물주와 10년의 새 리스기간을 받았고 5년의 새 옵션을 받은 분이 있었다.

그런데 새 건물주는 자신이 양도한 것이 아니니까 리스계약이 무효라고 한 것이다. 물론 그것이 부당하다고 싸워서 민사사건으로 번지지 않고 끝났지만 건물주도 모른 경우라 하겠다.

세입자는 건물주로부터 허락을 받아서 하던 비즈니스를 다른 사람한테 파는 양도는 꼭 서면 허락을 받아야 한다.

우선 새 입주자가 비즈니스를 양도받기 전, 보통 30일이나 60일 전에, 새로운 입주자의 이름과, 비즈니스 형태, 사용용도, 재정상태, 양도조건과 방법뿐만 아니라 새 입주자의 비즈니스 경험에 관한 정보 등 건물주가 요구하는 내용을 다 제공해야 한다.

한 예로 마켓을 하던 곳을 식당으로 바꾸려 한다면 그러한 비용은 양도의 결과에 관계없이 지금 비즈니스를 하고 있는 입주자가 내야 한다. 그 다음 건물주가 새 입주자의 정보를 보고 허락 여부를 결정하게 된다.

그리고 요즘은 변호사들도 중재자로도 대변하는 경우가 많으니까 꼭 물어보고 중재 과정을 요구해서라도 협상만으로는 말이 통하지 않는 집주인이나 건물주인이라도 소송까지 가기 전에 중재과정(arbitration)으로 갈 수 있다는 태도를 보이는 것이 중요하다.

이때 양도 조항에 따라 결과가 달라질 수 있는데 다음 다섯 가지 경우를 살펴보자.

첫째, 건물주 입장에서만 만들어진 리스에는 건물주가 합당한 이유 없이 새 입주자를 거절 할 수 있다는 문구가 있다.

비즈니스 매매 경험이 수차례 있는 김 선생님, 이번에도 아무 문제가 없으리라고 생각하고 구입할 비즈니스와 관련된 서류를 꼼꼼하게 갖춰 건물주한테 보냈는데 뜻밖에 ‘비즈니스 매매 불가’ 란 통보를 받고 기겁을 했다.

그 같은 일이 벌어진 것은 리스 계약에 ‘건물주는 부당하게 입주자를 거절할 수 없다’는 문구가 없었기 때문이다.

둘째, 원래 입주자가 리스 계약 때 건물주가 그 장소의 소유권을 가진다. ‘Right to Recapture’라는 조항이 있으면 새 입주자에게 양도할 수 없다. 왜냐하면 건물주는 법적으로 양도해 주지 않고 건물주가 기존 비즈니스로 들어갈 수 있기 때문이다.

셋째, 리스에 건물주가 현 리스를 취소할 수 있다. ‘Right to Terminatethe Lease’란 조항이 있다면 비즈니스를 팔지 못할 뿐 아니라 리스가 없어지므로 현재 비즈니스도 증발해 버릴 수 있다.

넷째로, 양도할 때 받은 약인(consideration: 계약의 성립을 위한 당사자들의 대가 관계를 뜻함) 중의 몇 퍼센트(보통은 50%)를 건물주에게 지불해야 한다는 조항이 있으면 이것은 또 다른 문제의 원인이 된다.

약인에 권리금이 포함되느냐 안 되느냐로 건물주와 시비가 붙는 경우도 있다. 이같은 이유 때문에 리스를 계약할 때 리스 조건들을 꼼꼼하게 점검해야 한다는 중요성을 아무리 강조해도 지나치지 않을 것이다.

다섯 번째로, 흔히 우리가 받는 옵션이 첫 번 입주자에게만 해당된다는 문구가 있다. 그러면 첫 번 입주자가 아니면 아무리 좋은 조건이라도 자신과는 아무 상관이 없을 수 있으니 주의해야 한다.

문의 (714)534-4545