주택을 구입하려면 오퍼작성부터 키를 마지막에 손에 쥐기까지 정신없이 뛰어다녀야 비로소 흔히 말하는 아메리칸 드림 집을 장만하게 된다. 이 때 구입의 과정은 에스크로라는 중립적 위치의 제 3자가 바이어와 셀러의 중간에 서서 계약하는 것을 통해서 이루어진다.

그렇다면 과연 에스크로란 무엇일까? 무슨 일을 하는 조건이 충실히 이행되었을 때 매매대금은 셀러에게, 소유권은 바이어에게 이전해 주는 역할을 하는 것을 에스크로라고 한다.

주택을 구입하는 과정에서 에스크로가 처음 등장되는 시기는 자신의 오퍼가 승인되어 에스크로를 오픈하기 위해 계약금(earnestmoney)을 에스크로 회사에 디파짓할 때부터이다.

에스크로는 디파짓을 받은 후 에스크로가 종결될 때까지 이 돈을 안전하게 보호하는 의무를 갖게 된다. 이때 에스크로에 디파짓되는 모든 매매 계약금은 에스크로 회사의 신탁계정(trust account)으로 들어가게 되므로 떼일 염려가 없이 안전하게 보관되게 된다. 에스크로 서비스가 필요한 이유는 바이어, 셀러, 융자은행 등 주택구입에 관련된 모든 당사자들을 보호하기 위함이다. 예를 들어 셀러는 자신의 계약의무를 다 이행하지도 않고 미리 매매대금을 요구하거나 반대로 바이어가 계약서의 모든 조항을 지키지 않은 채 키만을 요구한다면 제3자가 없다면 결국 공정한 거래가 이루어질 수 없기 때문이다.

특히 주택의 경우 대부분 주택에 융자담보 설정이 되어 있으므로 에스크로를 통하지 않고는 셀러가 진 주택담보로 인한 빚을 찾아내고 해결하기란 여간 쉽지가않다. 에스크로 서비스 중에서 한 가지 분명히 알아 두어야 할 것이 있는데 이것은 에스크로를 담당하는 에스크로 오피서(escrow officer)는 중립적 제3자이기 때문에 계약내용의 이행 여부만을 관여하지 나머지 실제 거래 내용은 바이어와 셀러, 에이전트, 은행 등 매매와 직접 관계 있는 당사자 간에 일어난다는 것이다.

따라서 에스크로 오피서에게 어떤 문제가 생겼을때 조언을 구할 수 없다. 바이어나 셀러 모두 어떠한 분쟁이 생겼을 때는 에이전트나 변호사와 같은 법률전문가에게 도움을 요청해야 한다.

가끔 한인들이 매매 중에문제가 발생하면 에스크로회사에 해결 방법을 문의하는데 에스크로 서류 자체에대한 질문이 아니라면 에스크로 오피서는 그 문제에 어떤 조언을 해서도 안 되도록 법적으로 규정되어 있다.

예를 들어 주택 타이틀리포트나 융자서류에 대한 질문은 에스크로에게 직접 못하게 되어 있다. 타이틀리포트에 관한 질문은 타이틀 회사에, 융자에 대한 질문은 은행에 직접 문의해서 답을 받아야 하는 것이다.

바이어와 셀러는 에스크로가 끝날 때쯤이 되면 융자서류 등 매매 종결을 위한 마지막 클로징 서류에 사인을 하게 된다. 이때 에스크로 회사는 융자서류, grand deed 등에 필요한 공증 서비스도 같이 제공하게 된다. 이때 클로징 서류와 함께 바이어가 최종 잔금을 에스크로에 디파짓하게 되는데 이 잔금도 당연히 에스크로의 신탁계좌로 들어가게 된다.

바이어 중에는 계약금은 에스크로에 개인수표를 내도받아 주는데 최종 잔금은 꼭 캐시어스수표(cashier’s check)나 송금(wire)만이 가능한가를 문의하는 분들이 있다.

이것은 비교적 큰 금액이 디파짓되는 최종 잔금은 에스크로가 끝나기 보통 2~3일 전에 디파짓되기 때문에 잔고부족으로 인한 결제 거부나 은행으로부터 지불이 지연되어 에스크로가 예정 날짜에 끝나지 못하는 것을 방지하기 위함이다. 때에 따라서 어떤 셀러는 처음 계약금도 반드시 송금하는 조건으로 오퍼를 승인하기도 한다.

참고로 전국에서 에스크로 시스템을 쓰는 주는 반정도이고 나머지는 변호사가 에스크로의 일을 대행하고 있다. 캘리포니아 주는 에스크로 시스템을 이용하지만 남가주는 개인 에스크로 회사를 통해, 북가주는주로 타이틀 회사를 통해 에스크로를 진행하게 된다.

(213)590-5533