2013년 가주에서 부동산과 연관된 법률이 800여건 제정돼 올해부터 시행에 들어갔거나 들어갈 예정이다. 일반인에게 가장 밀접한 부동산 관련 법률들을 소개한다.

■ 이웃 경계선 담 관리 (AB 1404)

과거법에 따르면 이웃한 경계 담과 경계선에 있는 소유주들은 경계 담과 경계선의 동일 수혜자이므로 경계선 담 관리와 공사비용에 대한 공동책임이 있다.

새 법은 경계 담 수리 및 관리를 위해서 경비가 투자되어야 할 때는 이웃에게 담의 문제를 해결하기 위해서 무엇이 문제이며, 수리, 교체, 예상 경비 계획 같은 것을 수립한 30일 이전에 서면으로 통고해 주어야 한다.

만약에 이웃이 반대를 한다면, 법원은 공동 부담 액수보다도 적은 액수 또는 이웃이 경비를 지불하지 않는 판결을 할 수 있다. 이 법은 정부 기관에는 해당되지 않는다.

■ 은행 융자 손실 청구 (SB 426)

과거법에 따르면 단독 주택이 담보에 대한 분할 지불한 경우 또는 구입 시 융자를 받은 후에 차압당한 후의 잔금에 대해서는 청구를 못하게 되어 있다.

새 법은 (1) 채무자는 차압을 당한 후에 채권자로부터 협박, 신용기록에 체납된 상태라고 보고함으로서 신용 회복을 어렵게 만들지 못한다.

(2) 그러나 융자에 대한 보증인 또는 다른 재산을 담보 또는 융자 보증 보험회사 상대로는 청구를 할 수 있다. 구입 시 융자, 소유주가 거주하는 단독 1~4 동 주택, 재융자(단 현찰을 빼내 쓰지 않은(no cash out) 재융자에도 해당된다.

과거에는 구입 시에 1차와 2차 융자가 있을 때에 1차가 차압을 한 후에 2차 은행에서 잔금 지불 청구를 해왔었다. 특히 재융자 시 원금이 추가 되었을 때는 청구를 해왔었다. 새 법에서는 차압 이후에 1차 또는 2차 그리고 재융자 시 원금이 추가 된 경우에도 은행이 잔금 청구를 못하게 했다.

■ 나쁜 신용 기록 (AB 1220)

과거법에 따르면 은행이나 건물주로부터 신용기록이 나쁘다고 거절을 당했을 때는 잘못된 신용 기록 보고서 제출 요구 시 보고서를 무료로 제공하게 되어 있다.

새 법에서는 신용을 거절당한 사람이 새 보고서를 요청했을 때는 부결 당한 내용과 똑같은 보고서를 제공해야 된다. 위반 시 지역 검찰 또는 집행기관에서 5,000달러의 벌금을 부과할 수 있다.

■ 부채 구입자 규제 (Debt Buyers·SB 233)

2014년 1월1일 이후에 채무금을 받지 못하는 악성 부채(charged-off)를 판매, 또는 재판매로 채권 (note)을 구입 한 채권자가 채무금 징수 또는 채무 징수 소송 규제를 한다.

채권 구입자는 (1) 채권이 자기의 채권이어야 된다. (2) 채무관련 모든 계약 서류를 보관해야 된다. (3) 악성 채권 시의 잔금 기록 (4) 채권의 잔금, 이자, 비용 기록 (5) 마지막에 지불 된 기록 (6) 채권자의 이름, 주소, (7) 채권 계좌 번호 (8) 마지막에 알고 있는 채무자의 이름과 주소 (9) 채권 구입자의 이름과 주소를 밝혀야 된다.

채무자가 부채에 대한 계약 기록을 요구한 날로부터 15일 이내에 채무자에게 사본을 전달해야 한다. 이 정보를 제공 할 때까지 부채 징수 행위는 중단해야 된다. 서면으로 채권 징수 통고를 할 때 기록을 요청 할 수 있다는 통고를 해야 된다.

흥정 시에는 서면으로 통보해야 된다. 할부금 지불 기록과 최종 지불액수를 통고해야 된다. 공소시효가 지난 채권에 대한 소송을 하면 위반이 된다. 위반 시에는, 실제 피해액과 법률 위반 벌금 1,000달러, 그리고 단체 소송을 제기 할 수 있다.

■ 단독 주택 결함 보고서 (SB 652, SB 800)

과거법에 따르면 단독 주택 매매 시에 건축결함이 있는 사실을 밝혀야 하는 항목들이 있다.

새 법은 주택 건축 공사 결함 관련 법률 위반 피해 청구, 보증 계약 위반, 시설물 보호관련 청구 사실이 있는가를 밝혀야 된다. 법률 시행은 2014년 7월1일부터이다.

(213)255-5768

<김수진 변호사 / 호프 법률그룹>