많은 주택 소유주들이 주택융자의 페이먼트가 어려워 숏세일을 통해 주택을 처분하고 있다. 은행에 차압을 당하는 것보다는 여러가지로 유리하기 때문이다. 그러나 2007년 이전에는 숏세일로 주택을 포기해도, 숏세일을 통해서 탕감받은 모기지의 차액을 수입으로 간주하는 세법으로 인해 숏세일셀러들이 소득세를 납부해야 했었다.

집을 잃고 빈 손이 된 셀러들에게 많게는 몇 만불까지의 세금이 부과되는 것이다. 다시 말하면 숏세일을 했어도 주택소유주가 빚을 다갚지 못하게 되니, 탕감받은금액을 IRS가 소득으로 간주해 이에 대한 세금을 징수하는 것인데, 이같은 소득이주택소유주의 일년 소득에더해지게 되어 그 만큼 세금이 늘어나게 되는 것이다.

실제로 은행은 숏세일로 인하여 손실이 발생하면 채무자인 숏세일 셀러의 남아있는 채무를 셀러의 수입으로 생각하여 그에 대한 1099-C를 발행하고 주택소유주들은 다음 해 세금(Income Tax) 보고시 이를소득에 반영해야 했다.

이런 불합리함 때문에 페이먼트가 어려운 많은 주택소유주들이 숏세일을 하지못하고 속수무책으로 차압을 기다렸다.

그 때문에 정부는 부동산 불경기가 심화되면 그 다음에 올 주택대란을 걱정해야 되었다. 그래서 2007년 부시행정부는 임시법을 제정하여 숏세일로 주택을 처분할 때 발생하는 소득, 즉 부채를 탕감받게 되어 생기는 유령소득에 대하여는 세금을 내지 않아도 되게하였다.

2012년까지만 효력을 가지는 한시적인 법이었다.

그러나 5년이 지난 후에도 숏세일매매가 줄어들지 않자 정부는 2012년까지 만 시행하기로 하였던 주택융자에 대한 부채구제법(Mortgage Debt ForgivenessAct.)을 2013년까지 1년 더 연장하였었다. 그러므로 현재 숏세일이나 융자조정을 진행중인 주택 소유주는 늦어도 올해 말 이전에 서둘러 숏세일을 완료해야 거액의 세금을 피할 수 있는 것이다. 그러나 벌써 12월이 되었는데 아직도 이 임시법을 한 해 더 연장한다는 소식이 없어 애를 태우는 분들이 많았었는데 좋은 소식이 발표되었다.

내용은 캘리포니아 주민들은 연방 또는 주정부에 세금보고를 할 때 숏세일이나 융자재조정 등으로 발생하는 소득에 대한 면세혜택을, 임시법의 연장여부와 관계없이 장기간 누릴 수 있게된 것이다. 그러므로 숏세일절차를 밟고 있거나 이를 고려중인 캘리포니아의 깡통주택 소유주들이 큰 부담을 덜 수 있게 된 것이다.

가주부동산중개인협회(CAR)는 최근 이와 관련하여 FTB(Franchise TaxBoard)와 연방국세청(IRS)으로부터 공문을 받았다는 소식을 보내왔다. FTB는 실제로 숏세일셀러가 주택매매로 얻는 소득이 전혀 없으므로 채무취소(DebtForgiveness)에 대한 소득세를 낼 필요가 없다고 밝혔다. 그리고 IRS도 한달전 가주법에 따라 숏세일시 발생하는 채무취소에 따른 소득세는 성립할 수 없다는 입장을 밝힌바 있다.

지난 수년간 불합리한 소득세에 대한 반론이 많았는데 이제 해결이 되어 공식적으로 숏세일 셀러의 부담이 없어지게 된 것이다. 부동산협회에서 각 에이전트에게보낸 공문에 의하면 IRS는 바바라 박서 연방 상원의원에게 보낸 서한에서 캘리포니아를 포함한, 주택융자가 ‘비소급 부채’ (Non-RecourseLoan)로 분류되는 주(state)에서는 숏세일이나 원금삭감에 성공해도 지금까지와 마찬가지로 차액에 대한 세금의무가 면제된다고 밝혔다.

‘비소급 부채’란 주택융자(Mortgage Loan)등의 부동산 융자 발생시 해당 부동산만 담보로 잡는 융자를 뜻하는데 비소급 부채 규정에서는 부동산 소유주가 대출한 채무를 갚지 못하거나 부동산 가치가 모기지 원금보다 하락해도 대출 은행 측은 소유주에게 차액에 대한책임(Deficiency Judgment)을 묻지 못하게 하는 것이다. 그러므로 앞으로 숏세일로 주택을 처분한 홈오너들은 은행으로부터 탕감받은 채무에 대한 소득세를 내지 않아도 된다는 기쁜 소식이다. (213)505-5594