서브프라임 사태가 터지기 전 한참 유행했던 상품 가운데 하나로 ‘페이옵션’ (Pay-Option) ARM이라는 융자상품이 있었다. 이 상품은 기본적으로ARM(Adjustable Rate Mortgage)으로서 변동 이자율상품이다. 그런데 상품 이름에서부터 알 수 있듯이 페이먼트의 선택이 있었는데, 미니멈 페이먼트, 이자만 납부하는 페이먼트, 30년 상환 페이먼트, 15년 상환 페이먼트 등의 옵션 가운데 본인이 매달선택해서 페이먼트를 낼 수 있게 하였다.
미니멈 페이먼트 옵션은 초기 5년 동안은1~1.25%에 해당하는 페이먼트만 낼 수 있도록한 것인데 이 경우 이자분에도 미치지 않아서원금이 늘어나도록 설계되어 있었다. 집값이 올라 갈 때는 문제가 되지 않았던 이 상품은 그러나 2007~2008년을 정점으로 집값이 폭락하면서 원금마저 불어난 융자 때문에 주택소유주들로 하여금 집을 포기하게 하는 원흉이 되는 융자상품의 하나로 지목되기도 하였다.
이 융자상품을 갖고 있던 대부분의 사람들이 주택을 포기하였을 뿐만 아니라, 이 상품을 취급했던 대표적인 렌더들도 모두 역사 속으로 사라지고 말았다. 그런데 필자는 아직도 이 상품을 가지고 있는 손님을 볼 때가 종종 있다. 변동상품으로서 그동안 이자율이 지속적으로 내려갔기 때문에 재융자할 필요도 없었고 현재도 이자율이 2%대 초반으로낮은 금융비용의 혜택을누리고 있는 것이다. 이러한 손님들은 집값이 빠졌을 때에도 에퀴티가 충분하여 페이먼트 리캐스트(recast)의 부담 없이 지금까지 집과 융자를지켜 오는 것이다.
사실 페이옵션 ARM 상품 자체가 나쁜 것은아니라고 필자는 생각한다. 다만 자격이 안 되는 사람들이 이 상품으로 융자를 얻고, 렌더들과 론 오피서들이 폭리를 취하기 위해서 이 상품을 악용하면서 문제가 커졌던 것이다.
이처럼 융자를 받을 때 손님들의 융자상품에대한 충분한 이해는 아무리 강조해도 지나치지않다. 어떤 상품으로 융자를 하느냐에 따라 이자율과 페이먼트가 달라질 뿐만 아니라 본인에게 맞지 않는 상품으로 융자를 받아 심할 경우에는 위의 예를 든 것처럼 집을 잃어버릴 수도 있기 때문이다. 융자상품의 장단점을 이해함으로써 자신의 상황에 맞는 상품을 선택하여 금융비용을 최대한 줄이는 것이 현명하다.
주택융자 상품은 이자율 고정유무 혹은 고정기간에 따라 크게 고정상품(FRM, Fixed RateMortgage)과 변동상품(ARM, Adjustable RateMortgage)으로 나눌 수 있다. 고정상품에는 15년 고정과 30년 고정이 대표적이다. 30년 고정이란 돈을 30년 동안 고정된 이자율로 빌리고매달 고정된 페이먼트로 원금과 이자를 동시에 갚아 나감으로써 30년 후에 원금을 모두 갚스티브 양의 융자 이야기주택융자 상품게 되는 상품이다. 15년 고정은 15년 만에 원금상환을 마치게 된다. 예를 들어 30만달러를 30년고정 4%로 융자를 하면 매월 1,432.25달러를30년 동안 납부하게 된다. 월페이먼트 1.432.25달러 중 첫 달에는 1,000달러가 이자 금액이고나머지 432.25달러만큼 원금이 줄어든다. 둘째달에도 페이먼트는 똑같이 1,432.25달러를 납부하게 되나 이 중 998.56달러는 이자, 나머지433.69달러만큼 원금이 줄어든다.
첫 달 페이먼트로 융자 원금이 줄어들었기 때문에 월페이먼트 중 이자분이 약간 줄어든 것이다. 이렇게 고정상품은 고정된 이자율에 따라고정된 페이먼트를 내지만 초기에는 많은 부분이 이자 몫으로 쓰이고 시간이 흐를수록 점점원금 깎는 몫이 늘어나게 된다. 만약 목돈이 생겨 융자금의 일부를 갚더라도 월페이먼트는 변하지 않고 페이먼트 기간이 줄어들 뿐이다. 15년고정은 30년 고정보다 이자율은 약 1%정도 낮지만 월 페이먼트가 약 45%정도 늘어나기 때문에 페이먼트에 부담이 없는 사람만이 선택할 수있는 상품이다. 고정상품의 유일하지만 가장 큰장점은 물론 이자율 상승 걱정을 하지 않아도된다는 점이다. 따라서 8~10년 이상 집을 보유할 계획이라면 30년 고정을 택하는 것이 유리하다. 단점은 변동(단기고정)상품에 비하여 이자율과 월페이먼트가 높다는 점이다.
변동상품에는 여러 종류의 상품이 있을 수있으나 현재 가장 많이 사용되고 있는 것은 5/1ARM, 7/1 ARM, 10/1 ARM 등이 있다. 이 가운데 5/1 ARM은 자격심사가 까다로워 보통 7/1과10/1 ARM을 많이 선택한다. 7/1 ARM이란 30년융자기간에 처음 7년 동안은 이자율이 고정되고 그 후 변동으로 바뀌는데, 23년 동안 1년에한 번씩 이자율이 바뀌는 상품이다. 그래서 7/1ARM을 편의상 7년 고정이라고 부르기도 한다.
융자은행에서 제시해 주는 7/1 ARM의 이자율은 바로 이 초기 고정기간 7년 동안의 이자율이다. 현재 7년 고정은 3% 초반으로 30년 고정보다 이자율은 약 1%포인트 정도 낮으며 월페이먼트는 약 12% 정도 낮다.
이렇게 변동상품은 초기이자 고정기간이 만료되면 이자율변동(상승) 위험이 따른다. 일반적으로 변동상품(단기고정)은 고정상품에 비하여 이자율 고정기간이 짧으므로 이자율이 낮고 따라서 월페이먼트도 낮은 편이다.
이러한 변동상품은 이자율이 낮은 시기에는찾는 사람이 별로 없으나(고정상품의 이자율도싸므로) 이자율이 상승하면 찾는 사람들이 점점늘어난다. 지금 당장 낮은 페이먼트가 필요한 사람들이나, 집을 아이들 학교문제나 직장문제로 7년 내지 10년 안에 처분할 것이 확실한 사람들은굳이 높은 이자율의 30년 고정보다는 7/1 ARM혹은 10/1 ARM을 선택하는 것이 유리하다.
그리고 주택처분 유무에 대한 장기계획이 없는 사람들이라면 위험(Risk)에 대한 본인의 성향에 따라 융자상품을 선택할 수밖에 없다. 즉, 지금당장 이자율이 싸다고 변동 상품으로 융자를받아 7년 혹은 10년 후의 이자율 상승에 대한불안감 때문에 잠을 못 드는 사람이라면 차라리 고정 상품으로 융자를 받아 이자율에 대해서는 잊어버리고 마음 편하게 생활하는 것이 상책이다.
웰스파고 한인융자 담당 213)393-6334, (714)808-2491
