몇년전에 매입하려던 쇼핑센터를 몇일 전에 지나다보니 절반은 비어 있더라는 말을 하는 고객을 만나게 된다. 불경기가 오랫동안 계속되는 연유로 말미암아 소매업의 활기가 좀처럼 회복되지 못하고 있는 현상이 계속되고 있다. 부동산 투자를 하려는 고객들은 투자에 대한 안전성을 고려함은 물론이다. 입주자들을 잃게 되면 수입이 그만큼 감소하게 되며 나아가서는 부동산을 관리하는데 어려움을 초래하게 되는 것은 당연한 일이다. 이러한 이유로 상가를 찾던 고객들이 아파트를 매압하려는 추세로 바뀌고있는 실정이다. 여기에 아파트 투자를 하려는 고객들이 관심을 가지고 매물을 찾고 있는 사항들을 정리하여 보기로 한다.

부동산 투자에 무엇보다 중요한 것은 부동산의 위치이다. 부동산의 규모나 건축 연도가 동일하다 하더라도 부동산 위치에 따라서 서로 다른 부동산 가격을 형성하게 된다. 그 다음에 중요한 것은 부동산을 매입하는 시기에 따라서 투자수익에 차이를 경험하게 된다. 그러나 이시기를 알아 맞추는 일이 그렇게 쉬운 일이 아니다. 일반적으로 알려진 두가지 원칙은 모든 사람이 팔려고 할 때 사고 모든 사람이 사려고 할 때 팔라는 것이다. 또 고려하여야 할 사항은 부동산가격이 최하로 내려 갔을 때 매입 하라는 것이다.

위에서 말한 부동산의 위치에 영향을 미치는 요소들을 살펴보면 대체적으로 다음과 같이 요약이 된다. 1. 건축허가를 신청하는 숫자가 많은가? 2. 고용현황 3. 연 수입수준 4. 몇사람이 한가족을 이루고 있는가? 5. 주택의 중간가격은 얼마인가? 6. 그 지역의 공실율 7. 임대율 아파트의 좋은 위치는 건축허가를 많이 신청하고 있는 건축이 활발한 지역이다 이런 정보를 얻기 위하여서는 부동산이 위치한 행정구역담당부서를 방분하면 얻을 수 있다. 건축허가가 많은 지역은 공실율도 낮고 입대율은 높아져서 이파트를 투자하는데 좋은 지역으로 평가를받게 된다.

장차 쇼핑몰이나 학교 또는 비즈니스팍과 같은 개발계획이 수립되어 있는 지역도 임대율을 높힐수가 있어서 역시 좋은 지역으로 간주되고 있다.

그 다음에 참고로 할 사항은 인구를 형성하고 있는 통계학적인 분포 (demographicfactors) 이다. 다시 말하면 결혼을 늦게하고 이혼율이 높은 지역이면 싱글인구가 많아져서 아파트 수요가 증가하게 된다.

성장한 자녀들이 집을 떠나게 되면 세대수는 늘어나고 가족인원이 줄어들어 단독주택의 수요는 줄어들고 아파트수요는 증가하기 마련이다. 또 다른 각도로 살펴보면 남자보다는 여자가 많고 중년 층의 나이 보다는 젊은층이나 노년층이 많고 결혼한 가정보다는 싱글이 많고 가족 수가 많은 것보다는 가족숫자가 적은 지역이 임대하려는 사람이 많은 지역으로 아파트 투자에 좋은 지역으로 간주되는 것이다. 경제적인면으로 살펴보면 공급이 수요보다 적으면 렌트가 상승하게 됨으로 부동산가격도 상승하게 되며 반대로 공급이 수요보다 많으면 렌트는 내려가게 되여 부동산 가격도 내려가게 된다. 또 저소득층이 많은 지역이 임대율이 높은 지역임은 물론이다.

은행이자율도 아파트수요를 결정하는데 영향을 미치게 된다고 본다. 즉 이자율이 높으면 집을 사는 사람이 줄어들고 아파트수요가 증가 하게 된다. 또 이자율이 높으면 아파트 건축이 줄어들어 공급이 줄어들고 아파트가격이 상승하게 되며 이자율이 낮으면 건축이 증가하고 집을 사려는 사람이 증가하여 임대자율이 낮아서 아파트 수요는 줄어들기 마련이다.

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