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전국적으로 주택 경기가 살아나고 있다. 특히 가격이 바닥을 치면서 주택이나 아파트를 구입, 주택 구입에 나서는 투자가들도 늘고 있다. CD와 예금 이자로 사실상 재산을 불리기 힘든 상황에서 부동산 투자는 가장 눈에 띄는 재테크 방법이기도 하다. 하지만 무턱대로 투자용 주택을 구입했다가 유지비용을 감당하지 못해 기대했던 수익을 얻지 못할수도 있다. 재산세와 보험 등 관리 비용을 따져봐야 하기 때문이다.
■상황에 맞는 주택 형태 고르기
투자용 주택을 구입할때는 구입시 절차와 유지비 등을 고려해야 한다. 일반적으로 콘도나 코압과 같은 아파트가 싱글 패밀리 홈보다 관리가 수월하다고 생각할수 있지만 단점이 있다. 코압의 상당수는 타인에게 렌트를 하는 것을 허락하지 않기 때문에 구입때 이를 잘 살펴서 고려해야 한다.
렌트가 가능하더라도 관리비(maintenance fee)가 콘도에 비해 약 2배 비싸다. 인테리어를 바꿀때도 코압 보드에서 허가를 받을 것을 요구하는 코압들이 있다. 반면 구입 비용이 주택 형태중 가장 저렴하다는 장점이 있다. 퀸즈에서는 일반적으로 15만~25만달러면 코압 원베드룸 구입이 가능하다.
콘도는 개별 유닛에 대한 재산권을 보장하지만 팔고 사기가 용이하다. 하지만 일반 주택 융자에 비해 까다로운 승인 절차가 필요하다. 일반적인 매매에 필요한 수입, 다운페이먼트 금액, 크레딧, 주택 감정 등에 콘도 질의서 및 콘도 버짓이 추가된다. 구입자의 융자상태 뿐 아니라 콘도의 융자 상태까지 점검받는다는 뜻이다. 이는 융자기관에서 콘도의 재정이 융자를 해줘도 문제가 없는지를 꼼꼼하게 확인한다는 것을 의미한다.
일반 하우스는 아파트에 비해 구입 절차가 간단하고 주인이 소유권을 인정받지만 비용이 높고 신경써야 할 점들이 더 늘어난다. 창고와 정원 등에 대한 관리가 필요하기 때문에 렌트를 줄때는 싱글보다는 가족 단위를 테넌트로 선택하는 것이 유리하다.
■렌트 산출 및 테넌트 찾기
주택을 구입하면 일반적인 렌트는 구입시 모기지와 보험료, 재산세, 기타 관리비를 모두 합한 다음 이 총액에 15%를 더 받는 선에서 결정하는 것이 적절하다. 레노베이션을 했다면 그 비용도 모두 추가한다.
이때 주변 부동산 상황을 고려해야 한다. 같은 지역의 비슷한 수준의 주택들과 비교해 산정해야 한다. 이론에 맞춰서만 산정했다가 오히려 집을 비워둬 몇 달치 렌트를 날릴 수가 있다. 렌트를 파악할수 있는 곳은 크레이그 리스트, 질로우 닷컴 등도 있지만 주변의 부동산 업자들과 상의하는 것이 좋다.
테넌트를 찾을 때는 가격보다는 그 사람의 생활 스타일을 더 꼼꼼히 살펴야 한다. 300~400달러 더 받겠다고 렌트에 맞춰서만 구하면 집에 나쁜 냄새가 배거나 주택 구조물을 망가뜨릴 경우 주택 가치만 더 떨어져 손해를 볼 수 있다.
테넌트를 구할 때는 크레딧 리포트와 은행 잔고 증명서, 월급 명세서 등을 점검하고 면접을 통해 생활 스타일과 인성을 파악한다. 현재 뉴욕 지역의 크레이그리스트에 올려진 테넌트 모집 리스트 중 거의 절반은 테넌트에게 추천서를 요구하고 있다.
■관리 비용은 얼마나?
주택으로 할지 휴가용 주택으로 할지에 따라 관리 비용은 달라진다. 일반적으로 적절한 주택의 관리비용은 렌트 수입의 35~80% 정도다. 예를 들어 주택을 2400달러에 내놓고 관리비용이 900달러가 든다고 하면 이때 관리 비용의 37.5%다. 유지비용이 많이 드는 주택 형태인 원패밀리 하우스나 듀플렉스 같은 경우 관리비가 렌트비의 37.5~45%라면 투자할 만하다.
지붕 수리와 페인트 등 세부적인 관리 및 수리비용도 고려한다. 부동산 가치의 1%를 넘지 않는 게 좋다. 40만달러짜리 주택을 구입해 렌트를 놓는다면 1년에 4000달러 이상 들어가지 않는 것이 적당하다는 뜻이다. 만일 관리 비용이 너무 많다면 테넌트와 논의, 이 부분에 대해서 조정하는 것도 현명한 방법이다.
보험료와 재산세도 관리비에 포함시킨다. 수퍼 스톰 샌디 등 최근 들어 매년 뉴욕에 자연재해가 발생하고 있기 때문에 홍수 보험 등 대비한 보험을 따로 가입하는 것이 좋다.
부동산 에이전트 역할뿐 아니라 관리를 해주는 곳도 있다. 이 경우 매니저 역할을 맡기면 매니저를 따로 고용할때보다 비용이 적게 든다. 전문 부동산 관리회사를 고용할 수도 있지만 렌트의 6~8%를 지불해야 한다. 리스 기간 만료후 입주자를 찾지 못하는 상황에도 대비해야 하기 때문에 매니지먼트 업체나 업자를 구할때는 신중해야 한다.
대신 모기지 이자와 재산세에서 세금 공제혜택을 받을수 있다. 매니지먼트 비용이나 교체, 수리비가 대상이지만 만일 주택 가치를 올리는 수리나 어플라이언스 교체 등으로 발생한 비용은 공제 대상에서 제외된다.
냉장고 고장 및 수리, 정원 만들기 등이 이에 포함된다. 또한 주택의 감가상각 비용을 따져 세금 혜택을 받을 수도 있다. 주거용은 일반적으로 수명을 27.5년으로 산정, 감가상각 비용을 산출할수 있다. 이때 땅값은 뺀다. 예를 들어 35만달러짜리 주택을 구입, 땅 값이 7만달러라면 연간 1만달러의 감각상각 비용이 발생한다. <최희은 기자>
