이 세상을 창조한 하느님이흙으로 자신의 형상대로 사람을 만들고 그 코에 생기를 불어 넣었더니 생령이 된지라 이것이 이 땅 위에 사람이 살기시작한 신화 같은 전설이 있기때문인지 대부분의 사람들은땅을 좋아하고 있다. 특별히 부동산에 투자하는 고객들은 더더욱 이 땅에 관심이 많은 것은 사실이다.
예고도 없이 한 고객이 사무실에 찾아오셨다. 땅에 대한 자문을 받고자 오신 것이다. 외곽지대에 땅을 몇십에이커를 매입할 계획을 가진 고객이었다.
땅을 매입한다면 무슨 특별한 계획을 가지고계시냐고 물어보았더니 뜻밖에도 이에 대한직답을 주저하고 계신 것이 아닌가?자신의 계획이 누설될까 하는 불안함이 있어서 인지 선뜻 고객의 계획을 말씀하는 것을꺼려하고 계신다는 것을 직감할 수 있었다. 땅이면 모두 같은 땅이 아니라고 말문을 열었다.
땅 면적이 넓다고 무조건 좋은 것이 아니라그 땅이 개발하려는 목적에 맞아야 하기 때문에 땅을 매입하셔서 개발할 계획을 밝히지않으시면 좀 더 구체적인 자문을 하기가 어렵다는 뜻을 말씀드렸다.
결과적으로 그 고객의 개발계획은 콘도나타운하우스를 건축하는 일이었다. 부동산이위치한 지역에 따라서 다소 차이가 있지만 이고객이 매입하려는 땅은 당연히 주거용 땅이어야 하며 주거용 중에서도 다세대를 건축할수 있는 아파트 zoning(R3 또는 R4)이여야 이고객이 개발 하려는 목적에 합당한 땅이 되는 것이다.
이 고객은 이렇게 구분되는 땅의 용도를 모르고 자신의 사업계획을 수립하고 계신 분이었다. 땅을 크게 그 용도에 따라 구분하면 주택용, 상업용, 공업용 땅과 주거와 농업을 겸용할 수 있는 땅, 농업용 땅 등으로 구분이 된다.
농업용 땅 중에도 채소와 과수용, 그리고양어, 지렁이, bull frog 등을 사육하는 용도로 사용 할 수도 있고, 축산용으로 사용할 때는 50마리 이하일 경우에는 별다른 제한이없으나 50마리 이상을 사육하기 위해서는CUP(conditional use permit)을 받아야 한다.
땅에 대한 용도로 구분하여 개발에 합당한 땅이라 하더라도 다음과 같은 면을 고려하여 매입 여부를 검토하여보는 것이 좋다고 생각이된다.
첫째로 매입하려는 땅이 정부에서 계획하고 있는 도시계획에 포함되었는지 여부를 검토하는 것이 바람직하다. 둘째로 전기, 전화, 하수도, 상수도,그리고 개스 등이 연결된지역인지를 확인하여야한다. 셋째로 school bond나 특별한 재산세 부과등과 같은 것이 이미 납부된 땅인지 아니면새 주인에게 부담시키는 것인지를 확인하여야 한다.
넷째로 mineral 또는 water irghts가 누구에게 있는지 여부를 확인하여야 한다. 다섯째로기후, 비, 눈, 바람, 또는 온도와 같은 자연조건과 땅이 형성된 토질이 모래땅인지, 진흙땅인지, 아니면 돌산인지 그리고 산성 또는 알카리성 땅인지를 조사하는 것이 좋다.
여섯째로 매입하려는 땅이 보호받는 동식물 보호지역인지 아닌지를 확인하여야 한다.
일곱째로 동식물을 보호하기 위하여 연방법으로 허가 없이 습지를 메울 수 없는 wetlandact 지역인지 여부도 확인하여야 한다.
여덟째로 상수도가 없는 지역에서는 우물을 파서 물을 사용할 수 있어야 하는데 1분에5캘런 이상을 생산할 수 있는 우물이 가능한지 여부를 조사 검토하여야 한다. 가정용은 1년에 3 acre foot water를 자유로이 사용할 수있어야 한다. 농업용이나 공업용은 정부에서allocation한 범위 내에서 사용할 수 있으며 초과 사용 때 규정에 따라 초과분에 따른 비용을 지불하여야 한다. 1 acre foot water는 물 양의 단위로 325,851갤런으로 4식구 가정이 2년동안 사용할 수 있는 물의 양이다.
아홉째로 상수도가 없는 카운티 지역에서는 건물을 건축할 때에 5,000갤런 이상의 물을 저장 할 수 있는 쇠로 만든 물탱크를 설치하여야 한다, 1분에 100갤런 이상을 생산할수 있는 우물이 있으면 소방수를 따로 마련하지 않아도 된다. 이와 같이 땅을 매입하려는고객은 이상에서 열거한 내용들을 잘 검토하여 땅을 매입하도록 하는 것이 필요하다.
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