건물주 파산신청과 사업체 리스 계약

<문> 상가 건물에 입주해있는 사업체를 인수하려 매매계약을 체결하였습니다. 사업체의 리스기간은 6개월 후면 만기되지만, 5년간 더 연장할 수 있는 권리는 남아 있습니다. 이대로 사업체를 구입해도 되는지, 또한, 파산 신청한 건물주와 리스 계약을 체결한다면 계속 유효한 것인지 궁금합니다.

<답> 파산신청인 소유의 자산은 파산법원에서 지정한 법정관리인(TRUSTEE)의 관리하에 놓이게 됩니다.

따라서, 새로운 리스 계약을 체결하려면, 파산법원 법정관리인의 지시에 따라야 합니다. 또한 리스 계약서가 작성된 시기와 그 내용에 따라, 파산 법원은 파산 신청인이 체결한 리스 계약을 그대로 수용할 수도 있고 취소할 수도 있음을 아셔야 합니다.

따라서 귀하의 경우 위험부담을 줄이기 위해서는 파산 신청인과 리스 연장계약을 하기보다는 법원이 지정한 법정관리인과 새로운 리스계약을 체결하는 것이 더 현명하다고 하겠습니다. 왜냐하면, 전자의 경우 법정관리인의 판단에 따라 취소될 수 있지만, 후자의 경우는 그 해당 건물이 파산법원의 경매를 통해 제삼자에게 매매된다 하더라도 계속 유효하기 때문입니다.

입주 업체에서 다친 손님이 건물주 상대 소송

<문> 서너개의 사업체가 입주한 상가 건물을 소유하고 있습니다. 식당 및 서비스업을 하는 사업체들이 세입자로 입주해있는데, 얼마 전 음식점에서 부상을 당했다며 음식점 주인과 더불어 건물주인 저를 상대로 소송을 해왔습니다.

건물주인 저는 사고와 아무런 관계도 없는데 왜 소송을 당해야 하는지 이해가 되지 않습니다. 그대로 무시하고 방치해도 되는지요.

<답> 상업용이나 주거용 건물을 포함한 모든 건물주는 건물과 그 주변을 안전한 상태로 유지하고 지켜야 할 의무가 있습니다. 따라서, 사업체를 운영하는 세입자가 건물을 임대하기 위하여 리스계약을 체결할 경우, 이러한 경우를 대비해서, 책임 면제 조항, 또는 책임보증 조항들을 명시하고, 확실한 보험을 가입할 것을 요구하게 됩니다. 아마도 소송인은 건물 자체가 위험한 장소인데도 불구하고 건물주가 그대로 방치해서 부상을 당했다고 주장하는 것 같습니다.

소장 내용이 어떤지, 소송 당사자가 어떻게 부상을 당했는지 여부를 자세히 알아야 정확한 대답을 할 수 있겠지만, 우선, 사업주는 손님에게 안전한 사업체 시설을 확보해 주어야 하고 주위의 범죄나 위험으로부터 손님의 안전을 지켜야 할 의무가 주어지게 됩니다. 따라서, 소송인의 부상이 사업주의 부주의나 불안전한 시설에서 비롯된 것이라면, 사업주는 직접적인 책임이 있게 되며, 건물주도 간접적인 책임을 지게 될 수 있는 것입니다. 소장 내용을 자세히 살펴보시고, 건물주의 의무나 책임과 전혀 관계없는 것이라면, 크게 염려할 바는 아니라고 생각됩니다.

그러나, 본인과 상관없는 일이라고 생각해서 그대로 무시하거나 방치한다면 돌이 킬 수 없는 손해를 당할 수 있으므로 반드시 법적으로 대응을 해야 한다는 것을 명심하시기 바랍니다.

월매상이 실제 다른데 계약 취소 사유되나

<문> 약 6개월 전 에스크로를 통해 사업체를 구입하였습니다. 매매 계약 시 매도인이 약속한 월 평균 매상과 지난 6개월 동안의 평균 월 매상액에 상당한 차이가 있는 것을 발견하였습니다. 계약서에는 매수인이 월 매상을 직접 확인한 후 계약을 완료한다는 내용이 들어있다고 하는데 저는 이것을 알지 못하고 중개인이 시키는 대로 서명을 하였습니다. 지금에 와서 계약을 취소할 수 있는지 알고 싶습니다.

<답> 사업체를 팔고 살 때 가장 많이 발생하는 사례입니다. 매도인이 약속한 평균 매상액과 실제 매상액에 상당한 차이가 난다면, 물론 계약을 취소할 수 있는 사유가 될 수 있습니다.

예를 들어, 매수인이 사업체를 사도록 유도하기 위하여 매도인이 손님으로 가장한 고객 숫자를 늘렸다든지, 또는 매출액을 일부러 조작한 경우가 이에 해당한다 하겠습니다.

그러나, 단순히 매매 계약 시 매도인이 약속했던 월 평균 매출액과 실제 매출액이 틀리다는 이유만으로는 계약 취소의 사유가 되지 못한다고 하겠습니다.

실제 소송을 의뢰하는 사람들이 계약 내용을 잘 모르고 그냥 서명하였다고 말하는 경우를 많이 듣게 되는데, 이러한 사실은 소송에 별로 도움이 되지 않고, 오히려 자기 자신의 실수나 경솔함을 인정하는 것이나 마찬가지라는 점을 이해하셔야 합니다.

사업체를 구입한 후 매상이 줄어든 원인에는 여러 가지 이유가 있을 수 있으므로 이를 정확히 판단, 분석하는 것이 첫째 단계라 하겠습니다. 왜냐하면, 본인의 사업체 경영 미숙, 경험 부족, 전반적인 경기 침체, 불가 항변의 재난, 폭동, 등으로 매상이 줄어들었다면, 이는 매도인의 잘못이 아니기 때문입니다. 귀하의 경우, 계약서에 매수인이 월 매상을 직접 조사, 확인하여야 한다는 조항이 있었다면, 에스크로가 완료되기 전에 월 매상에 대한 모든 사실 조사와 확인을 끝냈어야 하며, 이에 필요한 자료도 요구했어야 합니다.

그렇지 않은 경우, 사업체를 인수받은 후, 단순히 매상에 차이가 난다는 이유로 계약을 취소하거나 매도인에게 손해배상 청구 소송을 하기는 힘들다고 여겨집니다. 에스크로가 완료되기 전, 매수인은 통상적으로 매상을 본인이 직접확인 하였고, 이에 동의한다는 내용에 서명을 한 것이기 때문입니다.

(213)639-2900

<한태호 변호사>