지난 주 수요일, 6월19일 연방준비기금(FRB)의 의장인 밴버냉키가 연준기금의 회의인연방공개시장위원회(FOMC,Federal Open Market Committee)회의를 마친 후 가진 기자회견에서 양적완화 축소에 관해 상당히 구체적으로 언급하였고, 이로 인해 세계의 모든주식시장이 일제히 대 폭락세를 보임에 따라, 주택 대출금리인 모기지 금리가 올라갈 것이고 따라서 주택시장이 충격을받아 주택가격이 하락할 것이라는 이야기가 여기저기서 터져 나왔다. 도대체이게 무슨 소리인가 조금 알기 쉽게 풀어보도록하자.
연방준비제도이사회(FRB, Federal ReserveBank, Board of Governors of Federal ReserveSystem), 약칭, 연방준비은행은 지구상에 있는모든 달러를 찍어내는 미국중앙은행인데, 사실은 미국정부에 속한 기구는 아니지만 공기관 성격을 띤 사설은행이다. FRB의 대주주는 JP 모건등의 미국 대형금융기관과 및 로스차일드가를비롯한 유럽 대형금융기관들이 그 주인이며 미국정부에서 돈이 필요하면 FRB에서 돈을 빌려다 사용하고 그 이자를 지불한다. 여튼, FRB는미국 화폐경제 정책의 수립과 집행을 담당하는기관이고 이 위원회의 12명의 위원들이 1년에8회에 걸쳐 공개시장 정책수립을 위한 회의를갖는데 그 회의의 내용에 따라 미국 경제의 진행방향이 결정되는 것이다.
이번 6월 19일 공개시장 위원회 회의 후, 버냉키 의장이 한 이야기의 줄거리는, 지난 2, 3년 동안 전 세계적으로 침체되어 있는 시장경제를 위하여 엄청난 자금을 풀어 왔으며, 이제 미국 경제가 조금씩 회복세로 돌아서고 있는 것이 보이고, 지난 몇 년간 풀어온 자금 때문에 향후에는인플레이션 걱정도 조금 되는 바, 내년 중반에는지금까지 풀고 있는 자금을 조금씩 회수하는 방안을 강구하겠다 라는 것이다. FRB의 자금회수는 지극히 간단하다. 미국의 모든 시중은행에 빌려준 금리를 올려서, 즉 시중은행에 빌려준 자금의 이자를 올리기만 하면 시중의 자금이 순식간에 줄어들게 된다.
이렇게 시중의 자금이 줄어들어 인플레이션의 걱정을 더는 것은 바람직한 일이나, 기준금리가 올라가면 당연히 주택자금대출인 모기지 이자율이 동반하여 올라가므로 주택시장이 다시 불황기로 돌아설 것이 아니냐는걱정이 먼저 시작된다. 즉작년 하반기부터 어렵게 회복세로 돌아서 올해 초부터는 무척 가파른 시장의 성장세를 보이고 있는 주택시장이 다시 불황기로 돌아서서 주택가격이 떨어지는 약세시장이 되지 않을까 하는염려가 많다. 일부에서는 올해 초에 주택가격 상승이너무 지나친 급등세를 보임에 따른 반작용으로 머지 않은 장래에 모기지이자율의 상승과 함께 주택시장의 안정세가 나타날 것이라는 예상도 꾸준히 나오고 있다.
그러나 과연, 버냉키 의장의 회견 몇 마디로주택시장이 일부 예상처럼 직격탄을 맞을까?버냉키 의장의 말한마디에 따라 순식간에 폭락사태를 맞은 주식시장처럼 주택시장이 그리쉽게 바뀌지는 않을 것 같다. 주식시장이야 몇초, 몇분, 몇시간만에 매매를 처리하고 하루에도 몇 수십번씩 매매가 이루어지는 번개같은시장이야 모르겠지만 주택시장은 그리 빨리 영향을 받지 않는다. 게다가 지금의 모기지 이자율이 얼마나 낮은 수준인가? 30년 고정이자율이 여전히 기록적으로 낮은 수준인 4% 이항이다. 더구나 은행의 대출기준이 까다로와 대출이 그리 쉽지 않은 이유로 모기지 대출자금이여전히 풍부하다 보니 여간해서 이자율이 올라가지를 않는다.
주택시장이 쉽게 버냉키 의장의 발언 영향을받지 않는 또 하나의 큰 이유는 주택시장에 머무르는 투자자금이 엄청나다는 데 있다. 현재 주택시장에 좋은 매물이 하나 나오면 보통 오퍼가10개가 넘어 들어오고 그중 3,4개의 오퍼는 FullCash Offer 이다. 중국 본토에서 많은 자금이 넘어오고 있으며, 지난 몇 년간 준비하고 있던 미국내의 많은 투자자들의 대기성 투자자금이 대거 주택시장에 몰려있는 실정이니 주택가격이떨어질래야 떨어질 수가 없다. 이번과 같은 FRB의 염려스러운 발언이 서너번 더 나오면 그때서야 주택시장이 조용해 질지 모르겠지만 이번 한번의 회견내용으로는 현재의 뜨거운 주택시장의 열기를 가라앉히기에는 아직 부족한 느낌이많이 든다.
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