요즈음은 주택경기가 활성화되어 집값이 많이 올라갔어도 경기가 어려워 주택 페이먼트를 제 때에 못하는 경우도 역시 많다. 즉 수입이 줄어 페이먼트를 할 수 없는데거기에 집값이 떨어져 팔기도어려운 게 현실이라 어떤 대책도 세울 수 없어 우왕좌왕하기 마련이다.
이 때 많은 홈오너들이 돈을 마련할 수도 없고 그렇다고 남에게 알려지는 것도 창피해서 그냥 걱정만 하고 있다보면 서너달이 훌쩍 지나가버리고 만다.
그렇다면 페이먼트가 3개월정도 연체되었을 때 어떤 일이 생길까. 그리고 이런 어려운 중에도 취할 수 있는 가장좋은 방법은 어떤게 있을까알아보기로 한다.
집페이먼트가 밀린지 3개월즉 페이먼트가 연체된 지 90일이 지나면 은행에서는 주택을 담보로 모게지론으로 집을산 채무자에게 채무 연체통지서인 N.O.D.(notice of default)를 발송하는것이 원칙이다.
이것은 이미 은행에서 차압절차를 시작해서 카운티에 등록이 되었다는 통보인데 은행에따라 N.O.D.를 발송하는 것이연기되기도 하지만 석달이상페이먼트가 밀렸다면 언제라도 통고를 받을 수 있다는 것을 염두에 두어야한다.
그런데 은행에서 N.O.D.를발송할때 우편이 분실되어 홈오너가 통보를 받지못하게 되는 것을 막기위해 일반우편과함께 등기우편으로도 통지서를 보낸다.
그러나 가끔 연체통지서를다른 광고 우편과 함께 열어보지도 않고 버려서 큰 낭패를 당하는 분들이 있는데 이유는 돈을 빌려준 은행이 지정한 피신탁기관인 트러스티회사(trustee co.)의 이름으로통지서가 배달되기 때문이다.
그러므로 항상 우편물을 잘살펴보아야 한다. 연체 통지서를 받았다면 정확히 석달, 즉90일이 지나면 3주후에 경매날짜가 잡혔다는 통보를 받게되는데 이겻이 N.O.T.(notice oftrustee’ s sale)이다. N.O.T.를 받고 3주가 지나면 집은 경매에넘어가고, 경매에서 합당한 가격에 누구에게 낙찰이 된다면그날로 집의 소유권이 바뀌게되는 것이다.
경매를 통해 집이 팔리지않을 수도 있다. 그렇게 되면집은 은행으로 넘어가게 되며 이러한 주택을 REO(realestate own)라고 한다. 이 때은행은 홈오너에게 퇴거 명령을 내리게 되고 강제로 퇴거절차를 밟기도 한다. 그러면차압이 되기 전에 홈오너들은어떤 조치를 취해야할까? 우선 융자재조정을 신청해 볼수 있고, 또는 자발적인 소유권 반납에 해당하는 Deed inLieu, 혹은 숏세일을 하여 피해를 최소한으로 해야한다.
융자재조정을 신청하려면일정한 자격을 갖추어야하는데 우선 살고있는 집의 론이2009년 1월이전에 융자되었어야하며 융자액이 ＄729,750을넘지않아야 한다. 물론 페이먼트를 하기 어려운 상황인 것이 보여져야하는 데, 페이먼트가 어렵다는 것을 알 수 있는간단한 계산법은 다음과 같다. 즉 일 년동안 내야하는 1차 융자의 원금, 이자, 재산세,보험을 모두 더한것이 IRS에보고한 총소득의 31%를 넘어야한다. 이 때 관리비(HOA)를내고 있는 경우라면 관리비도더해야한다.
그러나 소득이 너무 적어융자재조정 대상에서 제외된다면 1차은행에 주택의 소유권을 자진반납하는 방법(deedin lieu)도 있는데 이런 경우에는 은행의 강제차압에 비해크레딧의 손상이 현저하게 차이가 나며 합당한 렌트를 내고 그 집에서 더 살수도 있다.
그러나 이 방법도 채무자 모두에게 해당되는 것은 아니고집의 시세와 융자액의 차이가크지 않아야하고 융자가 1차만 있어야한다.
그리고 위의 두가지 해결책에 해당이 안된다면 다음 생각해 볼 수 있는 방법이 숏세일이다. 요즘은 주택가격이 많이 상승하여 숏세일이 줄었으나 페이먼트가 어려워 부득이집을 처분해야 한다면 가장좋은 방법이 숏세일이다. 우선크레딧이 가장 적게 망가지고집에 거주할 수 있는 기간도길며 숏세일이 성사된 후에이사비용도 보조 받을 수 있기 때문이다.
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