최근 주택시장의 급격한 가격상승을 우려하는 소리가 여기저기에서 들리고 있다.
주택을 소유하고 있는 오너들은 가격이 가파르게 오르면서 지난 몇년간 집을 지킨고생한 보람이 있다고 자부하면서도 너무나 급격히 오른것에 대해 혹시 또다른 거품이아닐까하는 불안감을 토로하고 있다. 또 가격이 오르기 시작하자 이런저런 이유로 주택을 구입하지 못한 바이어들은주택가격이 올라가면서 심리적으로 주택구입시기를 놓친데 대해 불안감을 나타내고있다.
과연 현재 부동산 시장은 계속 상승할 것이냐 아니면 서서히 거품을 만들어 가고 있는것인가? 먼저 계속 상승쪽을 추측케 하는 통계자료로는 현재 시장에서 팔려고 나와 있는 잔여주택물량이1999년 이후 처음으로 4.3 달치까지 내려가는 최저치를 보이고 있다는것이다.
주택재고량이 줄어든다는것은 주택시장이 회복되고있다는 긍정적인 신호다. 차압이 피크때 11월개월분을 넘었을 때와 비교하면 현재 주택재고량은 절반이하로 감소한 숫치를 보이고 있다는것이다. 재고량이 줄어들면 당연히 주택 매매가격이 상승하게 된다.
또 주택가격의 동향을 알려주는 Cash-Shiller 지수도 계속 증가 추세를 보이고 있다.
특히 대도시 주변과 다른 지역에 비해 가격하락폭이 컸던 캘리포니아, 네바다, 아리조나와 같은 미국 서부지역의가격의 상승세가 두드러 지고 있다. 사상최저치에 가까운4% 미만의 이자율도 가격상승에 단단히 한 몫을 하고 있다.
현재 시장에서 주의 깊게보야하는것은 가격이 상승이계속된다면 현 주택시장에서큰 역활을 담당하고 있는 투자자들의 향방이 어디로 갈것이냐다. 가격이 계속 가파르게 오른다면 결국 투자자들은 거품을 우려 어느시점에선가 시장에서 이탈할 가능성이높기 때문이다.
특히 지난 2년간 싼 은행금리를 이용한 주택시장에 유입된 헤지펀드들의 향방도 앞으로 큰 변수로 떠 오르고 있다.
투자자들이 대거 이탈할 경우그 공백을 실 수요자들이 채우지 못한다면 주택시장은 의외의 복병을 만날 수도 있기때문이다.
또 한가지 주의 깊게 살펴 보아야 하는것은 충분한에퀴티가 쌓인 에퀴티 셀러(Equity Seller)들이 주택을 판후 더 큰 집으로 옮겨가는 소위 step-up 마켙이 형성되어야 한다. 특히 50만불 미만대의 에퀴티셀러들의 움직임이없이는 재고량의 부족만으로는 계속 상승세를 어려울 수있기 때문이다.
현 시장은 재고량의 감소로인해 가격경쟁만 유발될 뿐에퀴티 셀러의 마켙진입은 아직 본격적으로 진행되고 있지않다. 그 이유는 Step-up 바이이어들이 옮겨갈 50-80만불가격대의 주택매물도 매물부족으로 옮겨 갈 마땅한 주택의 구입이 쉽지 않기 때문이다. 최근 100만불가격대의정상매물이 조금씩 시장에 유입되면서 물량이 조금씩 늘어나고는 있지만 이러한 현상은당분간 지속되어 질 것으로보여진다.
또 현재 재고량의 부족과함께 현 주택시장을 이끌어가는 주택금리의 상승가능성도 큰 변수로 떠오르고 있다.
2015년까지 지금 같이 저금리를 유지하려는 당초계획 이최근 일부지역의 주택 시장과열현상으로 조기 종결 가능성이 점차 논의 되고 있다.
애초보다 훨씬 이른 올해말이나 내년초에 조기 종결을주장하는 목소리가 점차 높아지고 있어 정부의 저금리가조기에 끝날 가능성도 엿보인다. 하지만 오른다고 해도 급격한 금리 인상은 없을것으로보이며 완만한 상승세를 그려갈것으로 전망된다. 주택가격상승은 우리모두에게 경기회복의 기대를 부풀게 하는 좋은 싸인하다.
주택시장만 상승하고 저변경기는 아직 미세한 회복세를보이고 있어 바로 거품의 염려를 나타내는 사람들이 늘어가고 있는 것이다. 정부의 인위적인 경기 부양책이든 시장의과열현상 이건 현재 시장의추세를 꺼꾸로 거슬리며 주택시장을 예측하는것은 바람직하지 않다.
내년에도 올 해 상반기와같은 가파른 가격상승폭이 지속된다면 문제가 있을 수 있지만 아직은 거기까지 가기에는 추가 가격상승의 여지가남아 있다.
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