한인들의 부동산 매매 건수도 늘어나면서 매매계약에 대한 이해도 점점 나아지고 있다. 오늘은 흔치 않지만 유산을 상속했을때 부동산을 매매하는 상속 부동산 (ProbateSale)의 매매 과정에 대해 알아보고자 한다.
유산상속된 부동산은 크게두가지 방법에 의해 매매가 이루어지게 된다. 법원의 승인이필요없는 No Court Confirmation과 법원의 결정에 의해 매매가최종 결정되는 Court Confirmation의두가지로 나뉘게 된다.
법원의 승인이 필요없는 유산상속은 타이틀을 신탁계좌가가지고 있는경우가 가장 대표적인 경우다. 하지만 유언장, 혹은 신탁계좌가 없는 경우에는반듯이 법원의 승인을 거친후매매하게 된다.
먼저 법원 결정이 필요없는경우는 일반 부동산 매매과정과 거의 동일하며 단지 매매계약서가 일반 계약서와 다른Probate Sale계약서를 사용하게된다. 하지만 Court Confirmation이 필요한 경우는 아래와 같이복잡한 과정을 거쳐 유산분배를 하게된다.
제일 처음 법원은 법정 대리인 (Executor 또는 Administrator)를 지정하여 법정대리인을 통해 에이전트를 선정 후 해당 부동산을 구입할 바이어를 찾는과정으로 부터 시작된다. 이 과정은 일반 부동산 매매와 같은절차로 시작되며 MLS등에 리스팅이 공고되게 되며 다음과 같은 과정을 거쳐 매매가 종료되게 된다.
1. 상속 부동산 구입을 원하는 바이어들은 오퍼를 낸다. 2. 법정대리인은 바이어중가장 좋은 가격과 조건을 제시한 바이어와 1차 계약을 하게 된다. 일단 바이어가 정해지면 Court Hearing날짜가 잡히게 되며 요청날짜로부터30-90일 사이에 잡히게 된다. 바이어는 Court Hearing전에 은행 융자 조건등 매매에영향을 주는 모든 조건을 해지(Contingency Removal)해야한다. 이때 중요한 것은 1차매매 계약이 체결된 상태라도바이어는 법원의 최종 CourtHearing이 끝날때까지는 아직최종 매매결정자의 상태가 아님을 꼭 알고 있어야 한다.
3. 1차계약 바이어는 구입가격의 10%에 해당하는 디파짓을 법원 Hearing날짜 전에 법원에 납부해야 한다. . 4법원은 1차계약자가 정해 진후 다시 지역신문이나 상속 부동산 지정 에이전트를 통해 MLS등에 올려서 구입을 희망하는다른 바이어들에게도 다시한번 동등한 구입기회를 제공하는 2차 매매공고를 해야 한다.
공시때에는 1차계약의 매매예정 가격도 반듯이 같이 공시하게 해야 된다.
5. 구입에 관심이 있는 바이어들은 신문에 공고된 CourtHearing날짜에 법원에 출두하여 경매에 참가할 수 있다. 경매는 Open Bid방식 즉 공개입찰 방식으로 진행된다. .6경매에 참가시 구입희망 바이어는 최저 입찰 금액은 1차매매 계약 가격을 기준으로최소 5%이상 높은 가격이어야 한다. 예를 들어 1차 매매계약 가격이 50만불이였다고하면 최저 입찰 금액은 50만불에 5%가 올라간 ＄525,000이 되는 것이다. 만일 입찰자중 ＄525,000을 넘는 가격을제시한 바이어가 있다면 그이후의 입찰 금액은 천불 단위로 올라가게 된다.
물론 경매시는 1차 매매계약체결을 한 바이어도 같이 경매에 참가 입찰을 할 수 있다. 예를 들어 A라는 사람이 1차 매매 계약에 ＄500,000에 건물을사기로 했다고 하자. 하지만 막상 법원 입찰에서 B라는 사람이 ＄540,000을 제시했다면 A는 ＄540,000이상을 제시해야만 최종 바이어로 결정이 되게된다. 만약 A가 B가 제시한＄540,000이상의 금액을 제시하지 않으면 A는 1차계약에 성공했더라도 구입기회를 잃게 되며 새로운 바이어인 B가 건물을 구입할 기회를 갖게 되는 것이다.
7. 입찰에 참가한 바이어들의 제시한 오퍼 내용은 은행융자조건, 감정가, 혹은 건물 상태에 대해 어떠한 조건도(contingency)이 없는 ‘UnconditionalOffer’이어야 하며입찰에 성공한 경우는 10%디파짓이나 법원이 정한 디파짓금액을 Cashier Check로 공탁해야 한다. 8. 최종적으로 2차계약에 성공한 바이어는 매매를 종결치 못한 경우 자신의 디파짓을 잃어버리게 된다.
하지만 1차계약에 성공한 바이어가 2차 법원 경매에 실패했다면 바이어의 디파짓은 환불이 되며 1차 바이어가 2차에서도 최종의 바이어로 선택된다면 디파짓한 돈은 구입가격의 일부로 쓰이게 된다.
(213)590-5533
