모기지 이야기/ “하나에 하나 더”
2013-03-09 (토)
곽동현
최근 주택경기 호조를 피부로 느낄 만하다. 롱아일랜드에 학군 좋기로 소문난 ‘S’지역은 매물 리스팅이 나오기가 무섭게 오퍼가 성사되고 있다. 초저금리가 지속되고 있는 가운데 2~3년 동안 주택가격이 바닥을 치기만을 기다려온 잠재적 바이어들이 줄을 서서 기다리고 있는 상황이다. 또한 주식 시장이 후끈 달아오르고 있는 상황에서 투자자들이 주택투자에도 눈을 돌리고 있는 실정이다.
이번 시간은 주택을 소유한 고객이 추가 주택 구입을 위한 방법에 대해서 자세히 알아보자. 불과 몇 달 전만하더라도 주택 소유주가 주택을 추가로 구입하는 가이드라인이 까다로워 엄두를 못 내었는데 주택경기 호조에 맞추어 조금은 완화된 조건을 제시하고 있으니 혹 여유가 있어 더 넓은 곳으로 이사를 고려중이거나 주택 투자를 희망하는 고객은 도움이 될 것이다.
#1.팔고 사고 할 경우
이 경우는 현재 살고 있는 주택을 처분하고 새로운 주택을 구입할 경우인데 현재 살고 있는 주택을 먼저 클로징 하고 구입할 집을 클로징 하는 경우 가장 이상적이다. 흔하지는 않지만 오전에 파는 집을 클로징 하고 오후에 사는 집을 클로징 하기도 한다.
그런데 상황이 여의치 않아서 팔려고 하는 현 주택보다 구입하는 주택을 먼저 클로징 할 경우 고객은 현 주택을 팔기까지 두 모기지 페이먼트를 지불하게 된다. 혹 고객의 수입이 월등히 많아 두 모기지를 지불하고도 수입대비 지출 비율인DTI(Deb to Income Ratio)가 45%이하가 유지가 되면 문제가 없으나 대부분 고객들의 수입으론 두 모기지 페이먼트를 충당하기는 어렵다.
이때 팔려고 내놓은 현 주택의 세금과 보험을 포함한 모기지 페이먼트를 지출해서 제외시킬 수 있는 방법이 있는데 필요조건은 우선 팔려는 현 주택의 매매 계약서가 필요하고 그리고 구입 시 필요한 클로징 비용 외 양쪽 모기지 융자 페이먼트를 6개월 이상 할 수 있는 잉여 자금을 은행에 보여 줘야 된다. 만약 현 주택의 에퀴티가 30% 이상일 경우는 양쪽 모기지의 2개월 치만 필요하다. 에퀴티란 주택 소유주의 실질적 주택 자산가를 말하는데 가령 50만 달러 주택에 융자가 30만 달러 남아 있다고 하면 이 주택의 에퀴티는 20만 달러이고 40%가 된다.
#2. 현 주택을 2nd 홈으로
간혹 현재 콘도나 코압을 갖고 있고 팔지 않고 추가로 주택을 구입하려는 고객들이 있다. 이때 구입하려는 주택을 주거용으로 하고 현 주택을 2nd 홈으로 간주 할 수 있다. 이 경우는 고객의 수입은 양쪽 주택 모두를 충당할 수입이 필요로 하다. 그리고 앞의 경우와 마찬가지로 구입 시 필요한 클로징 비용 외 양쪽 모기지 융자 페이먼트를 6개월 이상 할 수 있는 잉여 자금을 은행에 보여 줘야 되며 현 주택의 에퀴티가 30%가 넘을 경우는 양쪽 모기지의 2개월 치만 필요하다. 잉여 자금은 체킹, 세이빙 그리고 Stock이나 401K등 각종 은퇴연금도 가능하다. 그리고 현 주택의 감정은 은행에서 간략한 감정으로 가격 산출이 가능하다.
#3.현 주택을 렌트로
마지막 경우는 현재 살고 있는 주택을 렌트해 주고 구입하는 주택을 주거용으로 할 경우이다. 이때 현 주택의 세금과 보험을 포함한 모기지 월 페이먼트는 렌트 수입으로 충당이 되므로 본인의 수입 외에 DTI 계산시 렌트 수입을 추가 할 수가 있다. 하지만 렌트 수입을 충족시키는 조건들이 만만치가 않다. 현재 은행에서 렌트 수입을 인정하는 조건들을 알아보면 첫째 현 주택이 최소 에퀴티가 30%이상 남아 있어야 가능하다.
즉 현 주택이 모기지가 어느 정도 안정이 되어 있는 상태여야 한다. 둘째로 구입하는 주택의 클로징 비용 외에 에퀴티에 상관없이 최소 6개월 이상 두 주택의 페이먼트를 감당할 여력의 잉여 자금을 보여 줘야 한다. 이때 잉여 자금은 Stock이나 401K등 은퇴 자산도 상관이 없다. 셋째 은행은 현 주택의 렌트 리스를 꼭 필요로 하는데 친인척 관계의 리스는 인정하지 않고 제 3자에 의한 렌트 리스가 필요하다. 넷째 렌트 리스와 아울러 첫 달치 임대료와 최소 한 달치 이상 보증금으로 받은 체크가 필요한데 테넌트에게 받은 체크 역시 은행에서 정산 처리가 완료된 사본이 필요하다. 즉 은행은 실제 테넌트와 랜드로드의 매매 계약 이행을 확인하길 원한다.
다섯째 은행은 현 주택에 대한 렌트 시세를 감정으로 필요로 한다. 이때 은행에서 인정하는 렌트 수입은 리스로 계약된 렌트 가격과 감정으로 나온 렌트 가격 중에 낮은 금액으로 채택이 되며 채택된 렌트 수입의 75%를 은행에서 인정하는 수입이 되고 현 주택의 지출을 충당 할 수 있다. 하지만 이때 발생 할 수 있는 잉여 수입은 추가 수입으로 간주하지 않으며 부족분은 주택 구입DIT 계산시 지출 부분으로 추가 된다. 내용이 좀 복잡해 보이는데 예를 들면 그리 어렵지 않다.
첫 번째 예) 우선 고객이 살고 있는 주택을 렌트를 주고 새로 구입하려 한다. 현 주택은 모기지가 없는 상태이고 세금과 보험을 계산해서 12달로 나누니 한 달에 600달러 정도 필요하다고 가정하자. 이때 고객이 1,200달러로 리스 계약을 했고 감정으로 렌트 시세가 1000 달러가 나왔다고 하면 은행은 리스 계약과 감정 시세 중 낮은 가격인 감정 시세 1000달러의 75%인 750달러를 렌트 수입으로 간주한다.
또한 렌트 수입 750달러에서 현 주택 지출 비용 600달러 뺀 잉여 수입150달러는 구입하고자 하는 주택의 DIT 계산시 추가 수입으로 간주하지 못한다. 두 번째 예) 상기와 같은 경우인데 현 주택에 에퀴티는 30% 이상이나 모기지 페이먼트가 세금과 보험을 합쳐 한 달에 1,500달러 지출이 있다고 가정하자. 이런 경우 앞의 예처럼 은행에서 인정하는 렌트 수입이 750달러라고 하면 1,500달러에서 750달러를 뺀 나머지 750 달러는 구입하는 주택 융자 DTI 계산시 지출로 포함이 된다는 것이다.
요즘 문의 오는 많은 한인들 중에는 이민 오신지 오래 되셨고 현재 주택 융자를 대부분 페이먼트를 마치고 있으며 새로운 주택 구입을 희망하는 고객이 적지 않다. 하지만 현 주택을 팔려고 하니 주택 가격이 더 오를 것 같고 새 주택 구입을 미루려고 하니 기회를 놓칠 것 같아 고민하시게 된다. 이런 분들은 상기 내용을 잘 숙지하시고 주택을 하나 더 장만할 수 있는 기회를 만드시기를 희망한다.
