주택관련 비용들이 줄줄이 오를 움직임이다. 우선 바닥 수준이던 모기지 금리가 최근 상승세로 돌아서 주택 대출 비용이 늘어날 전망이다. 융자업계에서는 금리가 이미 바닥을 쳤고 더 떨어지지 않을 것이라는 전망이 우세하다. FHA 융자 등 주택대출과 관련된 수수료도 일제히 오를 예정이다. 수년간 급등한 주택 임대료 역시 떨어질 기미를 보이지 않고 있어 서민들의 주택관련 비용 부담이 더욱 커질 것으로 보인다. 최근 나타나고 있는 주택시장 동향을 짚어본다.
첫 주택구입자·저소득층 내집 마련 더 힘들어
모기지 금리 더 하락하지 않고 연내 3.9%대로
공급 부족한 아파트 시장 렌트 계속 오를 전망
■FHA 대출규정 강화된다
서민들의 주요 주택대출 수단이었던 ‘연방주택국’(FHA) 대출규정이 강화될 예정이다. 주택 구입금의 최소 3.5% 다운페이먼트로 대출이 가능해 첫 주택 구입자나 저소득층의 주택구입 때 많이 사용됐던 FHA 대출규정이 강화되면 가뜩이나 힘든 첫 주택구입자들의 주택구입은 더욱 힘들어질 전망이다.
FHA는 이미 지난해 대출자에게 부과하는 보증 보험료를 올해 안에 약 0.1% 추가 인상할 계획임을 밝힌 바 있다. 융자업계에 따르면 보증 보험료가 인상되면 대출자들의 보험료 부담은 월평균 약 13달러 정도 오르게 된다. 금액으로 따지면 추가 인상되는 보험료가 얼마되지 않아 보이지만 FHA는 이미 2008년부터 보험료를 지속적으로 인상해 왔다.
금융위기 이전인 2008년 이전 FHA 대출자들에게 부과되던 보증 보험료는 대출액의 약 0.5%에 불과했으나 수차례 인상이 실시된 후 현재 약 1.25%로 급증했다. FHA의 적자 규모가 눈덩이처럼 불어나 업계에서는 향후 보증 보험료가 추가로 인상될 가능성이 높은 것으로 예상하고 있다.
아직까지 모기지 금리가 낮아 FHA 대출 때 보증 보험료가 인상 되더라도 대출자들이 실제로 느끼는 비용 부담은 크지 않다.
그러나 모기지 금리가 서서히 오르기 시작했고 올해 중 4%대에 진입할 전망이어서 연말쯤 FHA 대출을 받게 될 대출자들의 보험료 부담이 현재보다 훨씬 커지겠다.
FHA는 보험료 인상 계획 외에도 대출자들의 크레딧 점수 기준과 고가 주택구입자들의 다운페이먼트 비율 등을 상향 조정할 계획인 것으로도 알려졌다.
■모기지 금리 더 안 떨어진다
지난해 사상 최저수준을 수차례 경신한 모기지 금리가 앞으로는 더 떨어지지 않을 전망이다. 상반기 중에는 현재의 낮은 수준을 유지하겠지만 하반기부터는 본격적 상승이 예상된다.
연방준비은행이 시중 금리를 낮추기 위해 유동성을 공급하는 정책이 유지되는 한 급격한 상승은 없을 전망이다. 하지만 서서히 회복세를 나타내고 있는 경제가 완연한 회복세에 접어들면 연준의 저금리 정책 기조가 일시에 변경되고 이에 시장이 급한 반응을 보일 경우 모기지 금리가 하루아침에 급등할 수도 있을 것으로 우려된다.
따라서 시기상의 문제일뿐 모기지 금리가 올해 안에 상승할 것이라는 전망이 우세하다. ‘모기지 은행업협회’(MBA)는 30년 고정 대출에 적용되는 금리가 올 1분기 말 약 3.9%대로 오를 것으로 전망했다. 모기지 금리 상승이 확실시됨에 따라 올해 안에 재융자나 주택 구입을 완료하는 것이 유리하다. 특히 일생에 다시 오지 않을 정도로 모기지 금리가 낮아 가급적이면 변동 이자율보다는 고정 이자율을 선택하는 편이 권장된다.
■임대료 계속 오른다.
수년간 가파른 상승곡선을 보여 온 주택 임대료는 올해도 상승세를 이어 가겠다. ‘빈방’ 찾기 힘들 정도로 주택 임대 수요가 높기 때문이다. 주택 임대시장 조사업체 레이스에 따르면 지난해 4분기 전국 아파트 공실률은 약 4.5%로 11년 만에 가장 낮은 수준을 나타냈다.
2008년 발생한 금융위기 이후 집을 차압당한 가구들이 여전히 주택 임대시장에서 높은 비율을 차지하며 주택 임대를 이어 가고 있기 때문이다.
까다로운 대출 규정과 취약한 고용시장도 주택 임대 수요가 높은 이유로 분석된다. 레이스에 따르면 지난해 10월 전국 실질 임대료는 월평균 약 1,044달러로 1년 전과 비교해 약 3.7% 오른 것으로 조사됐다. 조사 대상 82개 도시 전체에서 임대료가 상승, 임대료 상승이 전국적인 현상인 것으로도 나타났다.
■모기지 구제정책 속도 낸다.
오바마 대통령의 재선 성공으로 집권 1기말 역점 주택사업 중 하나인 주택 모기지 구제 정책은 더욱 강화될 전망이다. 오바마 대통령은 임기 말 높아진 반대 목소리에 부딪혀 구제 정책을 실질적으로 추진하는 데 어려움을 겪은 바 있다. 특히 ‘연방 주택금융국’(FHFA)의 수장인 에드워드 드마르코 디렉터로부터 강한 반대를 받기도 했다. 그러나 조만간 드마르코 디렉터를 새 인물로 교체할 예정인 것으로 알려져 이후부터 모기지 구제정책 시행에 속도가 붙을 것으로 예상된다.
그동안 연체 대출자들의 이자율을 낮추거나 상환기간을 연장하는 등의 융자조정을 통해 대량 차압사태를 막는데 주력해 왔다. 그러다가 원금 삭감을 통한 모기지 구제방안은 지난해부터 논의되기 시작했다. 그러나 국영 모기지 업체인 프레디맥과 패니매를 관장하는 FHFA의 수장 드마르코 디렉터는 원금 삭감을 실시해도 결국 ‘재연체에 빠질 가능성이 높다’며 원금 삭감을 강력히 반대해 왔다. 오바마 대통령이 재집권에 성공하고 ‘재정절벽’에 대한 우려도 해소돼 원금 삭감을 통한 깡통주택 소유주 구제정책이 올해 더욱 확대될 것으로 전망된다.
■새 모기지 규정 곧 실시된다.
서브프라임 사태 재발을 막기 위해 한동안 논의됐던 새 모기지 관련 규정이 본격적인 시행을 눈앞에 두고 있다. 이른바 ‘적격 모기지 대출 규제법’(QMR)으로 불리는 새 법안은 대출 은행 측에 대출자의 상환 능력을 입증해야 할 의무를 부과하는 법안이다.
금융개혁법 ‘도드-프랭크’ 법안의 일환인 QMR은 총 부채상환 비율을 낮춰 대출자의 상환 능력을 개선하는 한편 대출자에게 결국 피해를 안겨줬던 악성 모기지를 규제하는 내용을 담고 있다.
QMR 시행에 따른 업계의 반응은 찬반이 팽팽하다. 대출은행 측은 새 법안이 시행되면 대출절차가 더욱 까다로워져 대출이 더욱 힘들 것이라며 반대의 입장을 보이고 있다. 반면 소비자보호단체 등은 대출 절차가 더욱 투명해져 일부 대출 은행의 횡포에 따른 피해가 줄 것이라는 환영의 입장이다. 부동산 업계를 대변하는 ‘전국 부동산중개인협회’(NAR)는 새 규정이 실시되어도 큰 혼란은 없을 것이라는 입장을 밝히고 있다.
<준 최 객원기자>
