모기지 이야기/ 한 해를 시작하며
2013-01-12 (토)
곽동현
또 다시 새로운 한 해가 시작되고 있다. 한창 추울 시간인데 불구하고 연일 포근한 날씨가 계속되고 있는데 올해 주택시장이 따뜻하게 시작되길 기대해본다. 새해를 필두로 모기지 융자의 기본부터 좀 짚어보려고 한다. 주택을 소유한 고객은 자신의 모기지 프로그램의 정확한 이해와 아직 내집 마련을 하지 못한 고객은 내집 마련의 기회가 되었으면 한다. 주택을 구입하게 되면 현금으로 구입하지 않는 한 융자를 얻게 되는데 이것을 모기지 융자라고 한다. 쉽게 은행에 모기지를 받았다거나 혹은 모기지를 얻었다고 하는데 맞는 표현일까?
1. 모기지 (Mortgage)
모기지(Mortgage)를 우리 식으로 표현하면 ‘저당권 증서’라고 할 수 있다. 이 모기지는 어떤 문서의 형태로 되어 있는데 그 내용은 부동산을 소유한 소유권자가 그 해당 부동산을 담보로 해당 은행에 융자를 얻고 채무 이행 즉 빌린 돈을 잘 갚아나가겠다는 보증이 담긴 문서이다. 그러니 모기지 융자 시 은행에서는 주택 소유주로부터 모기지를 받고 주택 소유주는 원하는 돈을 은행으로부터 융자받게 되는 것이다. 이때 전문용어로 주택을 저당권으로 설정한 주택 소유주를 채무자 즉 ‘Mortgagor’라고 하고 저당권자인 은행은 채권자 즉 ‘Mortgagee’가 된다. 그러니 은행에 모기지를 얻었다고 말할게 아니라 모기지 융자를 얻었다고 해야 맞다.
2. 컨포밍 융자 금액
이 모기지 융자에 있어서 가장 기본이 되는 것은 모지지 융자 금액인데 융자 금액을 기준을 삼는 것이 컨포밍론(Conforming Loan)이란 것이다. 신문지상에서 패니매니 프레디맥이란 말을 자주 들었을 것이다. 패니매(Fannie Mae)와 프레디맥(Freddie Mac)은 쉽게 본국의 ‘주택 공사’ 정도로 생각하면 된다. 패니매와 프레디맥의 기능과 역할은 여러 가지가 있지만 가장 중요한 역할은 모기지 융자를 위해서 모기지를 받고 돈을 대출해 주거나 보증해 주는 것이다. 이때 페니매와 프레디맥은 직접 주택 소유주에게 융자를 해주는 것이 아니고 모기지 은행과 거래를 한다는 거다. 시중 모기지 은행이 각 주택 소유주로부터 구입한 모기지를 이 페니매나 프레디맥이 보증을 해주는 거다. 이 보증된 모기지는 2차 금융기관에서 유통되는 것이다.
시중 모기지 은행에서 모기지를 다시 파는 가장 큰 이유를 쉽게 설명하자면 모기지 은행에서 자산이 1,000만달러가 있다고 가정을 하자. 이 은행에서 모기지 융자 영업을 잘해서 한해 동안 10명의 고객에게 100만달러 융자를 30년 고정으로 이 은행의 자산 1,000만달러를 전부 대출 해주었는데 만약 이 은행에서 자사의 자산만 운용한다면 이제 영업은 닫고 30년 동안 고객들이 내는 월 페이먼트를 모아야 또 영업이 가능할 것이다. 그래서 모기지 은행들은 모기지 융자 영업이 일정금액이 되면 그 모기지를 2차 융자 기관(Secondary Market)에 팔게 되는데 이 2차 융자 기관 중심에 페니매와 프레디맥이 존재하고 있다는 것이다.
현재 페니매와 프레디맥에서 모기지를 구입하는 1패밀리 하우스의 융자 한도액이 41만7,000달러다. 이렇게 페니매와 프레디맥에서 기준으로 한 구입 가능한 모기지 융자 금액까지를 컨포밍론(Conforming Loan)이라고 이해하면 된다. 이 한도액 이상을 점보론(Jumbo Loan)이라고 말한다. 한편 2008년에 시작된 서브 프라임 사태로 인해 주택경기 활성화를 위해 정부에선 컨포밍 한도액 이상까지 보증을 해주기 시작했는데 이것을 점보 컨포밍(Jumbo Conforming)이라 부르고 그 한도액이 1패밀리 기준으로 지역에 따라 차이가 있으나 뉴욕, 뉴저지 지역은 62만5,500달러까지 가능하다.
3. 고정 모기지 융자
융자 금액이 정해지면 그 다음 단계가 모기지 융자를 고정으로 얻을지 변동으로 얻을지를 결정하는 것인데 일반적으로 고정 모기지는 30년 고정과 15년 고정 모기지 융자로 나누어지는데 최근에는 최근 40년 고정, 20년 고정 10년 고정 등 재융자가 활성화 되면서 고객들의 융자 편의를 위해 다양 상품이 개발 되었다. 즉 재융자를 고려해서 월 페이먼트를 줄이기 위해 장기 상환이 되고 보다 빨리 모기지를 갚고자 하는 고객들에겐 비교적 짧은 기간의 모기지 상품이 권장된다. 고정 모기지의 가장 큰 장점은 이자율이 고정이 된다는 것이다. 미국 역대 모기지 융자 이자율을 대비해보면 현 3% 중반 이자율은 아주 낮은 편이며 이자율이 낮을수록 고정 해 두는 게 유리하다고 볼 수 있다.
고정 모기지 중 가장 대표적인 30년 고정 모기지 융자 FRM (Fixed Rate Mortgage)를 자세히 드려다 보면 은행에 융자금을 고정된 이자로 30년 동안 상환하는데 원금과 이자를 같이 갚아 가게 되며 대개 해당 주택의 세금과 주택 보험도 한 달치를 같이 내게 된다. 수년 전에 파생 상품으로 이자 온리(Interest Only)라는 상품이 있었다. 즉 30년 동안 얻은 고정 이자로 매달 원금과 이자를 같이 상환하는 것이 아니라 이자 부분만 10년도 갚아가고 그 후에 남은 원금을 동일한 이자로 상환하는 방식이었는데 이 또한 서브 프라임 이후로 거의 자리를 감추고 말았다. 그것은 이렇게 팔려나간 융자 상품이 연체가 많아졌고 그만큼 은행에서 위험성이 있으니 융자를 꺼리는 것이라고 보면 된다.
4. 변동 모기지 융자
고정 모기지 융자 외에 대표적인 융자 방법이 변동 모기지 융자(ARM:Adjustable Rate Mortgage)이다. 말 그대로 이자율이 변동되는 모기지 융자를 말한다. 변동 이자 기준은 인덱스에 따라 1년 변동기준이나 6개월 변동 기준으로 많이 사용되며 이 인덱스에 은행 마진이 더해져서 변동모기지 융자의 이자가 산출 된다. 현재 우리가 이해하고 있는 변동 모기지 융자는 대부분 고정과 변동의 혼성 모기지 융자인 하이브리드 론(Hybrid Loan)을 말하는데 3/1ARM, 5/1ARM, 7/1ARM 그것이다. 7/1 ARM을 예를 들면 빌린 자금을 30년 상환 기준으로 7년 동안은 이자가 고정되고 8년째부터는 매 1년 마다 변동 이자로 융자를 얻는 것을 말한다. 고정 모기지도 낮은 이자가 형성이 되지만 통상적으로 변동은 고정보다 더 낮다 하지만 최근 변동모기지 신청이 고정보다 현저히 줄어들고 있다.
고정 모기지 융자와 변동 모기지 융자에 대해서는 여러 가지 장단점과 그 역할들이 있다. 다음 시간에는 모기지 융자 페이먼트가 어떻게 형성이 되는지를 알아보고 고객 스스로가 적합한 모기지 융자 상품을 고를 수 있도록 도움이 되고자 한다. 2013년 무엇보다 주택매매에 거는 기대가 크다. 과거 2~3년 동안 주택경기 침체로 잠재적 주택 매매 희망자가 반드시 올해 주택경기를 회복시키기라 희망을 가진다.
