곽동현 (M&T Bank Sr.Loan Officer)
다사다난했던 한 해가 이제 이틀 남았다. 해마다 느끼는 것이지만 시작은 엊그제였는데 어느새 한 해가 저물어간다. 그리고 그 한 해라는 시간들 속에는 수많은 사건과 사람들이 얽혀있다. 강남 스타일부터 샌디에, 커네티컷 총기사건까지 즐거웠던 일들과 피하고 싶은 일들이 모두가 한 해에 묶여 넘어가고 있다. 필자가 몸담고 있는 모기지 융자도 수많은 사람들과 즐겁고 힘들었던 일들이 맞물려 한 해가 지나가고 있다. 이번 시간은 한 해를 마무리하며 융자를 해주면서 고객들이 꼭 알아두었으면 하는 일들을 적어본다.
1. 관리 사무소와 친해져라
일반적으로 콘도와 코압은 주택보다 가격면에서 조금 저렴해서 처음 내집 마련을 하려는 고객들이 많이 선호하고 있다. 하지만 최근 들어 콘도와 코압 융자가 날이 갈수록 까다로워 지고 있는데 콘도와 코압에 주거하는 오너들이 조금만 신경을 쓰면 본인들의 재산을 보호 할 수가 있다. 콘도와 코압은 융자를 하기위해서 20여 가지의 질의서(Questionnaire)와 예산(Budget) 그리고 보험(Master Insurance)등이 필요로 하다. 멀쩡한 콘도와 코압도 최근 질의서나 예산 그리고 보험안에 들어 있는 세부사항 몇 가지로 융자가 힘들어지는 경우가 허다하다. 이런 미미한 문제들이 본인들의 자산을 엄청나게 깎아 내리고 있다.
예를 들면 2년 전에 콘도를 구입했는데 당시 5%의 모기지 이자로 융자를 했다고 하자. 그래서 최근 3.5%로 재융자를 신청했는데 콘도가 문제가 있어 재융자를 못 받거나 콘도 코압 소유주가 팔려고 매물을 내놓았고 적당한 바이어가 생겨 계약까지 마쳤는데 콘도나 코압의 문제로 융자를 못 받았다면 셀러는 치명적인 손해를 보게 된다. 하지만 이런 일들이 생기는 내면을 조금만 들여다보면 간단히 조정 할 수 있는 부분인데 시정이 안되고 있다. 혹시 독자들이 콘도와 코압을 소유하고 있다면 유념해서 읽어보길 바란다. 콘도와 코압은 관리비를 내고 있다. 그 관리비 안에 상기 언급한 모든 내용들의 비용들이 지불되어지고 있다.
그리고 고객의 반상회 격인 보드미팅이란 것을 한 달에 한번씩이나 또는 분기에 한번씩 하게 된다. 콘도 코압 소유주 대부분이 바쁘다는 핑계로 참석을 하지 않는데 그렇다 보니 관리비만 내었지 보드 위원들이나 관리 사무실 직원들과 전혀 안면이 없다. 그냥 융자를 신청하면 되겠지 하는 안일한 생각으로 있다가 진행이 실컷 되는 중에 갑자가 콘도와 코압이 문제가 생겨 융자가 어려워지면 그제서야 흥분을 해서 바꿔 보려고 하지만 그때는 벌써 많이 늦었다. 바쁘더라도 보드 미팅에는 꼭 참석해서 최근 재융자를 받거나 주택매매에 있어서 융자에 어려움이 없는지 살필 필요가 있다. 그리고 관리 사무소 직원들과 충분히 안면은 터놓고 더 나아가 최근 은행들이 융자시 요구 사항들 중에 문제가 된 것을 파악하고 그것을 보드 미팅에서 오너들과 상의하고 문제가 되는 것은 고쳐 나가야 내 재산이 보호가 된다. 앞서 말했지만 문제들은 대부분 사소한 것들이다.
2.크레딧 관리는 클로징까지
우선 융자에 있어서 예전과 달리 크레딧 점수는 절대적인 요소는 아니다. 점수보다는 고객의 월 페이먼트 지출이 훨씬 융자에 미치는 영향이 크다. 만약에 자동차 한대를 500달러로 리스를 시작했다고 하면 고객의 연봉이 1만3,000달러 정도가 자동차 리스로 없어지는 결과를 가져온다. 수입이 충분히 많은 고객은 상관없지만 적은 수입으로 어렵게 융자를 하려고 시도 하는 고객들에겐 이런 비용들이 아주 치명적이다. 그리고 일단 융자가 시작되면 가급적 새로운 크레딧 카드를 오픈하거나 크레딧 조회를 삼가는 것이 현명하다.
일부 고객들은 처음 융자 신청시 한번 크레딧을 조회하면 클로징까지 문제가 없겠거니 생각하면 큰 오산이나 크레딧을 조회하고 융자 승인서가 나오더라도 수많은 은행 서류 안에는 은행에서 클로징 바로 직전까지 고객의 크레딧을 조회하고 새로 오픈한 모든 기록들은 조회 할 수 있다는 내용들이 깨알같이 적혀있다. 실제로 클로징 일주일전에 자동차를 구입한 고객이 있었다. 클로징을 몇 일 앞두고 모든 것이 중단되었고 승인된 DTI비율이 자동차 페이먼트로 인해 문제가 생겨 이 고객은 급히 친척들에게 Gift로 돈을 받은 것으로 해서 융자받은 자동차 할부금을 전부 페이 하고서 수주일 뒤 어렵게 클로징을 할 수 있었다.
또 하나는 지금 해결하고 있는 재융자건 중에 하나인데 융자를 신청하면 먼저 크레딧을 조회 하는데 조회된 크레딧 점수는 90일까지 유효하다. 고객이 9월말 신청을 했는데 마침 당시 허리케인 샌디와 폭설이 덮쳐 감정과 융자가 한참이 지연되었다. 그래서 크레딧이 유효한 90일이 최근 지나 새로 크레딧 조회를 했는데 90일 동안 크레딧을 새로 오픈하거나 변한 것은 없는데 단 한곳에서 문제가 생겼다. 장난감 가게 크레딧 카드 페이먼트 25달러가 한달 연체가 된 것이다. 이것으로 고객의 크레딧은 766점에서 무려 50점 이상이 내려가 중간 점수가 713점으로 나왔다. 이 점수로 융자가 불가능 한 것은 아니지만 낮아진 점수로 고객은 0.75포인트를 내야 되는 상황이 발생했다.
고객의 융자 금액이 80만달러 정도이니 그 비용이 자그마치 6,000달러에 육박했다. 이럴 경우는 그냥 클로징은 무리다. 서둘러 고객의 장난감 회사에 연락을 취하고 상황을 설명하면 대부분 해당 스토어 회사에서는 편지 한 장을 써준다. 일명 ‘Forgiveness Letter’라는 것인데 내용은 지난번 연체를 지우는 것을 허락한다는 내용이다. 이 편지를 받고 곳 바로 크레딧 회사로 보내야 한다. 한 일주일 정도면 크레딧 회사로 연체기록을 지운 크레딧 점수를 받을 수가 있다.
2. 회계사와 친해져라
마지막으로 한인 고객들은 소규모 자영업을 많이 하고 있는데 대부분 개인 회계사들이 세금보고를 도와주고 있다. 자영업자들의 융자신청은 절대적으로 회계사의 도움이 필요로 하다. 개인과 회사의 세금보고서는 물론이고 급여 명세서까지 회계사들의 도움으로 받을 수 있다. 실질적으로 다수의 고객들은 본인의 수입을 재대로 모르고 있다. 또한 은행에서 소규모 자영업자의 수입 산출은 상당히 복잡하게 이루어져 회사 세금 보고서의 일부 지줄 부분도 은행에서 수입으로 간주를 해주는 부분이 있기 때문에 수입이 부족한 고객들은 회계사의 도움이 절대적으로 필요하다.
경우에 따라 아직 보고되지 않은 부분에 대해서는 회계사의 약간의 도움으로도 죽어가는 융자를 살릴 수도 있는 경우도 있다. 그러니 소규모 자영업 고객들은 회계사와 각별히 친해져서 충분한 서비스를 누릴 수 있기를 조언한다.
한 해를 보내면 필자의 칼럼을 정기적으로 실어주신 한국일보에 감사를 드리며 다가오는 새해도 독자들의 내집 마련과 이민 생활에 미약하게나마 보탬이 되고자 합니다. 새해 복 많이 받으세요.
