신현근(Simon S. Capital 대표)
코압 융자란 코압 주식의 소유자가 이 주식을 담보로 융자 기관으로부터 자금을 차입하는 경우에 발생하는 융자를 말한다. 코압에서는 건물을 소유하고 있는 회사의 주주들이 그 건물 안에 있는 각 유닛의 임차인이 된다. 즉 코압의 주식 소유자는 건물을 소유하는 코압 법인의 주주로서 자동적으로 자기에게 배정된 유닛에 대한 임차인이 되지만 건물에 대한 소유권을 직접 가지지는 못한다. 코압의 소유자라고 편의상 지칭할 때에는 코압 건물을 소유하고 있는 코압 법인의 주식 소유자, 즉 주주라는 의미로 이해해야 할 것이다. 이러한 코압 소유자의 특수한 법적 지위로 인하여 코압 융자에는 보통의 모기지에서 볼 수 없는 많은 특성이 있으므로 코압 융자를 얻고자 하는 소비자는 이러한 점에 유의하여야 한다.
1. 담보물과 담보물의 가치
코압 건물의 소유권이 코압 법인에 속하므로 코압 소유자는 부동산을 담보로 제공할 수 없다. 그러므로 코압 융자의 담보물은 코압 소유자가 가지는 코압 법인의 주식(Stock Certificate)과 자기에게 배정된 유닛에 대한 독점적 임대 계약(Proprietary Lease)이다. 그러나 이러한 담보는 권리 담보에 속하는 것으로서 이러한 담보가 가지는 효력은 부동산 담보의 효력에 비하여 크게 뒤떨어진다.
이에 따라 코압 융자 기관이 가지는 담보물에 대한 권리는 코압 법인이 코압의 소유자에게 가지는 권리에 우선할 수 없다.
또한 코압 빌딩 전체에 대한 모기지(Underlying or Overlaying Mortgages)가 이미 설정되어 있는 경우가 많은데 이 모기지 융자에 대한 원리금 상환은 코압 법인의 책임에 속하지만 실질적으로는 코압 소유자들이 이를 주식 비율에 따라 나누어 부담하게 된다. 이러한 경우에는 코압 법인이 코압 빌딩에 대하여 가지고 있는 에퀴티(Equity)가 모기지 융자 금액만큼 감소하게 되므로 코압 소유자들이 가지는 주식의 가치와 이에 따라 코압 융자 기관이 획득하는 담보물의 담보 가치가 그만큼 낮아지게 된다. 코압 유닛의 가격이 다른 종류의 주택에 비하여 훨씬 저렴한 경우에는 빌딩에 대한 모기지가 있을 가능성이 크다는 것을 이해하고 이를 조사하는 것이 중요하다.
2. 융자 심사의 엄격성
위에서 설명한 바와 같이 코압 융자의 담보물이 가지는 특성 때문에 코압 융자를 취급하는 융자 기관이 매우 제한되어 있고, 융자 기관이 이를 취급하는 경우에도 제공하는 프로그램이 다양하지 못하다. 담보 가치의 차이 때문에 융자 기관은 보통 일반 주택 모기지의 경우보다 상대적으로 높은 이자율과 엄격한 융자 심사 기준을 코압 융자에 대하여 적용한다.
또한 융자 기관이 대출을 승인하기에 앞서 코압 프로젝트(Co-Operative Project) 자체가 융자 대상으로 적합한지를 엄격하게 심사한다. 이를 위하여 융자 기관은 코압 프로젝트에 관한 질의서(Co-op Project Questionnaire)를 코압 이사회나 관리 회사에 보내어 심사에 필요한 정보를 요구한다. 이 질의서에는 코압 법인, 스폰서, 코압 프로젝트, 유닛, 재무 상태, 보험 등에 대한 광범위한 질의 사항이 포함된다.
또한 감정 회사에서도 감정 목적에 필요한 정보를 얻기 위하여 독자적인 질의서를 발송한다.
3. 코압 이사회의 권한
코압 법인은 코압 주식을 담보로 한 코압 융자에 대하여 구매 승인 절차의 일부로서 이사회의 엄격한 심사를 거치게 한다. 코압에 따라서 융자 금액을 구매금액의 75% 등으로 엄격히 제한하는 경우도 있으므로 금융이 필요한 원매자는 코압 법인이 허용하는 융자 비율을 먼저 조사하여야 한다.
융자 기관에서는 수입이나 예금 등을 확인하지 않고 대출을 승인하는 프로그램이 있지만, 이러한 프로그램을 통해서 받은 융자 기관의 대출 확약서를 구매자가 제출하더라도 코압 이사회에서는 이에 구애받지 않고 수입이나 예금 등을 확인할 수 있는 서류를 모두 징구하여 코압 법인 자체의 심사 기준에 따라 금융을 포함한 구매 승인 여부를 종합적으로 검토할 수도 있다.
코압에 따라서는 유닛의 면적에 따라 구체적인 최저 수입 요건을 규정하는 경우가 있으므로 이에 대하여 알아보고, 만약 이러한 요건이 있다면 구매자가 연간 급여 수령 내역서, 연방 세금 보고서, 급여 용지 등으로 요청되는 수입을 입증할 수 있는지 검토하여야한다. 코압 이사회의 구매자에 대한 심사 기준이나 심사 방법이 융자 기관의 그 것보다 엄격한 경우가 많으므로 융자 기관의 승인을 받았다고 안심할 수 없는 경우도 있다. 또한 이사회 융자 승인 권한은 코압 소유자가 재융자를 신청하는 경우에도 적용될 수 있으므로 코압 구매자는 이를 충분히 알고 있어야 한다.
4. 융자 기관의 담보 보호 조치
코압에 대한 융자 기관은 유시시 담보 서류(UCC Financing Statement)를 등록함으로써 담보를 확보한다. 그러나 코압 융자 기관은 코압 빌딩 전체에 대한 모기지를 가진 융자 기관의 모기지가 가진 우선순위를 인정해야 할 뿐만 아니라 코압 법인이 코압 소유자에게 가지는 권리를 우선적으로 존중해야할 입장에 있다.
즉 코압에 대한 융자 기관은 부동산에 대한 모기지를 가지지 않으므로 차입인이 코압의 월별 관리비를 납부하지 않는 경우처럼 코압 소유자로서의 책임을 다하지 않는 경우에는 코압 법인이 독점적 임대차 계약을 해지하거나 주식을 취소할 수도 있으므로 융자에 대한 담보물을 잃어버릴 위험에 처하게 된다.
융자 기관은 이러한 때에 대비하여 코압 소유자의 코압 법인에 대한 채무 불이행 사실이 발생할 때에는 이를 코압 법인이 융자 기관에게 미리 통보하도록 하여 융자 기관이 자기의 담보물을 보호할 수 있는 기회를 주고 또한 코압 법인이 해당 융자를 적법하게 승인하였음을 확인하는 내용 등을 담은 서류를 만들어 코압 법인, 융자 기관과 코압 소유자가 함께 서명하도록 한다. 이 서류는 보통 인정 계약서(Recognition Agreement)라고 불리며, 코압 융자의 클로징 이전에 만들어진다.
