담보인정 비율
총부채상환 비율
크레딧 점수

재융자의 계절이다. 모기지 금리가 장기간 바닥 수준에서 머물며 재융자 신청이 쇄도하고 있다. 예상보다 빠른 모기지 하락 속도에 단기간에 재융자를 여러 차례 실시하는 사례도 늘고 있다. 모기지 은행업협회(MBA)에 따르면 올해 재융자 규모는 약 9,320억달러로 지난해보다 약 9% 늘어날 전망이다. 재융자에 대한 관심은 높지만 재융자를 받는 데는 여전히 여러 장벽이 있다. 대출 조건이 강화돼 은행들은 여전히 높은 잣대를 적용하고 있기 때문이다. 대개 재융자를 가로막는 장벽은‘담보인정 비율’(LTV),‘총부채상환 비율’(DTI), 크레딧 점수 등이다. 재융자를 받고 싶은데 이 3가지 이유로 힘들 것 같다면 어떻게 해야 할까?

■ ‘담보인정 비율’ (Loan To Value Ratio: LTV)

주택담보 대출비율이라고도 불리는 LTV는 주택가격 대비 대출비율을 의미한다. 예를 들어 8만달러를 재융자 하려고 하는데 보유한 주택의 가격이 10만달러라면 LTV는 80%가 된다. 재융자 신청 때 이 비율이 은행 측 기준보다 높으면 재융자를 받기가 힘들어진다.

LTV가 높다고 해서 다 재융자가 거절되는 것은 아니다. 모기지 보험 가입조건 등을 충족시키면 재융자를 받을 수 있는 길이 있다. 모기지 보험은 대출자가 채무를 이행하지 못할 경우 보험기관이 은행의 손실을 보상해 주는 보험이지만 비용은 만만치 않다.

▲해결 방안: LTV가 높아도 재융자를 받을 수 있는 길이 최근 많이 열렸다. LTV가 역전된 ‘깡통주택’ 소유자들도 재융자를 받을 수 있도록 오바마 행정부가 여러 프로그램을 실시중이다. 대표적인 프로그램으로 HARP가 있는데 최근 신청기준을 대폭 완화시켰다.

HARP 신청조건은 2009년 6월1일 이전에 발급된 융자여야 하며 국책모기지 기관인 프레디맥이나 패니매로부터 보증을 받은 융자만 해당된다. 이 조건을 갖추고 있다면 LTV 부담 없이 재융자를 신청해 볼 수 있다.

LTV가 높지만 HARP 신청자격이 안 된다면 ‘연방주택국’(FHA)이 실시하는 FHA 스트림라인 재융자 프로그램도 대안이 될 수 있다. 현재 보유하고 있는 융자가 FHA나 ‘연방재향군인회’(VA)가 보증을 선 융자라면 신청자격이 있다. FHA 스트림라인 재융자는 소득 증명이나 주택감정 등의 절차가 간소화된 재융자 프로그램이다.

이른바 ‘캐시 인’(cash in) 재융자를 통해 LTV를 낮추는 방법으로 재융자에 나설 수도 있다. 캐시인 재융자는 말 그대로 보유 현금으로 대출의 일부를 갚아 대출비율을 낮추는 것이다. 따라서 캐시 인 재융자는 여유 현금자산이 있을 때에 고려해 볼만하다.

■ ‘총부채상환 비율’ (DTI: Debt To Income Ratio)

DTI는 대출자의 소득에 따라 대출 금액을 제한하는 규정이다. 대출자의 대출 상환 능력을 점검하기 위해 사용되는 비율이다. 만약 월 소득이 4,000달러인 대출자가 크레딧 대출 등 비 주택관련 대출액이 월 800달러라며 DTI는 약 20%다. DTI가 높아도 재융자의 길이 막히기 때문에 재융자를 위해서라면 DTI를 적절히 관리할 필요하다.

▲해결방안: DTI가 높아지는 원인은 소득은 낮고 대출 비율은 높기 때문이다. 해결 방안은 소득 수준을 높이거나 부채를 상환하는 길밖에 없다. 소득을 단기간 내에 높이는 것이 쉽지 않지만 부업을 고려하거나 노동 가능한 가족을 동원 소득을 최대한 늘리는 방법을 고려해볼 수 있다.

■ 크레딧 점수

크레딧 점수가 낮아도 재융자 자격에서 제외된다. 컨벤셔널 융자의 경우 크레딧 점수가 적어도 660점 이상이 되어야 재융자가 고려된다. FHA 융자의 경우 거의 대부분 은행이 640점 이상의 조건을 재융자 때 요구하고 있다. 만약 크레딧 점수가 639점으로 떨어졌다면 재융자를 발급해 줄 의향이 있는 은행이 약 25% 정도 감소한다고 보면 좋다.

또 크레딧 점수가 620점 미만이라면 재융자 가능 은행이 전체 은행의 10% 내외로 줄고 600점 미만이면 2% 내로 선택의 폭은 더욱 줄게 된다. 만약 크레딧 점수가 620~639점 사이라도 재융자가 가능하지만 추가 비용이 발생하기 때문에 재융자로 인한 모기지 절약액과 비교해 봐야 한다. 예상되는 추가 비용으로는 수수료 비율이 약 3%대로 높아지거나 이자율이 약 0.75%포인트 인상되는 것 등이다.

▲해결방안: 크레딧 점수를 개선하는 방법은 크레딧 카드 등을 적절히 사용하는 방법밖에 없다. 크레딧 카드별 사용 한도액을 잘 파악해 부채 비율을 적절히 유지해야 한다.

크레딧 카드 부채 비율인 약 10% 미만이면 크레딧 점수에 미치는 영향은 미미하고 40%가 넘을 경우 크레딧 점수에 영향을 미치기 시작한다. 크레딧 리포트를 정기적으로 발급 받아 오류가 있는지도 확인한다. 연체 기록 등이 있다면 빨리 상환한 뒤 대출기관에 연체기록 삭제를 요청해야 한다.


<준 최 객원기자>