신현근(Simon S. Capital 대표)
변동 이자율 모기지(Adjustable-Rate Mortgage)에서는 그 모기지에 적용되는 이자율이 시장 이자율의 변화에 따라서 주기적으로 변하며 이에 따른 원금과 이자의 변화를 반영하기 위하여 월 불입금도 주기적으로 변하게 된다. 변동 이자율 모기지 신청인은 고정 이자율 모기지 신청인이나 변동 이자율 모기지 신청인에게 공통적으로 적용되는 여러 가지 사항뿐만 아니라 이자율이나 월 불입금 변동 등과 관련된 다음 사항들을 추가로 점검해야 한다. 그동안 금융 시장이 격변을 겪으면서 변동 이자율 모기지의 위험성이 특히 선명하게 드러났다. 그러므로 이러한 위험에 대한 소비자들의 주의가 특별히 필요하다.
1. 변동 재정 지수
융자 기관은 프로그램에 따라 다양한 종류의 변동 재정 지수(Index)를 사용하며 이 지수의 종류는 약속어음에 명시된다. 융자 기관은 이자율 조정 때에 이 변동 재정 지수(Index)에 마진(Margin)을 합하여 결정된 완전 지수화 이자율(Fully Indexed Rate)을 다음 기간의 이자율로 결정한다. 다만 새로 결정된 완전 지수화 이자율이 이자율 조정 한도를 벗어나는 경우에는 그 한도까지만 조정된다.
이 변동 재정 지수는 이자율 시장의 변화에 따라 계속 변하므로 모기지에 적용되는 이자율이 이에 따라 조정 기간마다 변하게 된다. 대표적인 변동 재정 지수는 연방 국채(US Treasury Securities) 이자율 지수, 정기 예금(CD) 이자율 지수, 11지구 자금 비용 지수(The 11th District Cost of Funds Index), 은행 우대 금리(Bank Prime Rate), 런던 은행 간 차입 금리(London Interbank Offered Rate, LIBOR) 등이다.
2. 마진
마진(Margin)은 스프레드(Spread)라고도 불리며 이는 융자기관이 변동 이자율 모기지의 다음 기간에 적용될 이자율을 결정하기 위하여 변동 재정지수에 합하는 백분율을 말한다. 이를 융자 기관의 이윤폭이라고 생각할 수 있을 것이다. 융자기관은 사용하는 변동 재정지수 및 모기지 신청인의 신용도, 융자 비율 등에 따라 다르지만 최소한 2?3%의 마진을 부과한다. 마진은 대출 때에 결정되며 일단 결정된 마진은 모기지의 전 기간 동안 변하지 않는다.
3. 초기 이자율과 고정 기간
변동 이자율 모기지에서 사용되는 초기 이자율(Initial Interest Rate, Start Rate)은 최초 조정 기일까지만 적용되며 이 초기 이자율이 적용되는 초기 이자율 고정 기간은 1, 3, 6, 12개월 등 짧은 기간이거나 3, 5, 7, 10년 등 장기간일 수도 있다. 융자 기관은 초기 이자율을 사용하여 초기 월 납입금을 결정한다.
융자 기관이 제시하는 초기 이자율이 완전 지수화 이자율(Fully Indexed Rate)인지, 아니면 할인 이자율(Teaser Rate)이라고 부르는 인위적으로 낮게 책정된 이자율인지를 구별하는 것이 매우 중요하다. 최초 이자율이 할인 이자율인 경우에는 시장 이자율이 변하지 않는다 하더라도 최초 조정 기일에 완전 지수화 이자율로 바뀌게 되어 큰 폭으로 이자율이 오르게 될 것임을 확실히 알아야 한다.
4. 정규적 이자율 조정 기간
초기 이자율 고정 기간 이후부터 고정된 간격으로 이자율을 조정하게 된다. 이 정규적 조정 기간(Regular Adjustment Period)은 1개월, 6개월, 1년, 3년 등으로 다양하며 초기 이자율 고정 기간보다 짧은 것이 일반적이다.
5. 이자율 인상 한도
보통의 변동 이자율 모기지는 차입인을 급격한 이자율 변동으로 부터 보호하는 제도를 가지고 있다. 이를 이자율 인상 한도(Interest Rate Cap or Ceiling) 라고 부르며 이는 이자율이 조정 기일에 얼마까지 상향 조정될 수 있는지를 규정한다.
이 이자율 조정 한도는 최초 조정 한도(Initial Cap), 주기적 한도(Periodic Cap)와 전 기간 한도(Life Cap)로 세분할 수 있다. 최초 한도는 최초 이자율 조정 때에 증가하는 이자율의 인상 폭을 제한하며, 주기적 한도는 두 번째 조정 때부터 매 회의 인상 폭을 제한하며, 전 기간 한도는 융자 전 기간 동안의 인상 폭을 제한한다.
또한 프로그램이 이자율의 인하 한도 (Interest Rate Floor)를 함께 규정하는 경우에는 소비자는 인상 한도뿐만 아니라 인하 한도가 스스로에게 미치는 영향도 함께 고려하여야 한다.
6. 월 불입금 인상 한도
이자율 조정 한도와 비슷해 보이지만 엄격히 구별해야 할 것이 월 불입금 인상 한도(Payment Cap)이다. 이자율은 매월 조정되지만 월 불입금은 1년에 한 번만 조정되는 최소 불입금 모기지(Option ARM)에서 월 불입금의 연간 상향 조정 한도를 말하며 이에 따라 이자율의 변화와 상관없이 새로운 월 불입금이 보통 지난 1년 동안에 적용된 월 불입금보다 7.5%를 초과하여 인상되지 않도록 제한한다. 다만 보통 5년마다 또는 역상각으로 인하여 모기지 금액이 당초 금액의 125% 또는 110% 등 최고 허용 한도에 달하는 경우에 모기지의 잔여기간 동안에 원리금 모두를 상환할 수 있도록 월 불입금 인상 한도에 상관없이 월 불입금을 조정한다.
이러한 프로그램에서는 인위적으로 낮게 책정된 1.00%, 1.25%, 1.50, 1.95% 등의 불입금 계산율 (Payment Rate)을 기초로 책정된 초기 월 불입금, 월 불입금 조정보다 빈번한 이자율 조정과 낮은 월 불입금 조정 한도 등을 원인으로 월 불입금이 발생한 이자보다 적은 경우가 발생할 수 있으며 이때에는 부족한 이자 금액이 모기지 원금에 추가되는 역상각이 발생할 수 있음을 알아야 한다.
융자 신청인이 이러한 최소 불입금 모기지 프로그램을 권유받는 경우에는 이러한 프로그램이 가지는 낮은 최소 월 불입금과 월 불입금의 다양한 선택 가능성 등 좋은 점과 함께 이자율의 급격한 상승이나 역상각의 가능성 등 잠재적인 위험에 대하여도 충분히 고려하여야 할 것이다. 현재와 같은 경색된 금융 환경 아래에서는 이러한 프로그램은 거의 자취를 감추었다. 이미 이러한 모기지를 가지고 있는 차입인은 재융자를 신중히 고려할 필요가 있다.
7. 전환 선택권
변동 이자율 모기지를 특정한 시점에서 고정 이자율 모기지로 바꿀 수 있는 전환 선택권(Conversion Options)을 차입인에게 허용하는 프로그램을 볼 수 있다. 이러한 프로그램에서 새로운 고정 이자율은 전환 당시에 고정 이자율 모기지에 적용되는 시장 이자율에 따라 결정하는 것이 일반적이다. 이러한 전환 선택권이 있는 변동 이자율 모기지에 적용되는 이자율이나 수수료가 보통의 경우보다 높을 수 있으며, 전환 선택권을 행사할 시점에서 특별한 수수료가 부과될 수도 있으므로 전환 선택권의 유무와 함께 이러한 선택권에 대하여 부가되는 부담이 무엇인지를 알아보아야 할 것이다.
